Расторжение договора аренды нежилого помещения

59

Вопрос

В договоре аренды офисного помещения Арендодателем прописаны пункты:
1. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора последний обязан предупредить Арендодателя не менее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
2. В случае нарушения Арендатором срока уведомления о досрочном расторжении договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере двукратной Арендной платы, действующей на момент расторжения договора.
3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, а также по соглашению сторон, либо по иным основаниям, прямо установленным в договоре.

При подписании договора Арендатора не уведомляли о порядке досрочного расторжения с обязательным предупреждением за 60 дней. Сам арендатор этот пункт пропустил и подписал договор. Срок действия договора 11 месяцев. Арендатор фактически использовал помещение 7 месяцев, арендные платежи вносились по договору. Может ли Арендатор досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон, уведомив об этом Арендодателя за неделю, если сослаться на финансовый кризис и невозможность своевременно и в полном объеме вносить арендную плату? Как в данном случае избежать штрафных санкций, предусмотренных в договоре аренды? Арендодатель уведомлен о досрочном расторжении письменно (отправлен скан уведомления по эл. почте), помещение освобождено, но Арендодатель не согласен на досрочное расторжение и требует оплату штрафа согласно договора.

Ответ

Судебная практика ранее рассматривала применимость как форс-мажора, так и существенных изменений обстоятельств в отношении как дефолта 1998-го, так и мирового кризиса 2008. Оба не были отнесены к обстоятельствам, позволяющим изменять или расторгать заключенные договоры.

На данный же момент известно только о двух решениях арбитража:

1. Решение АС Вологодской области от 06.02.2015 № А13-16222/2014;

2. Решение АС Самарской области 28.01.2015 № А55-24840/2014.

Решения касаются возможности расторжения договоров аренды и кредита. Тенденция не рассматривать финансовый кризис как существенное обстоятельство сохраняется.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 21.01.2011 № 2- 2692\2010

«Суд полагает несостоятельными ссылки представителя ответчика на чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства – финансовый кризис 2008-2009г.г.,* поскольку, согласно ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его надлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается виновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Каких-либо обстоятельств непреодолимой силы, в виду которых в соответствии со ст. 9 договора ответчик освобождается от ответственности, судом не установлено.»

2. Постановление ФАС ВВО от 22.03.2011 № А82-2423/2010

«В силу пункта 3 статьи 401 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Финансово-экономический кризис в мировой экономике нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы. Кроме того, глава 26 Кодекса не предусматривает изменение финансово-экономической обстановки в мире в качестве основания для прекращения денежного обязательства».

3. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 № А56-87866/2009

«Суд указал на то, что, заключая договор аренды и соглашение к нему, истец должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы, снижение оборотов денежных средств Общества. Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, то есть Общество.

Суды, оценив в совокупности фактические обстоятельства дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Общества.

Суд кассационной инстанции в силу своих полномочий не переоценивает доказательства, получившие оценку нижестоящих судов, а проверяет правильность применения судами норм материального и процессуального права.

Суды первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовали все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и дали установленным обстоятельствам правильную правовую оценку.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль