Понуждение застройщика передать квартиру дольщику

517

Вопрос

Как обязать застройщика передать по акту-приема передачи квартиру дольщику? Объект введен в эксплуатацию. Грозит ли застройщику какая-то ответственность, если он передает объекты выборочно, а не всем дольщикам? Как правильно произвести дольщику взаимозачет с застройщиком? У дольщика есть решение суда о взыскании неустойки по договору за нарушение застройщиком срока сдачи. Какова практика? Как выглядит заявление документ о взаимозачете?

Ответ

В случае уклонения застройщика от передачи объекта долевого строительства дольщику дольщик вправе обратиться в суд с требованием об обязании застройщика передать квартиру дольщику, а также взыскать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства.

В случае просрочки передачи помещения дольщику дольщик вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Если дольщик приобретает квартиру для личных нужд, то на отношения с застройщиком распространяется также Закон РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ч. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ). А это значит, что, помимо неустойки, дольщик может потребовать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50 процентов от всей суммы, присужденной судом в вашу пользу (п. 6 ст. 13, ст. 15 закона № 2300-1).

Если участником долевого строительства по договору являются индивидуальный предприниматель, то норма ч.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ об уплате неустойки (пени) застройщиком в двойном размере применению не подлежит. Данный вывод изложен в т.ч. в Постановлении ФАС ЦО от 21.09.2011 № А64-5539/08, Постановлении ФАС ВСО от 13.06.2013 № А33-19619/2012.

Относительно взаимозачета требований, основанных на договоре долевого участия в строительстве, следует указать, что в Постановлении 19ААС от 27.09.2012 № А48-1319/2010 отмечено, что нормами Федерального закона № 214-ФЗ денежная форма расчетов не определена в качестве существенного условия договора долевого участия, также не предусмотрено, что условие договора долевого участия о применении неденежной формы расчетов незаконно. Указанные нормы не содержат запрета на осуществление расчетов в неденежной форме и проведение зачета встречных однородных требований.

В Постановлении ФАС УО от 04.03.2013 №А50-7177/2012 также отмечено, что закон о долевом строительстве регламентирует только порядок использования денежных средств, уплачиваемых в счет цены договора участия в долевом строительстве, в целях, перечисленных в п. 1 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При этом, данный закон не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии не исполненных встречных денежных требований (см. «Заявление о зачете взаимных требований», «Акт зачета взаимных требований»).

Таким образом, ряд судебных актов приходит к мнению, что данный закон не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии между дольщиком и застройщиком не исполненных встречных денежных требований.

Однако существует другое мнение, в соответствии с которым подписание соглашения о взаимозачете между застройщиком и дольщиком свидетельствует о том, что стороны согласовали порядок, при котором денежные средства, поступившие на счета застройщика по одним договорам на долевое участие в строительстве, направляются в качестве оплаты по иным объектам строительства, что противоречит ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (см. Постановление ФАС ЦО от 07.02.2014 № А36-396/2010, Постановление 17 ААС от 21.01.2013 № А50-14739/2012).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Зачет встречных требований

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 04.03.2013 № А50-7177/2012

<…>

«Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ст. 411 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет взаимных требований запрещен в случаях прямо указанных в законе или договоре.

Оспариваемые договоры заключены на условиях проведения между обществом «Гран-1» и обществом «Капитал - Профи» зачета встречных однородных требований. Обязательства по оплате цены договора признаются исполненными в день подписания договора (п. 2.2 договоров).

Довод Инспекции о не применении судами ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку основан на неверном толковании нормы права. Закон о долевом строительстве в ст. 18 регламентирует только порядок использования денежных средств, уплачиваемых в счет цены договора участия в долевом строительстве, в целях, перечисленных в п. 1 названной статьи. При этом, данный закон не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии не исполненных встречных денежных требований.*

Иные доводы истца, судом кассационной инстанции также отклоняются, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и по сути направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций приняты на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств и установления всех обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела».

2.Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства;

«2. У меня заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик должен был передать квартиру по акту еще полгода назад, но этого не произошло. Он ссылается на то, что сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушает субподрядчик. Я могу получить компенсацию, если договор не предусматривает неустойку за просрочку?

Да, можете. Во-первых, вы вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, если вы приобретаете квартиру для личных нужд, то на ваши отношения с застройщиком распространяется также Закон РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ч. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ). А это значит, что помимо неустойки вы можете потребовать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50 процентов от всей суммы, присужденной судом в вашу пользу (п. 6 ст. 13, ст. 15 закона № 2300-1). Причем ссылки застройщика на срыв сроков из-за субподрядчика не освобождают его от ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ, п. 6 обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом ВС РФ 01.02.12). Однако суды, как правило, значительно снижают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Так, в одном из дел сумма неустойки за нарушение срока передачи квартиры с 800 тыс. рублей была снижена до 70 тыс. рублей (определение Липецкого областного суда от 05.12.11 по делу № 33-3374/2011).

3. Застройщик не укладывается в установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию и предлагает подписать допсоглашение с новым сроком передачи квартиры, ссылаясь на то, что он продлил срок разрешения на строительство дома. Обязан ли я подписывать такое допсоглашение? Могу ли я вообще отказаться от участия в таком долгострое?

Подписание допсоглашения о продлении срока передачи квартиры является вашим правом, а не обязанностью. Если вы откажетесь от подписания, то срок исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры останется прежним. Тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства (см., например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.11 № 33-19056). Следовательно, при нарушении срока передачи квартиры у вас будет право взыскать неустойку (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Но если вы подпишете допсоглашение, то договор будет действовать на условиях нового срока (п. 1 ст. 453 ГК РФ) и пропуск застройщиком прежнего срока уже не будет основанием для начисления неустойки.

Вы можете без каких-либо штрафных санкций во внесудебном порядке отказаться от договора, когда просрочка застройщика по передаче квартиры составит два месяца и более (п. 2 ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Для этого нужно просто уведомить застройщика об одностороннем отказе от договора способом, подтверждающим факт его получения застройщиком (например, заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении). Договор будет считаться расторгнутым с момента получения застройщиком уведомления (п. 3 ст. 450 ГК РФ, определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.11 № 33-14688/2011). Если же установленный в договоре срок передачи вам квартиры еще не наступил, но строительство приостановлено и очевидно, что застройщик не сможет передать вам квартиру в срок, то вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 закона № 214ФЗ).

4. В какой срок застройщик обязан вернуть мне деньги в случае расторжения мною договора?

Если вы во внесудебном порядке отказываетесь от договора в случаях, предусмотренных в части 1статьи 9 закона № 214-ФЗ, то в течение 20 рабочих дней после расторжения договора (то есть получения от вас уведомления о расторжении) застройщик обязан вернуть вам деньги, а также проценты из расчета 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Проценты начисляются за период с того дня, когда вы заплатили деньги застройщику, до дня их возврата вам. Если вы расторгаете договор в судебном порядке, то застройщик обязан вернуть вам деньги с процентами, начисленными по таким же правилам, в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

5. Как обязать дольщика передать мне квартиру, если дом уже построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, срок передачи квартиры наступил, но застройщик тянет время?

В этом случае можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру(определение Московского городского суда от 06.09.11 № 33-28390)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.