Утрата права аренды из-за изменения земельного участка

81

Вопрос

По решению суда участок был снят с кадастрового учета (аннулирован), перестал существовать. В результате аннулирования участка физ. лица отмежевали свои участки и зарегистрировали за собой право на собственность, а юр. лицо, арендовавшее прежний участок, осталось без права аренды, т. к. отмежевало новый созданный земельный участок. В кадастровом паспорте не стоит номер предыдущего участка. Что делать юр. лицу?

Ответ

Существующий договор аренды сохраняет свое действие даже в том случае, когда арендуемый земельный участок снят с кадастрового учета, если границы такого участка на момент заключения договора были определены в установленном законом порядке и арендатор продолжает им пользоваться до настоящего времени. Действующее законодательство не предусматривает такой способ прекращения права (или договора аренды), как снятие земельного участка с кадастрового учета. Кроме того, исчерпывающие случаи образования земельных участков установлены ст.11.2 Земельного кодекса РФ. К ним относятся раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков, а также образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Фактически, в решении суда был решен вопрос о разделе земельного участка, т. к. ранее земельный участок уже был сформирован в установленном порядке, даже если в самом решении прямо об этом не сказано. Вы можете обратиться к кадастровому инженеру о подготовке необходимых документов для внесения изменений в сведения кадастрового учета о предыдущем кадастровом номере земельного участка, в связи с его разделом, с приложением решения суда по признанию прав иных лиц на «вкрапленные» в арендуемый земельный участок земельные участки. И затем обратиться в орган кадастрового учета за внесением таких изменений. В случае отказа во внесении изменений такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление Пленума ВАС РФ, ВАС РФ от 17.11.2011 № 73

«15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.»

2. Постановление Одиннадцатого Арбитражного Апелляционного Суда от 20.02.2014 №№ 11АП-23217/2013, А49-5172/2013

<…>

«Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли. Формирование границ земельных участков осуществляется посредством землеустройства и в последующем в отношении таких участком проводится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает и может быть восстановлен с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 №16975/07, от 13.11.2011 №3413/11.

Учитывая изложенное, арбитражный суд правомерно пришел к выводу, что снятие с кадастрового учета земельного участка* с кадастровым номером 58:24:292101:790 площадью 305 938 кв.м, границы которого на момент заключения договора были определены в установленном законом порядке, и которым истец продолжает пользоваться до настоящего времени, само по себе не означает прекращения существования земельного участка как части земной поверхности и объекта возникших гражданских прав и не ведет к автоматическому прекращению действия договора №341 аренды земельного участка от 30.05.2011».

3. Земельный кодекс РФ

« Статья 11.2.  Образование земельных участков

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

4. Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ

«Статья 20. Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете

«3. С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве».

Статья 27. Отказ в осуществлении кадастрового учета

13. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, акт обследования, представленные для осуществления кадастрового учета».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль