Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

1679

Вопрос

Застройщиком был построен жилой дом с просрочкой, тем не менее, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 31.12.2014 г., акты приема-передачи подписаны, квартиры переданы. Однако в настоящее время Комитет по строительству города разрешение забрал, в связи с тем, что у нас отсутствовало благоустройство (хотя это не первый объект, введенный зимой, а благоустройство мы всегда завершали весной-летом). Сейчас по иску дольщика о выплате неустойки за просрочку передачи объекта мы ссылаемся на выданное разрешение (у нас осталась копия), так как у него есть номер, есть дата, подпись, печать, и нет никакого официального письма с обоснованием об отзыве этого выданного разрешения. Однако дольщик предоставил справку, выданную Комитетом, в которой говорится, что разрешение на ввод объекта не выдавалось. а значит, акты, подписанные с дольщиком, недействительны, а значит, увеличился период просрочки и размер неустойки. Законны ли действия Комитета по строительству города? Какова процедура и основания отзыва разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Вправе ли суд первой инстанции по иску о выплате неустойки за просрочку передачи объекта не принять во внимание подписанный акт приема-передачи, разрешение на ввод на основании представленной только вышеуказанной справки?

Ответ

Орган местного самоуправления при наличии оснований в порядке самоконтроля вправе отменить ранее выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако встречается судебная практика и с иным мнением.

В соответствии с пунктом 4 статьи 7 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Из статьи 48 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ следует, что муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Учитывая необходимость контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным лицом органа местного самоуправления правовой акт. При этом должно быть указано, какому закону или иному нормативному акту не соответствовал принятый правовой акт.

Акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушающим законных прав граждан и организаций. При этом объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантий защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

Реализация администрацией предусмотренных полномочий по отмене ранее принятого акта не может и не должна основываться только на формальном праве его отмены.

Следовательно, реализуя право отмены ранее выданного разрешения на ввод объекта эксплуатацию в порядке части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ, полномочный орган или должностное лицо обязаны обосновать необходимость отмены акта и указать в чем заключается его несоответствие закону, однако следует учитывать, что лицо вправе оспорить данные действия в судебном порядке.

Таким образом, орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее выданные разрешения, относящиеся к правовым актам органа местного самоуправления по вопросам местного значения, если они не соответствуют законам и иным нормативным актам либо если был нарушен порядок их выдачи (в данном случае, предусмотренный ст.55 ГрК РФ), что подтверждает и судебная практика – см. Постановление ФАС ЦО от 24.12.2013 № А14-16933/2012, Постановление ФАС УО от 25.07.2013 № А76-20334/2012, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 № 365/10.

Однако встречается и иное мнение. В частности, в Постановлении АС УО от 10.09.2014 № А76-25377/2012 сделан вывод, что допущенные при получении разрешений на ввод объекта в эксплуатацию нарушения могли являться основанием для отказа в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, но не признания недействительными (отмене) ранее выданных разрешений. Как разъяснил суд, комплектность документов, предусмотренных законом для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проверяется уполномоченным органом на стадии рассмотрения соответствующего заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не после завершения строительства и государственной регистрации права собственности застройщика на введенный в эксплуатацию объект. На основании вышеизложенных выводов, у застройщика имеется возможность оспорить отмену ранее выданного разрешения.

При рассмотрении спора о взыскании неустойки, следует отметить, что суд оценивает представленные доказательства (в т.ч. и представленную справку) по своему внутреннему убеждению, на основе принципов относимости и допустимости. Тем не менее, не исключено, что суд самостоятельно, или по ходатайству сторон запросит у администрации информацию когда было выдано и отменено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если отмена разрешения не оспорена, то у суда будут правовые основания считать, что в настоящее время дом не введен в эксплуатацию. А учитывая, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, суд может прийти к выводу и о просрочки со стороны застройщика (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2014 № 33-36453).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС УО от 10.09.2014 № А76-25377/2012

«В соответствии с ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-Ф3) муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

По смыслу приведенных норм муниципальные правовые акты могут быть отменены в порядке самоконтроля органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими соответствующий правовой акт в случаях, если они приняты с нарушением или в противоречие с действующим законодательством и произвольно ограничивают права граждан и организаций в сфере предпринимательской деятельности.

При этом реализация органами местного самоуправления названного полномочия не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный (измененный) им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий (изменяющий) акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону и не нарушать законных прав и интересов граждан и организаций, произвольно ограничивая их субъективные права.

В силу ч. 2 ст. 55 Кодекса для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 3 названной статьи установлен перечень документов, которые должны прилагаться к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 5 ст. 55 Кодекса орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

Согласно ч. 6 ст. 55 Кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: 1) отсутствие документов, указанных в ч. 3 настоящей статьи; 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Таким образом, комплектность документов, предусмотренных законом для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проверяется уполномоченным органом на стадии рассмотрения соответствующего заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не после завершения строительства и государственной регистрации права собственности застройщика на введенный в эксплуатацию объект.

Следовательно, апелляционный суд обоснованно указал на то, что в соответствии с положениями ч. 5, 6 ст. 55 Кодекса допущенные при получении разрешений на ввод объекта в эксплуатацию нарушения могли являться основанием для отказа в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, но не признания недействительными (отмене) ранее выданных разрешений.*

Кроме того, из содержания оспариваемых заявителем распоряжений не представляется возможным установить, отсутствие каких именно документов, необходимых в качестве приложения к заявлению на выдачу разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, явилось причиной для их вынесения.

Помимо изложенного, судом апелляционной инстанции верно отмечено, что отмена ненормативного правового акта означает прекращение его действия с момента такой отмены.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 № 15951/09, от 15.06.2010 № 365/10, разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию является основанием для возникновения права собственности застройщика на объект недвижимого имущества и уже реализовано, поэтому отмена данного разрешения в административном порядке не допустима, так как может являться основанием для прекращения возникшего права».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль