Разделение земельного участка под залогом на два

793

Вопрос

Застройщику на праве собственности принадлежит земельный участок. Квартиры в строящемся доме реализуются по нормам 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Земельный участок обременен залогом в силу закона в пользу дольщиков. Застройщик осуществляет раздел земельного участка на два. 1) Что в данном случае происходит с залогом? 2) Возможно прекратить залог на второй земельный участок, на котором не ведется строительство дома?

Ответ

При разделе земельного участка залог сохраняется в отношении каждого образованного участка, в связи с чем у участников долевого строительства, независимо от произведенного раздела, в залоге должны остаться земельные участки, право залога в отношении которых возникло на момент регистрации договоров долевого участия, если иные условия не были согласованы между дольщиками и застройщиком.

В силу пункта 9 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В силу статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10, применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

Следует также учитывать, что если залог земельного участка не прекращен, раздел земельного участка требует согласия залогодержателей земельного участка - участников долевого строительства (см. Постановление 15 ААС от 16.07.2013 № А32-1959/2013, Постановление ФАС ЗСО от 23.06.2014 № А70-9223/2013).

Прекращение залога на один из образованных участков возможно при согласии всех дольщиков-залогодержателей.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Росреестра от 05.02.2015 № 14-01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства»;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 15 ААС от 16.07.2013 № А32-1959/2013

<…>

«Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как обосновано указал суд первой инстанции, из данной нормы следует, что обременение залогом права аренды спорных земельных участков возникает в силу прямого указания закона

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Поскольку залог земельного участка не прекращен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 требует согласия залогодержателей земельного участка – участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах, управление правомерно приостановило государственную регистрацию прав, так как собственники при подаче документов на государственную регистрацию прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 не представили согласие залогодержателя на изменение предмета залога.

Положениями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, регулируются отношения, связанные с возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.

Из материалов дела следует, что из земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 путем раздела образованы земельные участки 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Как обосновано указал суд первой инстанции, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из пункта 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 распространяются права и ограничения в виде ипотеки, имевшие место в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9.

Суд первой инстанции обосновано не дал правовой оценки представленным в ходе судебного разбирательства согласиям залогодержателей на раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9, поскольку таковые на момент представления документов на государственную регистрацию права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 отсутствовали».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль