Механизмы передачи объекта в краткосрочную аренду

55

Вопрос

Коммерческая организация открыто и добросовестно владеет и пользуется объектом недвижимого имущества – зданием нежилого фонда 2003 года постройки, при этом объект числится в бух. учете как основное средство, имеется карточка ОС-6. Право собственности не было зарегистрировано на данный объект, и  это не планируется в ближайшее время. Срок приобретательной давности наступит только в 2018 году. Часть этого здания необходимо передать в краткосрочную аренду другой коммерческой организации на 11 мес. (без регистрации сделки в органах Росреестра). 1. Правомерно ли будет заключение такого договора аренды? 2. Если неправомерно, какие существуют риски для организации-Арендодателя? 3. Какие иные (альтернативные) варианты передачи во владение существуют еще?

Ответ

Заключение договора аренды допустимо.

Договор аренды будет действительным, если он заключен с арендодателем, который являлся законным владельцем недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Тем не менее, имеются риски, что арендатор будет оспаривать договор по причине отсутствия у арендодателя права собственности. Однако арендодателю необходимо учитывать, что отсутствие права собственности на объект аренды не влечет прекращение обязанности арендатора вносить арендные платежи. Кроме того, арбитражные суды, как правило, не принимают во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным. Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Стоит также отметить, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с лицом, который не является собственником объекта, удовлетворению не подлежит. Данный вывод приведен в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (см. Постановление ФАС УО от 20.03.2013 № А07-6078/2012).

Однако ранее судебная практика по данному вопросу была противоречива. Согласно одной правовой позиции, если арендодатель не являлся собственником сдаваемого в аренду имущества, то при получении арендных платежей у него возникало неосновательное обогащение за счет арендатора, которое он обязан возместить последнему. Данный вывод приведен в частности в Постановлении ФАС ЗСО от 01.12.2009 № А46-10746/2009, Постановлении ФАС МО от 27.12.2011 № А40-14329/2011, Постановление ФАС УО от 12.04.2010 № А60-42893/2009. Присутствовал и иной подход к разрешению данного вопроса, а именно, если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду имущества, то при получении арендных платежей у него не возникает неосновательное обогащение за счет арендатора (см. Постановление ФАС МО от 26.09.2012 № А40-9862/2007, Постановление ФАС МО от 16.02.2011 № А41-18409/2009). Данный вывод и был изложен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Может ли арендатор не исполнять свою обязанность по внесению арендной платы, если выяснится, что арендодатель в момент заключения договора был неправомочен сдавать оборудование в аренду;

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем;

Объект недвижимости самовольно реконструирован. Как легализовать получившиеся изменения;

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

«Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще незарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще незавершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией права рендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.