Наша организация (далее - банк) приобрела право на нежилые помещения на основании договора об уступке прав требования по договору о совместной деятельности

97

Вопрос

Наша организация (далее - банк) приобрела право на нежилые помещения на основании договора об уступке прав требования по договору о совместной деятельности. Передачу помещений в связи с ликвидацией застройщика осуществило ТСЖ, созданное в доме, в котором находятся помещения. До ввода здания в эксплуатацию в отношении помещений банка было 2 судебных спора: 1. о признании права собственности на помещения за третьим лицом (далее - общество) 2. о признании права собственности за банком. Оба истца основывали свои права на договорах о совместной деятельности, поскольку их было заключено два в отношении одних и тех же помещений. В процессе судов застройщик был ликвидирован. Суд отказал в признании права собственности за кем-либо, поскольку здание не было введено в эксплуатацию. По окончании процессов между банком и организацией было заключено соглашение о разделе помещений, в котором определялись помещения, отошедшие каждой из сторон, и заявлялось об отсутствии притязаний на помещения, закрепленные за каждой стороной соглашения. Здание ввели в эксплуатацию. Общество подало на регистрацию в Росреестр документы на помещения, которые были определены за ним в соглашении. Банк подал в Росреестр на регистрацию документы на свои помещения. Однако, поскольку у банка возникал при регистрации права собственности НДС в значительной сумме, было принято решение уступить помещения на третье лицо. Банк забрал документы с регистрации, совершил сделку уступки на третье лицо, которое вновь подало документы на регистрацию. Общество через несколько дней после того, как банк забрал документы с регистрации, подало на регистрацию документы в отношении помещений банка, и Росреестр зарегистрировал за обществом эти помещения. Фактически банк не занимает спорные помещения, их занимает общество. Договорных отношений, за исключением соглашения о разделе помещений, между банком и обществом нет, соответственно применение последствий недействительности ничтожной сделки - договора на основании которого зарегистрировали право за обществом (Банк считает его ничтожным, поскольку уступка права по договору о совместной деятельности на общество произошла по договору о совместной деятельности, заключенному позже договора о совместной деятельности, на котором банк основывает свое право) не приведет к возникновению права собственности у банка на помещения. Просим дать консультацию, какой вид иска применить банку в данном случае для защиты своего нарушенного права, поскольку ненадлежащий способ защиты повлечет отказ в иске, и дать рекомендации по мерам обеспечения данного иска

Ответ

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

 

В соответствии с пунктом 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» «...лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Исходя из системного толкования статей 12, 209, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. Иск, направленный исключительно на признание права собственности, предъявленный лицом, не владеющим имуществом, не может быть удовлетворен, поскольку это не восстановит нарушенное право, а лишь приведет к правовой неопределенности...»

Требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости возможно только в случае, если сторонами спора по оспариванию зарегистрированного права выступают те же лица, что и сторонами недействительной сделки.

Таким образом, если истец не обладает на предмет спора зарегистрированным правом и фактически им не владеет, вопрос о вещном праве на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска на основании ст. 301 ГК РФ согласно которой, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и интересов.

ВАС РФ в своей практике исходит из того, что поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает зарегистрированным правом на нее, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска (постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 10527/08, от 15.09.2009 № 5429/09.

Подробнее об этом читайте в статье и рекомендации.

Пункт 2 ч. 1 ст. 91 АПК РФ допускает принятие судом обеспечительных мер в виде запрещения ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду:

— разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер;

— вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер;

— обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон;

— предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах применение обеспечительных мер в виде запрещения ответчику и другим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением спорного недвижимого имущества, представляется разумным и обоснованным.

Также обращаем Ваше внимание на то, что функцией Горячей линии ЮСС «Система Юрист» является помощь пользователям путем предоставления срочного (в течение 24 часов) ответа на конкретно поставленный вопрос — а именно, предоставление письменной индивидуальной подборки материалов Системы по конкретному вопросу или теме. Анализ каких-либо ситуаций, документов, судебных дел в целом выходит за рамки ответа на конкретный вопрос и не осуществляется в рамках работы Горячей линии (http://1jur.ru/#/hotline/?step=1)

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Статья: Недвижимость принадлежит другому лицу. Как оспорить зарегистрированное право

«Второй вариант: реализуется посредством виндикационного иска. Он применяется, если истец не обладает на предмет спора зарегистрированным правом и фактически им не владеет. Следовательно, вопрос о вещном праве на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст.ст. 223 и 302 ГК РФ.

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и интересов.

ВАС РФ в своей практике исходит из того, что поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает зарегистрированным правом на нее, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска (постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 10527/08, от 15.09.2009 № 5429/09; определения от 23.05.2011 № ВАС-5832/11, от 11.04.2012 № ВАС-3616/12).

Данная правовая позиция встречается в практике окружных судов (постановления ФАС Московского округа от 01.06.2010 № КГ-А40/5159-10, от 01.04.2011 № КГ-А40/1173-11-П; Центрального округа от 09.08.2010 по делу № А35-2478/06-С12; Уральского округа от 02.02.2011 № Ф09-11486/10-С6).

В судебных актах ФАС Уральского округа не раз отмечалось, что при признании договора, послужившего основанием государственной регистрации, недействительным или незаключенным, госрегистрация прав на недвижимое имущество не является препятствием для рассмотрения вещно-правового требования и для решения судом вопроса о законности возникновения зарегистрированного права (постановления от 09.10.2006 № Ф09-8905/06-С6, от 20.07.2006 № Ф09-903/06-С6; п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренного Президиумом ФАС Уральского округа, прот. от 27.04.2007 № 7).

Данный подход основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. А иск об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости удовлетворяется только в случае установления судом факта наличия права собственности истца и незаконности владения ответчиком предметом спора.

Более того, как следует из п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», основанием для госрегистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Закона № 122-ФЗ, являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем госрегистрации.

Указанная выше тенденция судебной практики вполне может быть в будущем отражена в законодательстве. Так, проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает включение в ГК РФ ст. 227, третий пункт которой предлагается в следующей редакции: «Удовлетворение виндикационного иска в отношении лица, право которого зарегистрировано, является основанием для аннулирования записи о праве данного лица и для регистрации права лица, истребовавшего вещь из чужого незаконного владения». Также этим законопроектом предлагается ужесточить порядок приобретения в собственность недвижимого имущества, закрепив в п. 3 ст. 247 ГК РФ правило о том, что право собственности на недвижимую вещь может быть зарегистрировано за ее владельцем, если иное не предусмотрено законом или договором".

2. Рекомендация: Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.