Может ли арендодатель земельного участка инициировать расторжение договора аренды

883

Вопрос

Может ли арендодатель земельного участка инициировать расторжение договора аренды, заключенного сроком на десять лет?

Ответ

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из положений вышеизложенной нормы следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, арендодатель земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности вправе инициировать расторжение договора аренды, заключенного сроком на десять лет единственным способом — подачей искового заявления в суд о расторжении договора аренды.

Расторжение договора аренды земельного участка, который не находится в государственной или муниципальной собственности, возможно по инициативе арендодателя на основаниях, предусмотренных ст.46 Земельного кодекса, ст. 619 ГК РФ.

Подробнее читайте в рекомендации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПО от 09.12.2010 № А57-4634/2010

«Из материалов дела следует, что ООО «Девон-альянс» в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.08.2006 N 500, является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:32:01 42 01:0057, местоположение которого установлено относительно ориентира Саратовская область, Саратовский район, п/о Расково, расположенного в границах участка для сельскохозяйственного производства (выращивания зерновых и масличных культур) в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 04.07.2006 N 32/06-3026, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 2 597 776 кв. м (л.д. 11).

Разделом 2 указанного договора установлен срок его действия — 49 лет. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 13.09.2006 произведена государственная регистрация договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.08.2006 N 500.

11 марта 2010 г. администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области в отношении ООО «Девон-альянс» вынесено уведомление N 568/01-29 о расторжение договора, в котором указано, что арендодатель, руководствуясь пунктом 7.3 договора аренды в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора полностью, в связи с чем, по истечении 3-х месяцев с момента направления уведомления договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.08.2006 N 500 считается расторгнутым в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное уведомление от 11.03.2010 N 568/01-29 направлено в адрес ООО «Девон-альянс» 15.03.2010.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

На основании статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Нормой пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В силу требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, у администрации Саратовского муниципального района Саратовской области отсутствовали правовые основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, в одностороннем порядке.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Между тем, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка*.

Однако в материалы дела, каких либо доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области не представлено*.

Из указанного выше следует, что направленное уведомление от 11.03.2010 N 568/01-29 о расторжении договора аренды земельного участка от 14.08.2006 N 500, фактически ведет к расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Данный вывод подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, в котором указано, что односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

При этом, предусмотренное в пункте 7.3 данного договора условие о возможности досрочного отказа Арендодателя или Арендатора от его исполнения суд рассматривает как одностороннее расторжение договора.

Так как уведомление от 11.03.2010 N 568/01-29 о расторжении договора аренды от 14.08.2006 N 500 фактически является актом досрочного расторжения договора, которое в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, соответственно данное уведомление не соответствует закону*.

Таким образом, действия администрации Саратовского муниципального района Саратовской области являются незаконными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемые действия органов местного самоуправления не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании действий незаконными.

Между тем, судом правомерно установлено, что действия администрации Саратовского муниципального района по расторжению договора аренды N 500 находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного 14.08.2006, а также действия по направлению в адрес ООО «Девон-альянс» незаконного уведомления от 11.03.2010 N 568/01-29 о расторжении договора аренды N 500 находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.08.2006, не соответствуют требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, являются незаконными, суд считает, что данные действия не порождают никаких юридически значимых последствий, вытекающих из уведомления от 11.03.2010 N 568/01-29, т.е. не влекут расторжение договора аренды земельного участка от 14.08.2006 N 500.

Согласно данным обстоятельствам, администрация Саратовского муниципального района Саратовской области не имеет законных оснований совершать действия, влекущие по расторжению договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.08.2006 N 500 по уведомлению от 11.03.2010 N 568/01-29.

При таких обстоятельствах, при правильном применении судом норм материального и процессуального права, полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и имеющихся документов принятый по делу судебный акт является законным и обоснованным.«.

2. Справка: Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

«Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями условий договора со стороны арендатора (например, арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества), так и иными причинами (например, у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях).

Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.

Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

  • от того, какие механизмы для досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора аренды;
  • от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды*.

Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

  • при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
  • при существенном нарушении арендатором условий договора;
  • в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором»
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль