У Застройщика заключен договор инвестирования с жилищно-строительным кооперативом на инвестирование части квартир в жилом доме

232

Вопрос

У Застройщика заключен договор инвестирования с жилищно-строительным кооперативом на инвестирование части квартир в жилом доме. 2. Соответственно, кооператив привлек для инвестирования денежные средства физических лиц путем вступления в кооператив последних.3. Дом введен в эксплуатацию, квартиры, профинансированные кооперативом, переданы Застройщиком по акту приема-передачи по договору инвестирования. Вопрос: Каков дальнейший порядок действий для получения физическими лицами права собственности на квартиры: 1) необходимо ли кооперативу регистрировать право собственности на себя или возможна регистрация сразу на физических лиц? Имеется ли судебная практика по данному вопросу? Если есть факты регистрации сразу на физических лиц - то по возможности представьте данные в каких регионах.

Ответ

В соответствии с п.4 ст.5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе передать по договору (контракту) свои правомочия по инвестициям гражданам.

 

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

В то же время согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ вступил в силу 01.04.2005.

Исходя из вышеизложенных норм, в том случае, если разрешение на строительство дома получено до вступления в силу ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, кооператив вправе уступить требования по договору инвестирования физическим лицам, в этом случае физические лица самостоятельно будут регистрировать права собственности на квартиры.

В том же случае, если разрешение на строительство дома получено после вступления в силу ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, кооператив не вправе уступить требования по договору физическим лицам, следовательно, кооператив первоначально оформляет квартиры в свою собственность.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

  1. Определение Верховного суда Республики Башкортостан от 09.02.2012 № 33-228/12

 

 

 

<…>

«Султанаева Ю.Р. обратилась в суд с иском к ООО «Дортрансстрой» о признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование иска указала, что во исполнение Предварительного договора №... уступки права требования от ... года, ... года между ней и ООО ТД «Благовещенский ЗЖБИ» был заключен Договор уступки права требования квартиры №... по строительному адресу №... микрорайон ... РБ. ... года ООО «Дортрансстрой» вручено письменное уведомление о переуступке ООО ТД «Благовещенский ЗЖБИ» своих прав требования новому Кредитору Султанаевой Ю.Р. В ... года., после сдачи жилого дома в эксплуатацию, МУП «ИСК» г. Уфа» передало ООО «Дортрансстрой» квартиру №.... Ответчик под различными предлогами отказывается передавать ей квартиру, хотя свои обязательства по оплате квартиры ею исполнены в полном объеме. Истец просит суд признать за ней право собственности на объект недвижимости - квартиру №... общей площадью 81,71 кв. м, жилой - 46,03 кв. м., на ...ом этаже жилого дома по адресу: ... (строительный адрес №... микрорайон ...

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены ООО Торговый дом «Благовещенский ЗЖБИ» в лице Конкурсного управляющего Яппарова Г.Х., члена НП «Евросибирская саморегулируемая организация арбитражных управляющих»; МУП «ИСК г.Уфы», Михайлова И.А.

Решением суда от 14.11.2011г. исковые требования Султанаевой Ю.Р. к ООО «Дортрансстрой» о признании права собственности на недвижимое имущество - квартиру удовлетворены.

Суд признал за истицей право собственности на объект недвижимости - квартиру №... общей площадью 81,71 кв. м, жилой - 46,03 кв. м., на ...-ом этаже жилого дома по адресу: ... (строительный адрес ...).

Не согласившись с решением суда, Михайлова И.А. подала кассационную жалобу, в которой просит отменить решение суда и прекратить производство по делу, указывая на то, что судом неверно установлено отсутствие признаков ничтожности договора уступки права требования; суд необоснованно привлек ее к участию в деле в качестве третьего лица; судом неверно истолкованы и применены нормы материального права; суд дал неправильную оценку доказательствам дела; полномочия представителя ответчика не подтверждены выданной ему доверенностью.

Проверив материалы дела, выслушав Михайлову И.А., представителя Михайловой И.А. - ФИО8 (по доверенности от ... года), Султанаева Ю.Р., представителя Султанаевой Ю.Р. - ФИО9 (по доверенности от ... года), представителя Султанаевой Ю.Р. - ФИО10, представителя Султанаевой Ю.Р. ФИО11 (по доверенности от ... года), представителя ООО «Дортрансстрой» - ФИО12 (по доверенности от ... года), представителя Беловой Е.С. - ФИО14 (по доверенности от ... года), посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не сообщивших об уважительных причинах своей неявки, которая в суд кассационной инстанции не обязательна, изучив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. 362 ГПК РФ (в редакции действовавшей до 01 января 2012г.) основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Из обстоятельств дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что ... года между МУП «ИСК г.Уфы» и ООО «Дортрансстрой» (ранее именовавшемся ООО «Агродоспецстрой») был заключен Договор №... об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым квартира №... общей проектной площадью 81,71 кв.м. на ... этаже жилого дома по строительному адресу: ..., должна быть передана ООО «Дортрансстрой» ориентировочно в срок ... квартал ... года. (п. 1.6 Договора).

... года между ООО «Дортрансстрой» (Генеральный Инвестор) и ООО Торговый дом «Благовещенский ЗЖБИ» (Инвестор) был заключен Договор №... об инвестировании в строительство жилого дома, в соответствии с которым спорная квартира №... должна быть передана Инвестору ориентировочно в срок ... года. (п.п.1.3, 1.4 Договора).

... года между ООО ТД «Благовещенский ЗЖБИ» в лице ФИО15 и Султанаевой Ю.Р. был заключен предварительный договор №... уступки прав по договору инвестирования №... в строительство квартиры в жилом доме от ... года, согласно которому стороны договорились заключить договор уступки прав на спорную квартиру (п. 1.1. Договора) в течение 3 (трех) дней с момента исполнения «Инвестором» обязательств по договору инвестирования №... от ... года, не позднее ... года (п. 1.2 Договора).

... года между ООО ТД «Благовещенский ЗЖБИ» и Султанаевой Ю.Р. был заключен Договор уступки права требования, в соответствии с которым ООО ТД «Благовещенский ЗЖБИ» передает (уступает) Султанаевой Ю.Р. право требования спорной квартиры. ... года ООО «Дортрансстрой» вручено письменное уведомление о переуступке ООО ТД «Благовещенский ЗЖБИ» своих прав требования спорной квартиры (п.1) новому Кредитору Султанаевой Ю.Р.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, проанализировав обстоятельства с позиции правовых норм ст.ст. 309, 310, 398, п.п. 1,4 ст. 429, ч. 2 ст. 190 ГК РФ, исходя из условий договоров №... от ... года, №... от ... года, №... от ... года, договора уступки права требования от ... года, установив, ООО «Дортрансстрой» не выполнило своих обязательств по передаче квартиры истцу Султанаевой Ю.Р., которая в свою очередь произвела оплату согласно условиям предварительного договора; ООО ТД «Благовещенский ЗЖБИ» произвел расчет с ООО «Дортрансстрой», пришел к выводу, что у ответчика возникло обязательство по передаче квартиры в пользу Султанаевой Ю.Р. ... года, то есть в момент заключения договора уступки прав и обязанностей по Договору об инвестировании в строительство жилого дома №... от ... года

В обоснование своих выводов суд сослался на Акты приема передачи векселя №... от ... года, №... от ... года; Акты взаимозачета №... от ... года, акт приема-передачи от ... года, согласно которому МУП «ИСК г.Уфы» передало квартиру №... ООО «Дортрансстрой».

Выводы суда положенные в основу судебного решения являются правильными, соответствуют материалам дела и требованиям закона.

Судебная коллегия считает, что суд всесторонне и полно оценил все представленные ему сторонами доказательства. Результаты оценки доказательств отражены судом в решении, в котором приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования своих выводов, другие доказательства отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Оснований не согласиться с данной оценкой у судебной коллегии не имеется.

Довод кассатора о недействительности (ничтожности) Договора уступки права требования от ... года, заключенного между ООО ТД «Благовещенский ЗЖБИ» и Султанаевой Ю.Р., явился предметом обсуждения в суде первой инстанции, своего подтверждения не нашел, как верно отмечено судом, признаков ничтожности данный договор не содержит. Доказательств обратного Михайловой И.А. не представлено.

Кроме того, суд первой инстанции с учетом положений ч.2 ст.190 ГК РФ дал правильную оценку тому обстоятельству, что срок заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры между ООО «ТД «Благовещенский ЗЖБИ» и Михайловой И.А. истек ... года, т.е. через год после заключения предварительного договора от ... года, условия которого не позволяют определить срок заключения основного договора.

Таким образом, усматривается, что срок заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры с Михайловой И.А. истек за год до заключения договора цессии с Султанаевой Ю.Р. от ... года

Доводы кассационной жалобы о ничтожности договора, заключенного с Султанаевой Ю.Р. ввиду его несоответствия требованиям п.3 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (Закон об участии в долевом строительстве) подлежат отклонению, поскольку согласно п. 2 ст. 27 указанного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве*.

Доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство после вступления в силу Закона, не предоставлено, что влечет вывод об отсутствии оснований для распространения действия этого Закона на спорные правоотношения сторон.

Довод кассационной жалобы о недостоверности показаний свидетеля ФИО16 не состоятелен, они согласуются с другими доказательствами по делу. В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оснований входить в переоценку показаний свидетелей, данную судом первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Иные доводы жалобы не могут быть признаны состоятельными в силу их несоответствия имеющим значение для дела обстоятельствам и законодательству.

Отсутствие заявляемых Михайловой И.А. в данном процессе каких-либо самостоятельных требований не влекло для суда обязанности привлекать её в порядке ст.42 ГПК РФ в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, при том, что ранее она была привлечена к участию в деле в порядке ст. 43 ГПК РФ.

Наличие в ином судебном производстве иска Михайловой И.А. относительно прав на ту же квартиру, не влечет вывода об обязанности суда реализовать свое право на объединение этих дел в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения в порядке ч.4 ст. 151 ГПК РФ, соответствующих ходатайств ею не заявлялось.

Существенного нарушения норм процессуального права, влекущих в силу ч.1 ст. 364 ГПК РФ (в ред. до 01.01.2012г.) отмены решения суда судом допущено не было».

<…>

2. Статья: Споры из договоров о будущей недвижимости. Как изменились возможности инвесторов

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль