Существует многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств граждан-дольщиков

772

Вопрос

Существует многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств граждан-дольщиков. Дом сдавался в эксплуатацию как комплекс, включающий в себя подводящие к дому коммуникации, в состав которых входит тепловая трасса протяжённостью около 300 метров (общедомовой узел учета тепла на вводе в дом установлен). Жители дома не признают этот участок своим и считают, что указанная теплосеть должна быть передана на баланс муниципалитета. Многочисленная переписка с муниципалитетом, прокуратурой, а также с МУП «Теплоэнерго», эксплуатирующим указанную теплосеть, результата не дала, поскольку должностные лица ссылались на то обстоятельство, что передача дома в эксплуатацию осуществлялась вместе с теплосетью и она находится в составе общего имущества дома. В прокуратуре посоветовали провести общее собрание жильцов, с повесткой дня о передаче трубопровода в собственность муниципалитета. Но в случае, если вопрос на общем собрании будет поставлен именно таким образом, жители, по сути, признают, что в настоящий момент теплосеть находится в собственности дома, с чем они, как указано выше, категорически не согласны. Вопрос в следующем, можно ли каким-то способом (через общее собрание или суд) передать указанную теплосеть в собственность муниципалитета? Цель состоит в том, чтоб снять с баланса дома эту теплосеть.

Ответ

В сложившейся ситуации можем рекомендовать Вам следующий порядок действий:

 

1. Исходя из Вашего вопроса, спорный участок теплотрассы построен на средства дольщиков в ходе строительства многоквартирного жилого дома и уже включен в состав общего имущества дома (принят по акту Управляющей компанией от застройщика в эксплуатацию, как часть общего имущества). То есть на данный момент право распоряжения данным участком имеют только жильцы указанного дома. Как следует из вышеизложенного, жильцам необходимо провести общее собрание, на котором они принимают решение о передаче спорного участка теплотрассы уполномоченной организации городского округа в связи с тем, что данное имущество не может входить в состав общего имущества многоквартирного дома (основания для принятия решения: п. 4 ст. 36 ЖК РФ, п. 6, п.8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ от 13.08.2006 № 491 , п. 4 ч. 1 ст. 16 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

2. Письмо с требованием о принятии на баланс и, соответственно, на обслуживание спорного участка теплотрассы, подписанное председателем общего собрания жильцов многоквартирного дома с приложенной копией Протокола общего собрания жителей многоквартирного дома, содержащего пункты о принятии вышеуказанного решения, направляется в организацию, отвечающую за содержание и эксплуатацию жилого фонда в Вашем городском округе.

3. В случае получения отказа либо не получения ответа на письмо, жители вправе обратиться в суд с иском о понуждении к принятию в муниципальную собственность участка тепловых сетей от задвижек, расположенных в доме до внешней границы стены многоквартирного дома (п.8 Правил).

При этом следует учитывать, что судебная практика по подобным спорам не однозначна и суд может отказать в иске на основании подпункта 4 п.1 ст.36, ст. 39 ЖК РФ, если будет установлено, что спорный участок теплотрассы предназначен для обслуживания только одного жилого дома и находится на земельном участке, на котором расположен этот жилой дом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Жилищный кодекс Российской Федерации

"Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации*.

<...>

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно*:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.*

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме*.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц*«.

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ от 13.08.2006 № 491

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

«6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях*.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом*».

3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 06.10.2003 № 131-ФЗ

«Статья 16. Вопросы местного значения городского округа

1. К вопросам местного значения городского округа относятся:

1) формирование, утверждение, исполнение бюджета городского округа и контроль за исполнением данного бюджета;

2) установление, изменение и отмена местных налогов и сборов городского округа;

3) владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа;

4) организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федераци*».

4. Постановление ФАС ПО от 09.10.2012 № А55-25116/2011

«по делу № А55-25116/2011 по исковому заявлению товарищества собственников жилья «Измайловское» (ИНН: 6318148151, ОГРН: 1056318061700) к администрации городского округа Самара об обязании принять в муниципальную собственность участок тепловых сетей, с участием третьих лиц: открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ИНН: 7708503727, ОГРН: 1037739877295), закрытого акционерного общества «Коммунэнерго», г. Самара, департамента управления имуществом городского округа Самара,

установил:

товарищество собственников жилья «Измайловское» (далее — ТСЖ «Измайловское», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации городского округа Самара (далее — администрация, ответчик) и Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее — Департамент) о понуждении к принятию в муниципальную собственность городского округа Самара участка тепловых сетей от задвижек, расположенных в доме № 2 в переулке Измайловский до внешней границы стены многоквартирного дома № 14 в переулке Измайловский, а также взыскании услуг на юридическую помощь в размере 7000 руб*.

Определением от 28.12.2011 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее — ОАО «РЖД») и закрытое акционерное общество «Коммунэнерго» (далее — ЗАО «Коммунэнерго»).

Истец подал письменное заявление об уточнении иска и просил изменить процессуальный статус Департамента с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, исходя из того, что Департамент не является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Заявление истца принято судом первой инстанции. Определением от 01.02.2012 суд исключил Департамент из числа ответчиков и привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец уточнил предмет иска и просил понудить ответчика принять в муниципальную собственность городского округа Самара теплотрассу от внешней границы многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Самара, пер. Измайловский, 14, до задвижки ввода в доме № 2 по пер. Измайловский общей протяженностью 248 м, в том числе: 168 м под землей и 80 м по подвалу дома № 2, из 4 труб диаметром 100 мм и 8 задвижек № 100 и взыскать с ответчика расходы на оплату юридической помощи в размере 7000 руб. и уплату государственной пошлины в размере 4000 руб.

Заявление об уточнении предмета иска принято судом в судебном заседании 22.02.2012 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2012 по делу № А55-25116/2011 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции обязал администрацию принять в муниципальную собственность теплотрассу от внешней границы многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Самара, пер. Измайловский, 14, до задвижки ввода в доме № 2 по пер. Измайловский общей протяженностью 248 м, в том числе: 168 м под землей и 80 м по подвалу дома № 2, из 4 труб диаметром 100 мм и 8 задвижек № 100 и взыскал с ответчика в пользу истца расходы по государственной пошлине в размере 4000 руб. и расходы на представителя в размере 7000 руб.*

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 решение арбитражного суда от 02.04.2012 отменено.

По делу принят новый судебный акт.

Исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судебные расходы по иску отнесены на истца.

ТСЖ «Измайловское», не согласившись с постановлением арбитражного апелляционного суда, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, с кассационной жалобой в которой просит данный судебный акт отменить, оставить в силе решение арбитражного суда, по основаниям, изложенным в жалобе.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу не согласилась с доводами ТСЖ «Измайловское», и просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу истца — без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Так, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ТСЖ «Измайловское» в связи с окончанием строительства 1-й очереди жилого дома в переулке Измайловский г. Самары приняло от ОАО «РЖД» по акту приема-передачи от 23.09.2005 жилой 10-этажный кирпичный дом с наружными инженерными сетями и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, переулок Измайловский, дом № 14 (1-я очередь строительства).

Согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 20.11.2008, предъявленный исполнителем работ к приемке заказчиком — Дирекцией капитального строительства — структурным подразделением Куйбышевской железной дороги — филиала ОАО «РЖД» объект капитального строительства, жилой дом (секции № 1, 2, 3, 4 по генеральному плану) переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: переулок Измайловский дом 14 в Советском районе г. Самары, выполнен в полном объеме в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и готов к вводу в эксплуатацию.

ТСЖ «Измайловское» обратилось в суд с требованием о понуждении администрации к принятию в муниципальную собственность городского округа Самара теплотрассы от внешней границы многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Самара, пер. Измайловский, 14, до задвижки ввода в доме № 2 по пер. Измайловский общей протяженностью 248 м, состоящей из 4 труб диаметром 100 мм и 8 задвижек № 100, учитываемой на балансе товарищества.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что согласно акту приема-передачи от 23.09.2005 и акту приемки законченного строительством объекта от 28.11.2008 застройщиком истцу в эксплуатацию и обслуживание передана теплотрасса, находящаяся за внешней границей стены многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Самара, пер. Измайловский, 14.

Согласно пункту 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу, что граница балансовой принадлежности по тепловым сетям определена действующим законодательством, и согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорный участок тепловой сети не может быть включен в общее имущество собственников квартир и иных помещений.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», согласно которому объекты инженерной инфраструктуры городов независимо от того на чьем балансе они находятся, подлежат передаче в муниципальную собственность того города или района, на территории которого они расположены. Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что в силу пунктов 4 и 6 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» содержание муниципального жилого фонда, организация в границах городского округа теплоснабжения населения, отнесены к вопросам местного значения городского округа.

Арбитражный апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 указанной статьи Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Доказательства строительства теплотрассы за счет средств бюджета городского округа Самара суду не представлены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеется у собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Доказательства того, что ТСЖ «Измайловское» является собственником теплотрассы суду не представлено.

Истец также не представил суду доказательства принятия собственниками помещений многоквартирного жилого дома № 14, которым на праве общей долевой собственности принадлежит имущество, созданное за счет средств, инвестированных ими на строительство жилого дома, решения о передаче теплотрассы в муниципальную собственность городского округа Самара.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции считает, что данное положение Закона не может служить основанием для понуждения ответчика к принятию теплотрассы в собственность городского округа Самара при отсутствии волеизъявления собственника на передачу теплотрассы в собственность городского округа Самара и волеизъявления уполномоченного органа местного самоуправления городского округа Самара на принятие указанного имущества в муниципальную собственность. Кроме того, истец не представил доказательства обращения к ответчику с просьбой принять теплотрассу в муниципальную собственность.

Принимая во внимание, что уполномоченным органом местного самоуправления и собственником теплотрассы от внешней границы многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Самара, пер. Измайловский, 14, до задвижки ввода в доме № 2 по пер. Измайловский общей протяженностью 248 м, состоящей из 4 труб диаметром 100 мм и 8 задвижек № 100, не достигнуто соглашение о передаче данной теплотрассы в муниципальную собственность, а также, учитывая положения статьи 421 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец не вправе понуждать ответчика к принятию указанной теплотрассы в собственность городского округа Самара.

Между тем при рассмотрении дела суды не учли следующее.

Так, в силу статьи 124 ГК РФ муниципальное образование выступает в отношениях, регулируемых гражданским законодательством. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Исходя из положений статей 124, 125 ГК РФ надлежащим ответчиком в рамках рассматриваемого спора должно быть соответствующее публично-правовое образование, а не его государственные (муниципальные) органы.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, представляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом (пункт 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

Таким образом, судам при рассмотрении данного спора необходимо было проверить техническую документацию многоквартирного дома, и установить вошел ли спорный участок тепловой трассы в общую долевую собственность домовладельцев.

Также судам необходимо было установить, использовались ли застройщиком денежные средства дольщиков при строительстве спорного участка тепловой трассы, и обслуживает ли спорная тепловая трасса только один многоквартирный жилой дом.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует в установленном порядке решить вопрос о привлечении к участию в деле надлежащего ответчика — соответствующее публично-правовое образование, установить, какой орган должен выступать в суде от имени соответствующего публично-правового образования при передаче ему имущества в муниципальную собственность, установить является ли спорный участок тепловой трассы общим долевым имуществом домовладельцев, и с учетом правильного применения норм права и доводов участников процесса рассмотреть спор по существу.*"



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.