Строительство гаражей на  земельном участке

548

Вопрос

Собственники многоквартирного дома не желаю продолжение строительства гаражей на их земельном участке. Имеет ли право ТСЖ обратится в суд в интересах собственников о сносе комплекса гаражей (не достроенных и не введенных в эксплуатацию) возведенных на земельном участке являющимся общедолевой собственностью собственников многоквартирного дома? на строительство комплекса гаражей изначально были выданы администрацией города разрешение и постановление. Тем не менее гаражи не достроены, в проекте не устранены замечания, застройщик банкрот. К кому ТСЖ должно предъявить иск:

1. дольщикам которые заключили договор на долевое участие (заплатили по договору) но не зарегистрировали договор в органах юстиции.

2. или признание гаражей бесхозными (поскольку права у дольщиков не возникли) и их сносе за счет ТСЖ.

Ответ

 Если разрешение на строительство гаражного комплекса выдавалось администрацией с соблюдением положений ст.51 ГрК РФ, оснований для предъявления требований о сносе объекта незавершенного строительства в настоящее время не усматривается, т.к. банкротство застройщика не является безусловным основанием, препятствующим завершить строительство объекта. Однако следует отметит, что по смыслу статьи 304 ГК РФ негаторный иск может быть удовлетворен в случае, когда разрешение на строительство не оспорено, однако истцом доказано, что в результате продолжения строительства будет нарушено его право.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В Письме Минэкономразвития России от 27.09.2011 № Д23−4059 указано, что согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Согласно части 3 ст. 36, части 2 ст. 40, ст. 44 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества и распоряжение земельным участком возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если ТСЖ заявит требование о демонтаже объектов (негатороное требование) следует учитывать, что в пунктах 45 и 47 постановления от 29.04.2010 № 10/22 содержатся следующие разъяснения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Тем не менее, если выдача разрешения на строительство производилось с соблюдением градостроительных норм, данное разрешение не признано недействительным в установленном порядке оснований для сноса гаражей не усматривается, т.к. строительство осуществляется на законных основаниях. Факт банкротства застройщика не является безусловным основанием, препятствующим завершить строительство объекта. Хотя следует отметить, что если строительство осуществляется на основе соответствующего разрешения, однако истцом будет доказано, что продолжение строительства приведет к повреждению имущества истца, негаторный иск может быть удовлетворен (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153). Иск в данной ситуации предъявляется застройщику (см. Постановление ФАС ПО от 10.09.2013 № А12−31053/2012).

Предъявить требование о признании гаражей бесхозными не целесообразно, т.к. бесхозные недвижимые вещи принимаются на учет только органами местного самоуправления. Согласно п. 1, 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

При этом, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 22.11.2013 № 701 органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, только по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся (см. Постановление ФАС УО от 15.10.2012 № А50−22909/2011, Определение Верховного суда РФ от 21.04.2010 № 47-ВПР10−1).

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор долевого строительства. Как получить объект в случае банкротства застройщика;

Банкротство застройщика. Как добиться включения своих требований в реестр;

Долевое участие в строительстве. Как вернуть денежные средства от застройщика, признанного банкротом;

Застройщик находится на стадии банкротства. Когда кредиторы получат объекты незавершенного строительства;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153

«9. Иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, подлежит удовлетворению и в том случае, когда разрешение на строительство на соседнем участке не оспорено, однако истцом доказана реальная угроза разрушения его здания.

Общество, являющееся собственником земельного участка и расположенного на нем строения, обратилось в арбитражный суд к арендатору соседнего земельного участка с иском о запрете на продолжение строительства спортивного комплекса с бассейном, обосновывая свое требование положениями статьи 304 ГК РФ.

Из письменных доказательств, представленных истцом, и заключения экспертизы следует, что продолжение строительства бассейна на соседнем участке может повлечь осадку фундамента здания, которая приведет к растрескиванию его стены.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что строительные работы осуществляются им на земельном участке, правообладателем которого он является; строительная документация была согласована с органами государственной власти на этапе выдачи разрешения на строительство. Ответчик также обращал внимание на то, что имущество истца в настоящее время не повреждено и он просит прекратить строительство бассейна из-за возможности его повреждения в будущем.

Суд первой инстанции требования истца удовлетворил, обязал ответчика прекратить земляные работы (осуществлять углубление котлована).Решение мотивировано следующим. Согласно статье 304 ГК РФ собственник или иной правообладатель вправе требовать устранения нарушения его права, не связанного с лишением владения. Истец доказал, что ответчик нарушает его право путем строительства бассейна, а именно создается реальная угроза разрушения здания истца.

Суд указал, что для констатации нарушения права истца нет необходимости дожидаться наступления соответствующего события, в данном случае разрушения строения, достаточно доказательств наличия угрозы нарушения права.

Право собственности лица может нарушаться и тогда, когда другое лицо осуществляет деятельность на своем земельном участке, но тем самым создает реальную угрозу разрушения имущества, расположенного на соседнем земельном участке.

Несмотря на то, что ответчик осуществляет строительство на основе соответствующего разрешения, истцом доказано, что продолжение строительства приведет к повреждению его имущества. По смыслу статьи 304 ГК РФ негаторный иск может быть удовлетворен в случае, когда разрешение на строительство не оспорено, однако истцом доказано, что в результате продолжения строительства будет нарушено его право*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.