Договор залога прав по договору долевого участия в строительстве

717

Вопрос

Ситуация: Существует Договор долевого участия (ДДУ), где есть Застройщик и Участник долевого строительства (Сторона 1), далее по договору уступки Сторона 1 уступает все свои права и обязанности, вытекающие из ДДУ, некому юр. лицу (Сторона 2).Далее, Сторона 2 — Залогодатель хочет свои права (требования) в отношении объекта долевого участия, передать в залог другому юр. лицу -Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи строительных материалов. Вопрос: Права требования в отношении объекта долевого участия — могут ли быть предметом залога в обеспечение исполнения обязательств по договору купли продажи строительных материалов? Примечание: Залогодержатель не имеет никакого отношения к застройщику, строительные материалы Залогодателем будут приобретаться для своей коммерческой деятельности.

Ответ

 Стороны вправе заключить договор залога прав по договору долевого участия в строительстве, при этом закон не запрещает, чтобы залог прав по ДДУ обеспечивал обязательства по договору купли-продажи строительных материалов.

Согласно п. 1 ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 5 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, т. е. залогодержателю (продавцу стройматериалов) в этом случае передается в залог лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве.

Как дополнительно указано в Письме Минэкономразвития России от 04.07.2014Д23И-2347, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 358.1 ГК предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель). Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога. Предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства. Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства, предметом залога могут быть часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства. Согласно пункту 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Росреестра от 21.08.201414-ИСХ/09541-ГЕ/14;

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства;

Особенности отдельных видов залога: что изменилось с 1 июля;

Какими способами можно осуществить реализацию предмета залога;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Письмо Минэкономразвития России от 04.07.2014Д23И-2347

«7. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 358.1 ГК предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).

Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.

Предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.

Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства, предметом залога могут быть часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства.

Согласно пункту 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.*

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее — Закон № 214).

При этом согласно пункту 9 статьи 13 Закона № 214 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214, применяются положения ГК и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом № 214.

Согласно пункту 1 статьи 339.1 ГК (в редакции Закона № 367-ФЗ) залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1), либо если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

На основании изложенного, а также учитывая требование пункта 5 статьи 3 Закона № 367 относительно запрета государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе о регистрации и Законе об ипотеке к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года, полагаем, что регистрация залога права аренды и права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, должна осуществляться с учетом требований, установленных статьей 334 ГК».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.