Сделки по распоряжению недвижимостью

323

Вопрос

 Вправе ли регистратор при осуществлении государственной регистрации, например, перехода права собственности по договору купли-продажи участка между физическими лицами, требовать от сторон договора представления нотариального согласия супругов сторон сделки (браки действительно зарегистрированы) на совершение сделки. можно ли регистрировать переход права без получения такого согласия. какие правовые последствия.

Ответ

 в соответствии с п. 3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Учитывая изложенное, требование регистратора о предоставлении нотариального согласия супруга продавца на отчуждение земельного участка является правомерным.

Требование о предоставлении нотариального согласия супруга покупателя на приобретение земельного участка является неправомерным, т.к. в указанном случае сделка не требует нотариального удостоверения и не подлежит регистрации (регистрируется только переход права собственности), распоряжается супруг-покупатель не недвижимостью, а денежными средствами. Основание для отказа в регистрации перехода права собственности по такой сделке, по причине отсутствия нотариального согласия супруга покупателя на покупку, законом не предусмотрено.

Согласно п. 2 ст.35 СК РФ в указанном случае предполагается, что супруг действует с согласия другого супруга. Последствием совершения покупателем такой сделки без согласия на то супруга может являться признание ее судом недействительной по мотивам отсутствия согласия супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1.Семейный кодекс Российской Федерации

«Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.*

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.»

2.Письмо Росреестра от 28.08.201314-исх/07892-ГЕ/13 «О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов»

«Согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ „О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“) в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 35 СК (получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, — об отказе в государственной регистрации прав.* При этом, например, если такая сделка нотариально удостоверена и в ней указано, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга имеется, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 35 СК).»

3.Апелляционное определение Архангельского областного суда от 26.02.201533−0986/2015

«Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается в силу следующего.

Согласно ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 33, 34 СК РФ, пока не доказано иное, законным режимом имущества супругов, нажитого ими в период брака, является режим их совместной собственности. При этом то обстоятельство, на чье имя зарегистрировано право собственности на это имущество, в силу п. 2 ст. 34 СК РФ правового значения не имеет.

Распоряжение одним из супругов их совместной собственностью в предусмотренных законом случаях, к числу которых относится и совершение сделок по отчуждению недвижимости, возможно при соблюдении требований п. 3 ст. 35 СК РФ о получении нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Поскольку отчуждаемое по договору дарения недвижимое имущество приобретено на основании возмездной сделки в период брака заявителя, а документов, свидетельствующих о том, что в отношении данного имущества не действует законный режим имущества супругов, заявителем не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу обоснованно приняло решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Предписание указанной нормы носит императивный характер и согласуется с положениями п. 1 ст. 17, абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01 июля 2002 года № 184, в силу которых отсутствие нотариально удостоверенного согласия другого супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации, является основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Доводы апелляционной жалобы об обратном, судебной коллегией отклоняются, как основанные на неверном толковании норм материального права.»

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль