Договор доверительного управления объектом недвижимости

131

Вопрос

Может ли «Доверительный управляющий» по договору доверительного управления объектом недвижимостигарантированно выплачивать «Учредителю управления» определенную денежную суммубез привязки к доходам от управления этим имуществом. Любые убытки принимать на себя, а прибыль сверх установленной гарантированной суммы — забирать себев качестве вознаграждения. правомерны ли такие условия?

Ответ

Судебная практика исходит из того, что условия договора доверительного управления имуществом, устанавливающего выплату дохода от управления имуществом в твердой денежной сумме не противоречит закону.

Конструкция договора доверительного управления имуществом регулирует конкретный круг правоотношений (т. е. отношений по управлению посредником чужим имуществом). Так, глава 53 Гражданского кодекса РФ, посвященная доверительному управлению, устанавливает:

права и обязанности сторон договора, правой статус доверительного управляющего (ст. 1015, 1020 ГК РФ);

существенные условия договора (ст. 1016 ГК РФ);

требования к имуществу, которое можно передать в управление (ст. 1013 ГК РФ);

основания прекращения договора (ст. 1024 ГК РФ);

иные правила.

При этом, на практике встречаются доводы, что условия договора доверительного управления имуществом, устанавливающие выплату дохода от управления имуществом в твердой денежной сумме, противоречат правовой природе доверительного управления имуществом, однако данные условия договоров суды признают законными (см. Постановление ФАС ВВО от 22.01.2009А28−2273/2008, Постановление 18 ААС от 12.05.2010А47−7499/2009). Оснований для признания не соответствующим законодательству условия договора о размере вознаграждения управляющего в виде прибыли сверх установленной гарантированной суммы не усматривается.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 15.09.2010А47−7499/2009

«Общество «Комфорт Плюс», полагая, что п. 2.5 договора доверительного управления имуществом, в котором установлен размер фиксированного вознаграждения, не соответствует требованиям ст. 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации и по своему содержанию относится к договору аренды, а также, ссылаясь на то, что он как арендатор произвел с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, которые Комитет отказывается компенсировать, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с названным иском. В качестве правового основания исковых требований истец ссылался на положения ст. 15, 309, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.*

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у Комитета обязанности по возмещению обществу «Комфорт Плюс» требуемой им суммы. При этом суды обоснованно исходили из следующего.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены условия, при которых арендатор вправе провести капитальный ремонт арендуемого имущества.

В силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 623 названного Кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, общество «Комфорт Плюс» полагало, что между ним и Комитетом имеются арендные отношения и последний как арендодатель обязан возместить ему расходы, понесенные в связи с содержанием спорного имущества (работы по монтажу пожарной сигнализации, стоимость системы видеонаблюдения, а также мебели, водонагревателей, жалюзи и вывесок).

В то же время судами установлено, что в материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что Комитет давал обществу «Комфорт Плюс» согласия на монтаж пожарной сигнализации.

Судами также сделан обоснованный вывод о том, что монтаж системы пожарной сигнализации и приобретение оборудования, стоимость которых просит взыскать истец, не могут быть отнесены к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Исследовав содержание договора аренды от 29.12.2006 № 26, который действовал в период, когда Комитетом были согласованы замена ограждения для администратора гостиницы и установка системы видеонаблюдения, суды установили, что в нем не предусмотрена обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы по содержанию здания гостиницы и ресторана.

Указанная обязанность арендодателя не предусмотрена и в заключенном позднее договоре аренды от 29.12.2007, а также в договоре доверительного управления от 14.03.2008.

Довод общества «Комфорт Плюс» о ничтожности п. 2.5 договора доверительного управления правомерно отклонен судами, поскольку обязанность доверительного управляющего ежемесячно перечислять в пользу учредителя управления доходы от доверительного управления имуществом в сумме 110 000 руб. не противоречит правовой природе договора доверительного управления, имеющего возмездный характер, и нормам гл. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации*".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль