Признание права собственности ООО на объект недвижимости

426

Вопрос

Судебную практику по вопросу о признании права собственности ООО на объект недвижимости (в нашем случае ж.д. пути необщего пользования) в связи с тем, что фактические их размеры расходятся с размерами, указанными в Акте о приемке оконченного строительством объекта капитального строительства и Разрешении на ввод в эксплуатацию. Т. е.: земля предоставлена, Разрешение на строительство тоже имеется. Реально построен объект меньшей длины, чем в проектной документации, но в ПСД изменения внесены не были. Далее в Акте по окончании строительства указана длина ж.д. путей, как в ПСД, и оттуда впоследствии перенесена в Разрешение на ввод в эксплуатацию. Теперь данные в Техническом плане на объект в результате технической инвентаризации объекта не соответствуют его параметрам, указанным в Разрешении на ввод в эксплуатацию. Зарегистрировать право собственности при таких обстоятельствах невозможно. Внести какие-либо изменения в Разрешение на ввод в эксплуатацию в официальных органах не удается, т.к. не были своевременно внесены изменения в проектную документацию. Остается толь ко один путь — признавать право собственности в Арбитражном суде. Нужна судебная практика по аналогичным ситуациям.

Ответ

Судебная практика по искам о признании права собственности, в случаях когда в регистрации права отказано по причине несоответствия объекта проектной документации и разрешению на ввод в эксплуатацию представлена в Постановлении А. С. ЗСО от 30.12.2014А27−2589/2014, Постановлении 11 ААС от 13.02.2013А55−23136/2012, Постановлении 7 ААС от 21.10.2013А03−4330/2013, Постановлении 8 ААС от 20.10.2011А70−4128/2011, Постановлении 13 ААС от 12.05.2014А56−55053/2013.

Также следует отметить, что если при строительстве объекта требуется изменить характеристики объекта одна позиция сводится к необходимости внесения изменений в проектную документацию и разрешение на строительство, другая позиция придерживается того, что в данном случае необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в ранее выданные разрешения.

К примеру, в Постановлении ФАС ВВО от 11.11.2013А43−2688/2013 суд признавая законным привлечение застройщика к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ отметил: «Общество зная об отсутствии у него разрешения на строительство объекта после внесения существенных изменений в технические характеристики по этажности, площади, объему строящегося жилого дома, продолжало строительство, то есть не приостановило его. При этом изменения в ранее выданное разрешение на строительство объекта Обществом в установленном порядке не вносились. При таких обстоятельствах Общество не имело права осуществлять работы по строительству объекта по измененной технической документации без внесения соответствующих изменений в разрешение на строительство; получив отказ в выдаче разрешения, Общество должно было приостановить строительство». Аналогичный довод приведен в Постановление ФАС СКО от 26.07.2013А32−11208/2012.

Встречается и иная практика. Так, в Постановлении А. С. ПО от 02.12.2014А65−4542/2014 указано, что при изменении этажности объекта при его строительстве необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в ранее выданные разрешения. Как указал суд, внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется уполномоченным органом в строго определенных случаях, перечисленных в частях 21.5 — 21.7, 21.9 статьи 51 ГрК Р. Ф. Указанный перечень является исчерпывающими и не связан с изменением проектной документации на строительство, а также с изменением качественных характеристик объекта строительства. Законодателем не указано на возможное наличие иных оснований (в т.ч. изменение проектной документации) для внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде;

Условия признания права собственности на самовольную постройку;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 13 ААС от 12.05.2014А56−55053/2013

«Администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее — Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Государственному казенному учреждению «Управление строительства Ленинградской области» (далее — Учреждение) о признании права собственности на объект недвижимости — здание фельдшерско-акушерского пункта с жильем, по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Гончаровское сельское поселение», пос. Черкасово, ул. Железнодорожная, д. 38-а общей площадью 245,6 кв.м.

Определением от 17.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Определением от 29.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом.

Решением от 27.01.2014 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит решение отменить и удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика согласился с доводами апелляционной жалобы Администрации.

Представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о рассмотрении апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела 21.06.2006 муниципальное образование «Выборгский район» Ленинградской области в лице Администрации заключило договор с Государственным казенным учреждением «Управление строительства Ленинградской области"на выполнение работ по проектированию и строительству фельдшерско-акушерского пункта с жильем, предусмотренного адресной инвестиционной программой за счет средств областного бюджета Ленинградской области на 2006 год.

Учреждение на основании разрешения на строительство от 07.12.2006 № 0857−06, выданное Администрацией, осуществило строительство.

Здание фельдшерско-акушерского пункта с жильём, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, Муниципальное образование «Гончаровское сельское поселение», пос. Черкасово, ул. Железнодорожная, д. 38-а (далее — здание) введено в эксплуатацию на основании разрешения Администрации от 03.09.2008 №RU 47505302−0026−2008.

27.12.2011 Администрация обратилась в Выборгский отдел Управления Росреестра по Ленинградской области с заявлением о регистрации права собственности муниципального образования на спорный объект.

С заявлением Администрация представила следующие документы:

— разрешение на строительство от 07.12.2006 № 0857−06, выданное Администрацией на имя Учреждения;

— разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.09.2008 №RU 47505302−0026−2008;

— кадастровый паспорт на здание от 06.10.2010, выданный филиалом ГУП «Леноблинвентаризация» Выборгское БТИ;

— постановление от 10.11.2008 № 6181 о приёме здания в собственность муниципального образования;

— постановление от 06.06.2006 № 2398 об утверждении акта выбора земельного участка и о предоставлении Учреждению земельного участка для проведения изыскательских работ под строительство здания;

— договор от 21.06.2006 о совместном обеспечении муниципальным образованием и Учреждением выполнения работ по проектированию и строительству здания.

22.02.2012 Управлением Росреестра по Ленинградской области Администрации отказано в государственной регистрации права на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) в связи с тем, что заявителем не представлены документы, устанавливающие или удостоверяющие права в отношении земельного участка, на котором расположено здание.

Данный отказ регистрирующего органа обжалован Администрацией в судебном порядке, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2012 по делу №А56−13820/2012 признан законным, поскольку в соответствии с постановлением главы Администрации от 06.06.2006 № 2398 (далее — Постановление) утверждён акт выбора земельного участка под строительство здания в пос. Черкасове, вместе с тем в нарушение пункта 3.3 названного Постановления отвод земельного участка в установленном законом порядке осуществлен не был, земельный участок как объект гражданских прав не был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Руководствуясь ст.ст. 131, 132, п. 1 ст. 218, ст. 219, ст. 222 ГК РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона «137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», п. 3 ст. 19 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Администрация не доказала, что сохранение спорного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Судом установлено, что представленные в материалы дела копии разрешения на строительство от 07.12.2006 № 0857−06 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 03.09.2008 №RU 47505302−0026−2008, а также копия письма Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17.06.2008 № 01−403/08−0 и справка Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации от 09.01.2013 №А-1, выданных Учреждению, не могут быть приняты судом в качестве надлежащих документов во исполнение требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию №RU 47505302−0026−2008 площадь здания в размере 117,9 кв.м. (при этом имеются встроенно-пристроенные конструкции (2-х комнатные квартиры) общей площадью 120 кв.м.) не соответствует сведениям, содержащимся в пункте 1.3 представленного истцом кадастрового паспорта здания, согласно которому общая площадь объекта составляет 245,6 кв. м, что не позволяет суду сделать вывод о том, что здание строилось в соответствии с проектом, существовавшим при выдаче разрешения на строительство.*

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, к числу которых относятся: документ, выданный уполномоченным органом исполнительной власти, разрешающий строительство объекта недвижимости; документы, подтверждающие право пользования земельным участком, границах которого построен объект недвижимости; документ, подтверждающий приемку в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости.

В силу указанной нормы право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется, в том числе, на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, отведённый для создания такого объекта.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Ввиду того, что отвод земельного участка для строительства здания в установленном порядке Администрацией осуществлен не был, данное здание в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.

Как отметил Конституционный суд РФ в своем определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Здание фельдшерско-акушерского пункта с жильём, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, Муниципальное образование «Гончаровское сельское поселение», пос. Черкасово, ул. Железнодорожная, д. 38-а (далее — здание) введено в эксплуатацию на основании разрешения на строительство Администрации от 03.09.2008 №К11 47505302−0026−2008.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.

В соответствии с Постановлением Российской Федерации от 01.02.2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре» и статьей 49 ГрК РФ: экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарнозащитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Таким образом, спорный объект недвижимости был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. При этом указано, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Суд апелляционной инстанции соглашается с Администрацией, что надлежащим доказательством того, что сохранение спорного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а, следовательно, необходимость в проведении экспертизы в отношении спорного объекта недвижимости отсутствует.

Вывод суда первой инстанции о том, что разница в площадях объекта недвижимости не позволяет сделать вывод о том, что здание строилось в соответствии с проектом, существовавшим при выдаче разрешения на строительство, при его возведении не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, и, что данная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не соответствует фактическим обстоятельствам. Суд не принял во внимание, что в материалах дела имеется копия справки о площади здания фельдшерско-акушерского пункта Юр-678 от 15.07.2013 г. за подписью главного архитектора комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации, в которой указано, что разница в площадях появилась в результате более точных обмеров при инвентаризации.*

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.