Договор о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома

155

Вопрос

Между двумя юридическими лицами (далее — Инвестор — ЮЛ1, Соинвестор — ЮЛ2) был заключен договор о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома, по условиям которого Соинвестор приобретает право на получение в собственность Квартиры. Впоследствии Соинвестор (ЮЛ2) с согласия Инвестора (ЮЛ1) заключил с двумя физическими лицами (муж и жена) договор уступки права требования квартиру. В соответствии с договором уступки права требования физические лица (муж и жена) приобрели право требования о передаче в общую совместную собственность (по? доли) вышеуказанной квартиры. Позже одно физическое лицо (муж) умирает. Жена становиться его наследницей (примечание: другие наследники от своих прав на наследство в ее пользу отказываются).Руководствуясь п. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» к Инвестору (ЮЛ1) обратилась жена с требованием передать в ее частную собственность все доли квартиры. Следует также отметить, что Квартиру по Акту приема-передачи указанные физические лица (муж и жена) не принимали, но оплату по договору произвели полностью. В соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ права по договору участия в долевом строительстве переходят к наследникам участника долевого строительства в силу закона. В этой связи возникает вопрос, необходимо ли заключать с наследником соглашение о его вступлении в договор или необходимости в этом нет? Учитывая требование наследницы передать в ее собственность все доли квартиры, как правильно, в этом случае, оформить документы?

Ответ

 Права по договору участия в долевом строительстве переходят к наследникам участника долевого строительства в силу закона (ч.4 ст. 1152 ГК РФ). То есть для возникновения у наследников прав по договору участия в долевом строительстве не требуется государственная регистрация соглашения о внесении изменений в этот договор. Вместе с тем рекомендуется соглашение о вступлении в договор с застройщиком все же заключать и регистрировать в целях снижения риска судебных споров с Росреестром на стадии государственной регистрации права собственности на построенное помещение.

На практике встречается заключение дополнительных соглашений к договору о долевом участии в строительстве, в соответствии с которыми, в связи со смертью дольщика, наследник принимает права и обязанности по договору долевого участия (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.201433−40580).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 30.12.2004 № 214-ФЗ

<…>

«Статья 4. Договор участия в долевом строительстве129

1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.126

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.87

4. Договор должен содержать:15

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;1

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;43

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.2

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.2

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.*

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.7

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом „О содействии развитию жилищного строительства“, договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.