Я являюсь участников общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок (всего собственников 9)

197

Вопрос

Я являюсь участников общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок (всего собственников 9). Органами местного самоуправления принято решение о строительстве многоэтажных жилых домов на нашей улице, и соответственно, сносе одноэтажной жилой застройки. Уведомления о сносе нам еще не прислали. Я категорически не согласен на снос моего дома, какую бы выкупную цену мне не предложили. Вопрос: Могу ли я отказаться от сноса моего дома? Какова судебная практика по аналогичным делам

Ответ

Согласно п.1 ст. 239 ГК РФ, 1. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 — 282 и 284 — 286 настоящего Кодекса.

 

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Согласно ст. 12 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Как видно из вышеприведенных норм отказаться от сноса дома собственник не вправе. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению лишь в одном случае — если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Судебной практики, содержащей подобные решения нет.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника является основанием для отказа в иске.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 28.03.2013 № 33-643/2013

«От получения указанных сумм выкупной цены ответчики Пахунов Е.Н., Щербаков Д.В., Пахунов Д.Н., Пахунова Р.К., Сбитнев Е.К. отказались, в связи с чем суммы выкупной цены, подлежащие уплате каждому из них, внесены администраций городского округа Саранск в депозит нотариуса Саранского нотариального округа Республики Мордовия Илюшкиной О.Г. (свидетельства от <дата> (л.д. 12-16).

10 августа 2012 г. администрацией городского округа Саранск в адрес ответчиков направлялись уведомления о добровольном освобождении спорного жилого помещения (л.д. 17-21).

15 августа 2012 г. на имя городского округа Саранск выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорные жилой дом и земельный участок (л.д. 22-23).

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда*.

Судебная коллегия полагает, что при регулировании данного спора следует применять не только положения Жилищного кодека Российской Федерации.

При разрешении спорных правоотношений необходимо руководствоваться положениями статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 6 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

Удовлетворяя исковые требования администрации городского округа Саранск о выселении ответчиков из жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности каждого из ответчиков в отношении спорного жилого помещения прекращено на основании вступившего в законную силу решения суда посредством изъятия путем выкупа в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты истцу выкупной цены. Денежные средства администрацией городского округа Саранск на депозит нотариуса ответчикам перечислены.

Следовательно, ответчики на основании части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации обязаны освободить спорное жилое помещение, то есть прекратить пользоваться им.

Принимая также во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, доводы апелляционных жалоб ответчиков о необоснованном отказе в удовлетворении их иска не являются основанием для отмены решения суда.

Поскольку юридически значимым обстоятельством по делу является прекращение права собственности на спорное жилое помещение, а в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости за городским округом Саранск, при установленном факте, что ответчики добровольно не освобождают жилое помещение, расположенное по <адрес>, то они подлежат выселению из указанного жилого помещения.

Пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков о неправомерной ссылке в решении суда на правовую позицию Верховного Суда Республики Мордовия, отраженную в апелляционном определении от 10 июля 2012 г. по гражданскому делу № 33-1189/57, заслуживают внимания, однако не являются основанием к отмене решения суда.

Также не могут повлечь отмену решения и доводы апелляционных жалоб ответчиков-истцов по встречному иску о том, что администрация городского округа Саранск должным образом не уведомила ответчиков о добровольном освобождении жилого помещения, так как по сути это довод о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Письменными материалами дела подтверждено, что уведомления о добровольном освобождении жилого помещения направлены администрацией городского округа Саранск по месту регистрации ответчиков, что свидетельствует о надлежащем исполнении своей обязанности по извещению данных лиц, несмотря на то обстоятельство, что уведомления от Пахунова Е.Н., Щербакова Д.В., Пахунова Д.Н., Пахуновой Р.К. были возвращены за истечением срока хранения.

Необходимость соблюдения досудебного либо претензионного порядка разрешения споров может быть установлена действующим законодательством либо, в силу действия принципа диспозитивности, самими сторонами в заключаемом ими договоре.

Из содержания искового заявления следует, что исковые требования заявлены по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, однако положения вышеуказанной части не устанавливают досудебного порядка урегулирования возникшего спора. Иными федеральными законами для данной категории дел также не установлено соблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, довод ответчика о недолжном соблюдении досудебного порядка в разрешении возникшего спора не основан на законе.

Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы ответчицы-истицы по встречным искам Пахуновой Р.К. о том, что судом проигнорированы положения абзаца 3 пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, в соответствии с которым судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части, поскольку положения данного абзаца применимы во взаимосвязи с абзацами 1 и 2 указанного пункта, в соответствии с которыми вышеуказанное основание внесения записи в ЕГРП предусмотрено по делам об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при условии, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. В данном же случае заявленные требования подлежат рассмотрению в исковом порядке, поскольку между сторонами имеется спор о праве на недвижимое имущество и пункт 56 указанном постановления применению не подлежит.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в целом основаны на неверном толковании норм материального права с учетом обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены обжалуемого судебного решения по доводам жалобы не имеется, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено".

2. Кассационное определение Курского областного суда от 15.09.2011 № 33-2473-11

«Согласно ч. 9 данной статьи, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Судом установлено, что Сорокина Л.В. является собственником двухкомнатной квартиры <адрес>, площадью 38,5 кв. м, в <адрес>.

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ Сорокиной Л.В. направлено требование о сносе аварийного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчица не приняла мер по осуществлению сноса аварийного дома.

Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии жилых помещений, в том числе квартиры <адрес> в указанном доме.

Из материалов дела усматривается, что Управлением по учёту и распределению жилья <адрес> в адрес ответчицы Сорокиной Л.В. было направлено предложение заключить соглашение о выкупе принадлежащей ей квартиры, в котором в качестве выкупной цены была предложена однокомнатная <адрес>, общей площадью 45,77 кв. м.

Как разъяснено в подпункте «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

В подпункте «и» п. 20 постановления разъяснено, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачётом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

В постановлении Администрации <адрес> от 05.04.2010 г. № 1019 «Об изъятии жилых помещений» закреплена обязанность Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> осуществить мероприятия по оценке рыночной стоимости изымаемых жилых помещений и жилых помещений, планируемых к предоставлению собственникам в счёт выкупной цены, а Управления по учёту и распределению жилья <адрес> и Администрации <адрес> — оформить с каждым собственником недвижимого имущества соглашение о выкупе недвижимого имущества с установлением выкупной цены согласно отчёту об оценке рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости.

Как следует из материалов дела, ответчице была предложена взамен изымаемого жилого помещения однокомнатная <адрес>, общей площадью 45,77 кв. м., не соответствующая занимаемой ею квартире по числу комнат, то есть имеющая худшие потребительские свойства и условия проживания.

Кроме того, как разъяснено в подпунктах «а» и «г» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения*.

Как видно из дела, истец не регистрировал решение об изъятии жилого помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А выкупная цена определена без учёта требований п. 7 ст. 32 ЖК РФ, иные составляющие выкупной цены истцом не оговаривались и с ответчицей не согласовывались, что не обеспечивает права и законные интересы собственника жилого помещения.

При данных обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске"

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль