• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Вправе ли арендодатель (ОАО) предусмотреть в договоре аренды земельного участка (заключённого на срок более 5-ти лет) право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора по

Вправе ли арендодатель (ОАО) предусмотреть в договоре аренды земельного участка (заключённого на срок более 5-ти лет) право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора по

107

Вопрос

Вправе ли арендодатель (ОАО) предусмотреть в договоре аренды земельного участка (заключённого на срок более 5-ти лет) право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора по (п.3 ст. 450 ГК РФ) при наличии определённых договором обстоятельств (оснований). Зарегистрирует ли Росреестр расторжение дог. аренды по заявлению Арендодателя? Ведь фактическое наличие этих обстоятельств (оснований) для расторжения (установленных договором) Росреестр не знает. Да и Арендатор может быть не согласен с фактом наступления этих оснований для отказа арендодателя от исполнения договора. (Земля не государственная).ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 11 января 2002 г. N 66 ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ п. 27.

Ответ

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

 

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе предусмотреть в договоре аренды земельного участка (заключённого на срок более 5-ти лет) право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора по (п.3 ст. 450 ГК РФ) при наличии определённых договором обстоятельств (оснований). Росреестр обязан зарегистрировать расторжение договора аренды по заявлению Арендодателя.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2012 № А40-143404/10-23-1189, Определением ВАС РФ от 27.02.2013 № ВАС-1519/13 отказано в передаче дела № А40-143404/2010-23-1189 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного решения).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация: Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

«Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора — расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя*.

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
  • условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора*.

В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора«.

2. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2012 № А40-143404/10-23-1189

«29 апреля 2009 г. истец, воспользовавшись своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный п. 13.5 Долгосрочного договора аренды, направил в адрес ответчика уведомление о расторжении указанного Договора с 01 ноября 2009 г. (т. 2 л.д. 58).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, поскольку право одностороннего отказа арендатора от исполнения договора предусмотрено самим Долгосрочным договором, расторжение договора не противоречит гражданскому законодательству, Долгосрочный договор аренды расторгнут с 01 ноября 2009 г.*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.