Расторжения не зарегистрированного договора аренды

697

Вопрос

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, не был зарегистрирован. Фактически арендные отношения по нему существовали. Каким документом (двусторонним) можно прекратить отношения по Договору, поскольку заключение Соглашение о расторжении Договора видится спорным, так как сам Договор в силу отсутствия регистрации не был заключен.

Ответ

Когда по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний, все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами, он связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, что подтверждается приведенной нижнее судебной практикой. Таким образом, расторжение незарегистрированного договора аренды может быть оформлено соглашением сторон.

Если договор аренды, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован, то в этом случае возникают последствия, влияющие как на отношения сторон договора, так и на их отношения с третьими лицами.

Если государственная регистрация отсутствует, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор считается незаключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 №№ 4037/10, А65−18537/2009-СГ2−55, Определение ВАС РФ от 08.07.2013 №№ ВАС-8167/13, А55−13902/2011).

Однако, когда по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний, все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами, он связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Арендатор обязан вносить арендную плату по такому договору. Если договором было предусмотрено начисление неустойки, она может быть взыскана со стороны, нарушившей обязательство.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ в от 25.02.2014 № 165 указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В случае если стороны согласовали все существенные условия договора аренды и исполняли его, при этом не затронуты права третьих лиц, в целях осведомления которых о заключении данного договора и его условиях предусмотрена государственная регистрация, то обязательство считается возникшим и оно должно надлежаще исполняться. К возникшему обязательству необходимо применять правила ГК РФ об аренде.

Так, арендатор вправе занимать помещение, внося за него предусмотренную соглашением плату, до окончания определенного в нем срока пользования. Арендодатель вправе требовать возврата имущества только по истечении указанного срока либо в иных случаях, когда обязательства могут быть прекращены в общем порядке в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

Приведем судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать возврата переданного в аренду имущества, ссылаясь на отсутствие обязательной государственной регистрации, если согласованы все существенные условия договора и он исполнялся сторонами, до истечения срока аренды или прекращения обязательств в общем порядке (ст. 450 ГК РФ): Постановление ФАС ПВО от 24.07.2014 № А55−24911/2013, Постановление ФАС ЗСО от 07.04.2009 №№ Ф04−1332/2009 (1818-А46−11), А46−13783/2008.

При признании договора аренды незаключенным или недействительным арендодатель не может истребовать имущество на основании ст. 622 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора вернуть арендованное имущество при прекращении договора.

По вопросу же о том, на основании каких норм арендодатель может требовать возврата имущества по недействительному договору аренды, существует две позиции судов:

1. При признании договора аренды недействительным арендодатель вправе истребовать имущество на основании ст. 167 ГК РФ, а не ст. 301 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 №№ 11906/12, А56−4194/2011).

2. При признании договора аренды недействительным арендодатель вправе истребовать имущество согласно ст. 301 ГК РФ (Постановление ФАС МО от 21.09.2011 № А40−93150/10−109−775, Определение ВАС РФ от 08.02.2012 №№ ВАС-402/12, А59−4078/2010).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73

«14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.3Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника*.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

(Пункт дополнительно включен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13)».

13.03.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.