Право собственности на земельный участок

136

Вопрос

Юр. лицо приобрело земельный участок для строительства жилья у физ. лица. Земельный участок принадлежит вышеуказанному продавцу на основании Государственного акта на право собственности на земельный участок серии… №…, выданного 30 июля 2002 года городским управлением земельных ресурсов, зарегистрированный в книге записей государственных актов на право собственности на землю за  №… Однако в последующем объявился и предъявил в суд к покупателю исковое заявление еще один «собственник» — физ. лицо претендующее на земельный участок, заявившее что владеет участком на основании Решения исполнительного комитета Севастопольского городского совета народных депутатов трудящихся  №… от 12.08.1991 г. (далее — Решение ИК), и утверждающее, что платит налоги за вышеуказанный земельный участок и имеет на руках разрешение на строительство жилого дома от 1993 года. В вышеуказанном решении ИК указывается на необходимость данному физ. лицу заключить с управлением жилищно-коммунального хозяйства договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для строительства и обслуживания жилых домов на праве личной собственности и удостоверить их в нотариальной конторе (но физ. лицом, претендующим на собственность земельного участка этого сделано не было). Как в данном случае нашей организации сослаться в предварительном судебном заседании на пропуск истцом срока исковой давности? На какое нарушенное право, о котором истец должен был знать, необходимо сослаться и на какой документ, подтверждающий, что Решение ИК утратило юридическую силу в связи с исчезновением СССР и т. п.

Ответ

Характер доводов ответчика зависит от конкретных требований, предъявленных истцом. К примеру, если истец предъявил негаторное требование — об освобождении земельного участка, то ссылки на пропуск срока исковой давности не помогут, т.к. на негаторные требования исковая давность не распространяется (ст. 304 ГК РФ).

В любом случае следует исходить из того, что организация является добросовестным приобретателем.

Если покупатель уже получил имущество в фактическое владение, то он может лишиться приобретенного имущества только в одном из двух случаев. А именно, если суд:

  • удовлетворит предъявленный прежним собственником (не стороной по договору) виндикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

  • признает заключенный договор купли-продажи недействительным и применит последствия недействительности сделки в виде реституции (возврата ранее полученного).

Виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения) наряду с негаторным иском и иском о признании права собственности — один из основных вещно-правовых способов защиты права собственности.

Условия, при которых собственник может истребовать имущество даже от добросовестного приобретателя, названы встатье 302 Гражданского кодекса РФ:

  • имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (либо помимо воли лица, которому собственник доверил свое имущество);

  • покупатель (ответчик) приобрел имущество безвозмездно.
  • Из этих правил можно вывести следующую формулу. Имущество не может быть истребовано у добросовестногоприобретателя, если оно приобретено добросовестно и возмездно и при этом выбыло из владения собственника по его воле (например, на основании договора купли-продажи).

  •  

Ссылка на добросовестность приобретения не пригодится, если к покупателю предъявили не виндикационный иск, а иск о признании сделки недействительной. В этом случае нужно использовать другие методы защиты.

Описанный выше виндикационный иск может предъявить к покупателю не продавец, а только иное лицо, которое утверждает, что оно является собственником имущества и что имущество выбыло из его владения. Если же приобретенное имущество хочет истребовать сам продавец, он должен предъявить другой иск: о признании договора недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде реституции (возврата полученного по сделке).

Такой вывод вытекает сразу из нескольких разъяснений высших судебных инстанций. Во-первых, из пунктов 34и 35 постановления № 10/22, во-вторых, из пунктов 1 и 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее — информационное письмо № 126).

Риск для покупателя в данном случае заключается в следующем. Если суд рассматривает спор по правилам, регулирующим вопрос о недействительности сделки, он не применяет правила, установленные статьями 301 и302 Гражданского кодекса РФ, в том числе правила, защищающие добросовестного приобретателя. Этот вывод основан на позиции Конституционного суда РФ.

Следует отметить, что сам по себе тот факт, что Решение исполнительного комитета было принято в 12.08.1991 г. не является безусловным основанием прекращения его действия в настоящее время. Так, по общему правилу, права возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации).

Таким образом, для разрешения данного спора суду необходимо будет установить ряд обстоятельств. Скорее всего суд будет рассматривать спор о праве сторон на земельный участок и устанавливать, когда и на каком основании возникло право у продавца и физ. лиц, полномочия органов, принимавших решение о предоставлении участка, несли ли данные лица бремя содержания собственника имущества и т. д. В любом случае, покупателю необходимо ссылаться на то, что физ. лицо не выполнил требования решения ИК — договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для строительства и обслуживания жилых домов на праве личной собственности не заключен, в нотариальной конторе не удостоверен, в связи с чем, право бессрочного пользования участком у него не возникло.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что делать, если вашу сделку с контрагентом пытаются оспорить в суде третьи лица (сделка заключена после1 сентября 2013 года);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости

<…>

«Недвижимость — один из самых дорогих активов, поэтому защите права собственности на нее покупатель отдает приоритетное значение. Прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости (см. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещения, нежилого здания, земельного участка, квартиры), стоит потратить время и силы на тщательную проверку контрагента и самого приобретаемого объекта. А именно необходимо проверить, что продавец действительно является собственником данного объекта и имеет право его продать. Это позволит уменьшить риск того, что спустя некоторое время какое-либо третье лицо попытается возвратить это имущество, утверждая, что является его собственником. Если же такое требование покупателю все-таки предъявят, нужно сослаться на добросовестность приобретения.

Дело в том, что у недобросовестного приобретателя собственник может истребовать свое имущество в любом случае. А удобросовестного — только если докажет, что имущество выбыло из владения собственника против его воли. Если же истцу не удастся это доказать, имущество останется у покупателя даже в том случае, когда суд установит, что продавец действительно не имел права его продавать. Правда, это касается ситуации, когда покупатель уже получил имущество в фактическое владение. Если же этого не произошло, то у собственника могут быть дополнительные процессуальные способы отстоять свое право в споре с покупателем (независимо от того, является ли тот добросовестным).

Как доказать свою добросовестность

Главный вопрос, который стоит перед покупателем, заключается в следующем: как доказать свою добросовестность и что является критерием для определения добросовестности приобретателя.

166.1137 (11,17)

Совет

Основной способ доказать добросовестность покупателя — получить выписку из ЕГРП. В данном случае активные действия будущего собственника будут свидетельствовать, что он как добросовестный приобретатель предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества.

Этот совет основан на разъяснениях высших судебных инстанций. Дело в том, что пункт 38 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) уточнил критерии добросовестности приобретателя (по сравнению с тем, как они сформулированы в ст. 302 ГК РФ):

1. «Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Таким образом, добросовестный приобретатель должен принять все возможные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение объекта недвижимости. Бремя доказывания своей добросовестности возлагается на самого приобретателя. Вместе с тем, покупатель не обязан предпринимать какие-либо экстраординарные меры, проводить расследование и т. п. Достоверность записей в ЕГРП презюмируется. Поэтому запись в ЕГРП в достаточной мере свидетельствует о правах продавца на объект недвижимости.

2. Приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Обоснование

Необходимо отметить, что в постановлении № 10/22 не приводится полный перечень доказательств, которые могут свидетельствовать о том, что покупатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Именно отсутствие конкретного перечня доказательств, с помощью которых покупатель может доказать свою добросовестность, является правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя, поскольку предоставляет ему неограниченный круг процессуальных средств доказывания, к которым он может прибегнуть, чтобы выиграть процесс в суде.

В каких случаях добросовестность приобретения можно опровергнуть

Приобретатель не может быть признан добросовестным:

  • «Если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя» (абз. 2 п. 38 постановления № 10/22). Таким образом, еще раз подтверждается, что получение выписки из ЕГРПстановится обязательным условием для признания покупателя добросовестным. В то же время суд будет изучать выписку в совокупности с иными доказательствами. И если они будут свидетельствовать о том, что покупатель все же знал о неправомерности отчуждения имущества, суд вынесет решение не в пользу ответчика-покупателя.

  • Если «при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества» (абз. 4 п. 38 постановления № 10/22). Однако в постановлении не разъяснены критерии, по которым можно судить, что у покупателя были основания сомневаться в законности сделки. Это объясняется тем, что данная категория является оценочной. Очевидно, что анализ таких обстоятельств остается на усмотрение суда и подлежит субъективной оценке в каждом конкретном случае. При этом практика уже выработала ряд подобных критериев.

В частности, иногда суды указывают, что неправомерность сделки должна быть очевидна покупателю в силу самих норм действующего законодательства. Как правило, этот аргумент касается споров о приобретении имущества, находящегося или находившегося в государственной собственности.

Пример из практики: суд отверг ссылку на добросовестность приобретения и указал, что покупателю необходимо было ознакомиться с законодательством о разграничении государственной собственности

О том, что покупатель должен был знать о незаконности сделки (или предполагать это), могут также свидетельствовать родственные связи между сторонами сделки либо явно заниженная стоимость имущества (соответственно п. 8 и 9информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»), осведомленность приобретателя о корпоративном конфликте в компании-продавце (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 марта 2009 г. по делу № А19−26626/06) и иные факты.

Чем ответчику поможет ссылка на добросовестность приобретения

Если покупатель уже получил имущество в фактическое владение, то он может лишиться приобретенного имущества только в одном из двух случаев. А именно, если суд:

  • удовлетворит предъявленный прежним собственником (не стороной по договору) виндикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

  • признает заключенный договор купли-продажи недействительным и применит последствия недействительности сделки в виде реституции (возврата ранее полученного).

Виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения) наряду с негаторным иском и иском о признании права собственности — один из основных вещно-правовых способов защиты права собственности.

Условия, при которых собственник может истребовать имущество даже от добросовестного приобретателя, названы встатье 302 Гражданского кодекса РФ:

  • имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (либо помимо воли лица, которому собственник доверил свое имущество);

  • покупатель (ответчик) приобрел имущество безвозмездно.

Из этих правил можно вывести следующую формулу. Имущество не может быть истребовано у добросовестногоприобретателя, если оно приобретено добросовестно и возмездно и при этом выбыло из владения собственника по его воле (например, на основании договора купли-продажи).

Обоснование

Прежний собственник имеет право предъявить виндикационный иск даже после того, как запись о праве собственности на нового владельца уже внесена в ЕГРП. Однако собственник должен доказать «факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли» (абз. 1 п. 39 постановления № 10/22). Впункте 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ понятие «выбытие имущества помимо воли собственника» ограничивается конкретными примерами: утеря, хищение. Поэтому решение вопроса о том, как именно имущество выбыло из владения собственника (по его воле или против воли), в каждом конкретном случае остается на усмотрение суда.

Таким образом, можно сделать вывод, что позиция ответчика — добросовестного приобретателя более выигрышная, чем позиция истца — собственника. В большинстве случаев приобретатель считается добросовестным при наличии «чистой» выписки из ЕГРП, а вот собственник должен еще доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

167.1446 (11,17)

Внимание! Ссылка на добросовестность приобретения не пригодится, если к покупателю предъявили не виндикационный иск, а иск о признании сделки недействительной. В этом случае нужно использовать другие методы защиты.

Описанный выше виндикационный иск может предъявить к покупателю не продавец, а только иное лицо, которое утверждает, что оно является собственником имущества и что имущество выбыло из его владения. Если же приобретенное имущество хочет истребовать сам продавец, он должен предъявить другой иск: о признании договора недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде реституции (возврата полученного по сделке).

Такой вывод вытекает сразу из нескольких разъяснений высших судебных инстанций. Во-первых, из пунктов 34и 35 постановления № 10/22, во-вторых, из пунктов 1 и 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее — информационное письмо № 126).

Риск для покупателя в данном случае заключается в следующем. Если суд рассматривает спор по правилам, регулирующим вопрос о недействительности сделки, он не применяет правила, установленные статьями 301 и302 Гражданского кодекса РФ, в том числе правила, защищающие добросовестного приобретателя. Этот вывод основан на позиции Конституционного суда РФ.*

Обоснование

Приведенные ниже примеры свидетельствуют о формировании устойчивой судебной практики, согласно которой доводы ответчиков о добросовестности не принимаются во внимание при рассмотрении иска о недействительности сделки.

Пример из практики: суд применил двустороннюю реституцию и отверг ссылку на добросовестность приобретения, так как покупатель приобрел имущество у самого собственника в результате недействительной сделки

Пример из практики: суд применил реституцию и указал, что добросовестностьприобретателя при приобретении имущества у лица, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не имеет значения

11.03.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.