Условия в договоре купли-продажи

85

Вопрос

Содержание статей ГК, с точки зрения которых я просила рассмотреть первоначальный вопрос, мне известно, спасибо. Не было нужды пересказывать их содержание. Пожалуйста, выскажите свое мнение о применимости названных статей к описанной ситуации: покупатель (физическое лицо) обратилось к продавцу (юридическому лицу) за приобретением квартиры. Ознакомившись с содержанием предложенной формы договора купли-продажи покупатель настаивает на исключении из договора определенных положений, которые, в свою очередь, имеют значение для продавца. Стоит отметить, что продажа квартир — основной вид деятельности юридического лица. Каким образом продавец может отказать в заключении договора на условиях, на которых настаивает покупатель, — в целях защиты своих интересов?

Ответ

В силу свободы договора понуждение к заключению договора не допускается, условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Чтобы обеспечить успех в согласовании нужной редакции договора, можно воспользоваться следующими методами приведенными ниже.

Если какая-либо информация рекламного характера была расценена покупателем как оферта, то продавец должен обосновать (привести доказательства), что данное публичное заявление не являлось офертой. При этом также необходимо отметить, что согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (ст. 443 ГК РФ).

В случае если покупатель при заключении договора купли-продажи фактически лишен возможности влиять на содержание договора, проект которого был разработан продавцом и содержит в себе условия, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, такой договор в дальнейшем может быть признан в судебном порядке договором присоединения (ст. 428 ГК РФ) и продавец может быть обязан судом исключить положения договора не устраивающие покупателя, что негативно повлияет на интересы продавца (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как написать протокол разногласий к договору, предложенному контрагентом, и отстоять новые условия

«Методы, используемые при согласовании разногласий

Чтобы обеспечить успех в согласовании нужной редакции договора, можно воспользоваться следующими методами при составлении протокола разногласий*.

Метод 1 „Мнимая уступка“

Юрист пишет как можно больше возражений на договор, в том числе на те условия, которые ему на самом деле не важны, чтобы потом поторговаться и уступить (отказаться от части претензий). Иными словами, создается „база“ для последующей торговли с контрагентом*. В последующем на переговорах или в личной переписке до контрагента доводится следующее послание: „Так и быть, идем вам навстречу, вот эти условия оставляем в вашей редакции, но вот те условия просим согласовать в нашей редакции, ведь мы и так вам уже много уступили“. При этом важно, чтобы контрагент думал, что уступка действительно значительная, иначе этот способ не сработает. То есть для уступки нужно выбрать такие условия, которые на самом деле для организации неважны, но при взгляде со стороны кажутся важными.

Метод 2 „Ссылка на закон“

Одним из аргументов может стать сообщение о том, что-то или иное положение договора не соответствует закону*. Например, контрагент в договор внес следующую формулировку: „Стороны обязуются решать все возникшие споры только путем переговоров“. В ответ можно напомнить, что отказ от права на обращение в суд недействителен (ч. 3 ст. 4 АПК РФ), право на обращение за защитой нарушенных прав и законных интересов гарантировано законом.

Этот метод можно использовать и в тех случаях, которые не так очевидны, как приведенный пример. Иными словами, если стоит задача исключить из договора невыгодное условие и при этом можно найти толкования (в судебной практике или в правовой литературе), согласно которым это условие противоречит закону, в переговорах с контрагентом обязательно надо сослаться на эти толкования. При этом можно умолчать о том, что на самом деле вопрос спорный и другие суды признают такое условие законным.

Внимание! Если договор содержит иное условие, чем указано в законе, то само по себе это еще не значит, что данное условие незаконно и не должно применяться

Метод 3 „Установление контакта“

Предположим, замечаний очень много и договор важен для компании. Можно для начала согласовать два-три несущественных пункта, по которым очевидно, что стороны придут к положительному результату. Например, удалить условия договора, которые дублируют Гражданский кодекс РФ или явно не подходят к отношениям сторон, и т. п. Это позволит познакомиться с представителем контрагента, наладить связь, понять, что за человек на другом конце провода*.

Метод 4 „Поиск альтернативы“

Одним из способов давления на несговорчивого контрагента может стать распространение сведений о проведении параллельных переговоров с другими организациями — конкурентами контрагента*. Например, потенциальный арендодатель может заявить, что помещение интересно более сговорчивым арендаторам. Однако такой метод может оттолкнуть контрагента, поэтому важно сначала просчитать его возможную реакцию.

Совет

Можно напомнить себе (для психологического спокойствия), что контрагент тоже заинтересован в заключении договора. Если контрагент прислал договор, значит, он уже потратил время и как минимум рассматривает другую сторону как потенциального партнера.

Как и при проведении устных переговоров, в переписке стороны могут придерживаться определенной модели поведения переговоров.

Модели ведения переписки с контрагентом

Часто стороны не составляют протокол разногласий либо составляют его в виде списка претензий, пожеланий к договору, без закрепления результатов подписью и печатью руководителя. Даже если протокол составляется одной из сторон, он не подписывается, а просто пересылается другой стороне без подписи. Таким образом юристы, предварительно получив указания от своих руководителей, согласовывают разногласия*. Для оперативности отдельные вопросы можно обсуждать в телефонных переговорах, электронной переписке, общении посредством программ ICQ, Skype.

Договор удобно пересылать друг другу с использованием режима редактирования. Потенциальные контрагенты вносят правки в MS Word в закладке „рецензирование“. То есть в договор вносятся правки с примечаниями, в которых каждая из сторон поясняет, почему настаивает именно на таком варианте положения договора. Если сторона вносит новое положение, она объясняет причины, по которым пункт включен в договор. Такая переписка — единственный способ согласовать разногласия, когда потенциальные контрагенты не имеют возможности встретиться. Кроме того, даже если возможность личной встречи есть, такая процедура позволяет взять „паузу“ на проверку своей позиции и представление аргументов.

Однако такую переписку юристов или даже запись переговоров нельзя трактовать как волю юридического лица. Волеизъявление организации проявляется через волю органов управления. Поэтому только документы, подписанные уполномоченными лицами (директором, лицом по доверенности), порождают права и обязанности. Юридических последствий такая переписка не влечет. Поэтому плюсом переписки будет то, что она позволяет не брать на себя обязательства, если отношения не будут иметь развития. Соответственно, ее минус — на нее невозможно ссылаться, когда в этом заинтересована одна из сторон.

Правовые последствия не подписания протокола разногласий одной из сторон

В практике договорной работы компании может возникнуть ситуация, когда контрагент, получив протокол разногласий, откажется от его подписания. В связи с этим возникает вопрос: можно ли считать заключенным договор, подписанный одной из сторон с протоколом разногласий, при условии отказа другой стороны от подписания данного протокола?

Судебная практика, к сожалению, не дает однозначного ответа на данный вопрос. Можно найти примеры, когда суды признавали договор, подписанный одной из сторон с протоколом разногласий, заключенным, и примеры, когда суды признавали такой договор незаключенным.

Однако если в протоколе разногласий будут указаны существенные условия договора и такой протокол небудет подписан обеими сторонами, это всегда позволит заинтересованной стороне признать договор незаключенным, обратившись в суд с соответствующим иском.

В то же время исполнение договора сторонами, которые не пришли к соглашению по включенным в протокол разногласий условиям, будет свидетельствовать в пользу того, что данный договор заключен*.

Как действовать стороне, получившей подписанный договор, если по нему есть возражения

Предположим, организация получила от контрагента уже подписанный с его стороны вариант договора в необходимом количестве экземпляров, но у юриста организации есть возражения по одному или двум незначительным условиям. В такой ситуации сторона, получившая договор, может поступить следующим образом.

Первый вариант: подписать договор в первоначальном виде и начать исполнять, оставив согласование спорных условий на потом*. Например, это имеет смысл, если руководство организации заявляет, что договор надо подписать как можно быстрее. Впоследствии можно будет согласовать с контрагентом иную редакцию спорного условия и оформить ее дополнительным соглашением к договору. Кроме того, если спорное условие противоречит императивным нормам закона, а контрагент отказывается это условие изменять, то есть шанс его оспорить в суде.

Во-вторых, отказаться от заключения договора и не подписывать его.

В-третьих, подписать договор с протоколом разногласий (акцепт на иных условиях). Это даст возможность согласовать спорные условия по описанной выше процедуре*.

В последнем случае на договоре ставится отметка „Договор действителен только с учетом протокола разногласий“. Иногда пишется более коротко: „С протоколом разногласий“. Протокол разногласий и договор с соответствующей отметкой направляются контрагенту для согласования спорных условий».

06.03.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.