Арендодатель банкрот

7418

Вопрос

Если арендодатель недвижимого имущества будет признан банкротом, когда договор аренды будет расторгнут? И будет ли время у арендатора на поиск и переезд в другое здание? Можно ли в договоре прописать условие о расторжении договора выгодное для арендатора?

Ответ

Существует вероятность того, что договор аренды не будет расторгнут. В случае признания арендодателя банкротом, и перехода права собственности к другой организации, договор аренды сохраняется (ст. 617 ГК РФ). При этом необходимо будет заключить соглашения о замене стороны договора.

В соответствии со ст. 102 Закона о банкротстве арбитражный управляющий может заявить об отказе от исполнения договоров. Если договор аренды не был расторгнут, то впоследствии имущество должника (арендодателя) должно быть реализовано. При этом, в соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При согласии арендодателя в договоре можно прописать условие о расторжении договора, выгодное для арендатора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При этом арендодателю нельзя запретить расторгнуть договор по основаниям, прямо предусмотренным законодательством в ст. 619, ст. 450, ст. 451 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Банкротство собственника ставит под угрозу договор аренды

«Алексей Коневский рассказал о том, в каких случаях банкротство собственника, сдающего в аренду свои объекты недвижимости, может стать причиной прекращения арендных отношений. Для арендатора такая опасность возникает, в частности, если внешний управляющий решит, что эти договоры препятствуют платежеспособности должника или их исполнение повлечет за собой убытки. К примеру, он может установить, что арендная плата не покрывает расходов собственника на содержание имущества, и отказаться от исполнения договора аренды (ст. 102 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“ (далее — закон о банкротстве)).

Возможность такого развития событий подтверждает и судебная практика (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.08 № КГ-А40/3797−08). Суды учитывают, что аренда сама по себе снижает стоимость имущества при его отчуждении. А если при этом размер установленной сторонами арендной платы значительно ниже рыночного, это может стать основанием для отказа от договора.

Но, по мнению докладчика, арендатор в таком случае все-таки имеет возможность спасти договор. Для этого он может заявить о согласии на повышение арендной платы до среднерыночного уровня. Это позволит арендатору предъявить иск о признании договора действующим. И если внешний управляющий не докажет, что сохранение аренды на новых условиях все равно повлечет для арендодателя убытки, суд удовлетворит иск арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.07 № Ф03-А73/06−1/5365, определение Высшего арбитражного суда от 02.04.07 № 3778/07).

Кроме того, не все невыгодные для собственника договоры могут быть расторгнуты. На основании статьи 102 закона о банкротстве нельзя отказаться от договора, который был заключен в ходе процедуры наблюдения с согласия временного управляющего либо в ходе финансового оздоровления (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.05.05 № А29−8647/2004−2э).

Если же арендатор не хочет больше пользоваться переданным ему объектом, он может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом от договора (п. 4 ст. 102 закона о банкротстве). К сожалению, доказать их размер истцу будет очень сложно. Поэтому дела, по которым арендатор требовал бы возместить свои потери от расторжения договора, в арбитражной практике встречаются крайне редко.»

2. Арендованная недвижимость перешла в другие руки. Способы предупредить потери

«Сейчас многие компании восполняют прорехи в своих бюджетах, расставаясь с правом собственности на недвижимость. Если при этом объект сдан в аренду, то сделка несет в себе определенные риски, связанные с переходом прав и обязанностей по договору аренды от прежнего к новому собственнику. Причем риски возникают как у арендодателей, так и у арендаторов. У тех и у других эти риски будут связаны с правильным определением момента, с которого арендатор должен расплачиваться уже с новым, а не прежним собственником имущества. Нормы второй части Гражданского кодекса не содержат четких положений о том, как можно предупредить эти риски. Но о том, как обезопасить компанию и какие аргументы предъявить контрагенту, можно узнать из сложившейся арбитражной практики.

Риск арендатора: платеж ненадлежащему лицу

Никакого специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Все, что есть, — это норма о сохранении договора аренды при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).*

Арендатору особенно важно правильно определить момент, с которого он должен заплатить арендную плату новому, а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так, если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником — тогда, когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя, то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга, ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том, что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей, арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем. Если арендатор, несмотря на уведомления о смене собственника, больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю, то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами, но и выселить арендатора из занимаемого помещения (потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56−7723/04).

Избежать вышеназванных рисков арендатору поможет четко выработанная схема действий при смене арендодателя.

СОВЕТ В ТЕМУ

Если арендатор расплатился с ненадлежащим арендодателем, „правильный“ арендодатель может выбрать, кому предъявлять денежное требование.
У надлежащего арендодателя абсолютно равные возможности в части требования задолженности по арендной плате от арендатора и возврата неосновательно полученного дохода от ненадлежащего получателя арендной платы. Целесообразно сделать выбор в пользу того, у кого финансовое положение более стабильное — это повысит шансы на реальное получение долга.

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору, арендатору важно получить от него ряд документов.

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение аренд-ных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу, сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности, положение о том, что должник должен быть уведомлен о смене кредитора, иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот принцип к аренде, то получается, что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды, а с того момента, когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того, как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу, его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора арендную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09−8836/08-С6).

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например, арендодатель просто указывает в письме дату, с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том, с какого момента вправе получать эти платежи, подразумевая под этим моментом, например, дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно, арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том, что, не представляя арендатору доказательств перехода права собственности, новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны, которая освобождает должника от ответственности (п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления, без доказательств перехода прав к нему, может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества. Если впоследствии окажется, что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегистрировано на момент перечисления арендной платы, то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например, новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того, как получил этот объект по акту приема-передачи, хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19−6430/06−46−7-Ф02−8237/07, определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том, что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу, если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор, на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается, что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику (до регистрации прав собственности). Например, с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути, это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.

Если при таком условии договора купли-продажи арендатор не будет платить покупателю недвижимости арендную плату, дожидаясь перехода прав собственности к нему, последний может взыскать платежи через суд (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.08 по делу № А38−1934/2007−2-197).

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли установить в договоре аренды, что арендодатель не вправе отчуждать предмет аренды третьим лицам без согласия арендатора?

Нет, это условие будет ничтожным как противоречащее статье 209 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.03 по делу № КГ-А40/3529−03).

Еще один риск арендатора: неправильная сумма арендной платы

Когда арендатор обладает всем необходимым набором документов для платежа в адрес нового арендодателя (уведомлением о смене собственника, доказательствами перехода прав, платежными реквизитами), возникает вопрос с правильным определением суммы причитающейся ему арендной платы.

Дело в том, что арендные платежи устанавливаются за определенный временной период (как правило, месяц). За тот месяц, в котором состоялся переход права собственности, нужно заплатить сразу двум арендодателям: прежнему и новому. То есть плату за месяц необходимо разбить на две части пропорционально дням принадлежности имущества прежнему и новому собственнику. Например, сумма арендной платы за апрель — 60 тыс. рублей. 10 апреля право собственности на арендуемое помещение зарегистрировано на нового собственника. Прежнему арендодателю причитается арендная плата за период с 1 по 9 апреля в сумме 18 000 руб. (60 000 руб.: 30 дн. (9 дн.). Новый арендодатель должен получить арендную плату за период с 10 по 30 апреля в сумме 42 000 руб. (60 000 руб.: 30 дн. (21 дн.).

Об этом лучше заранее предупредить финансовую службу компании, чтобы полную месячную сумму арендной платы не отправили ошибочно новому арендодателю. Иначе возникнет задолженность перед прежним собственником имущества, которую он вправе взыскать с арендатора с процентами.

Разумеется, распределять сумму арендной платы необходимо только в случаях, когда срок платежа за месяц, в котором поменялся арендодатель, наступает после получения уведомления о смене арендодателя. Если же арендатор за каждый месяц платит вперед (например, за апрель в марте), то у него не возникает никаких рисков в связи с тем, что полная сумма арендной платы перечислена прежнему арендодателю до уведомления о переходе прав к другому лицу.

В таком случае свои претензии новый арендодатель может адресовать только прежнему собственнику недвижимости. Арендатор же абсолютно чист перед новым арендодателем и законом.

Пока нет уведомления о банковских реквизитах, за аренду можно не платить
Арендатор не может перечислить платеж новому собственнику, пока у него не будет информации о его банковских реквизитах. Поэтому непредставление должнику платежных реквизитов считается просрочкой кредитора, которая в соответствии с пунктом 3 статьи 406 Гражданского кодекса освобождает должника от ответственности за несвоевременный платеж (в виде процентов по статье 395 ГК РФ или договорной неустойки). Такие разъяснения дал Пленум Высшего арбитражного суда № 14 и Верховного суда № 13 в пункте 10 постановления от 08.10.98. Если арендатор больше двух месяцев не перечислял арендную плату новому арендодателю из-за незнания платежных реквизитов, то арендодатель также не вправе будет требовать расторжения договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса. В частности, к такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (постановление от 11.07.08 № Ф03-А51/08−1/2563). Причем в рассмотренном судом споре новый арендодатель ссылался на то, что уведомил арендатора о состоявшемся переходе прав и своих платежных реквизитах, а арендатор утверждал, что он этого письма не получал.

Таблица 1. Риски прежнего арендодателя при смене собственника и способы их предупреждения

Опасная ситуация Причина риска Меры предосторожности
На момент перехода права собственности на объект аренды у арендатора имеется задолженность по арендной плате В арбитражной практике нет единого мнения о судьбе задолженности. Одни суды считают, что, несмотря на переход прав по договору аренды, прежний арендодатель может взыскать задолженность, возникшую до момента перехода прав (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.07.07 № КГ-А40/6244−07). Другие придерживаются иного мнения: право на ее взыскание переходит к новому арендодателю, и прежний уже не может ничего потребовать (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.03.07 № Ф03-А24/07−1/248) Включить в договор об отчуждении объекта аренды условие о том, что новый собственник недвижимости принимает на себя все права и обязанности по договору аренды данного объекта, за исключением права на взыскание задолженности, образовавшейся до момента перехода права собственности. Право на взыскание этой задолженности остается за продавцом недвижимости
Арендатор не уведомлен о дате перехода прав арендодателя к другому лицу или введен в заблуждение (новый арендодатель назвал ему дату заключения договора или акта приема-передачи объекта, а не дату госрегистрации перехода права собственности) Арендатор может ошибочно начать перечислять арендную плату новому арендодателю до регистрации его права собственности на объект аренды. Возможен судебный спор при попытке истребовать платеж Сразу же уведомить арендатора о состоявшейся сделке по отчуждению недвижимости и предупредить, что платить по новым реквизитам нужно будет только после госрегистрации перехода права собственности
Арендатор перечисляет арендную плату прежнему арендодателю, хотя уже должен платить ее новому контрагенту Новый арендодатель или арендатор могут взыскать эти суммы как неосновательное обогащение с процентами (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) Как можно быстрее вернуть необоснованный платеж отправителю

Таблица 2. Риски нового арендодателя при смене собственника и способы их предупреждения

Опасная ситуация Причина риска Меры предосторожности
Не зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости После фактической передачи недвижимости арендодателем и получателем арендной платы остается прежний владелец После заключения сделки по приобретению недвижимости как можно быстрее зарегистрировать переход права собственности. Возможен другой вариант: в договоре об отчуждении недвижимости установить условие о том, что права арендодателя переходят к новому владельцу с момента фактической передачи объекта
После перехода права собственности к новому арендодателю арендатор не платит арендную плату (продолжает перечислять ее прежнему собственнику или не платит никому) Первая причина: арендатор не был уведомлен о переходе прав к новому арендодателю или не получил доказательств либо банковских реквизитов. Вторая причина: все необходимые данные арендатор получил неофициально, нет доказательств его уведомления Письмом с уведомлением о вручении и описью вложения отправить арендатору письмо о смене арендодателя и дате перехода прав, доказательства перехода прав и банковские реквизиты

ВОПРОС В ТЕМУ

Что происходит с гарантийным платежом арендатора при переходе прав арендодателя к другому лицу?

В результате замены арендодателя прежний арендодатель утрачивает основания для удержания гарантийного платежа, то есть должен перечислить его новому арендодателю (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.08 № Ф08−1793/2008).

Как вернуть арендную плату, перечисленную ненадлежащему арендодателю
Допустим, арендатор рассчитался не с тем арендодателем: с новым, когда право собственности к нему еще не перешло, или с прежним после уведомления о смене собственника. Надлежащий кредитор предъявляет арендатору требование о погашении задолженности с процентами. Как вернуть платеж, перечисленный ненадлежащему кредитору? Их можно потребовать назад в качестве неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1107 ГК РФ). Но сначала придется рассчитаться с надлежащим лицом. До этого арендатор не является потерпевшим. Таковым считается надлежащий арендодатель, которому причиталась арендная плата (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
При этом он вправе предъявить иск как к ненадлежащему арендодателю (требуя вернуть неосновательно полученные средст-ва), так и к арендатору (требуя задолженность по арендной плате). Вот если он предъявляет требование арендатору, то последний, оплатив арендную плату дважды, становится потерпевшим, за счет которого ненадлежащий арендодатель необоснованно получил платеж (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.03.02 по делу № А56−17668/01, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.08 № 17АП-6050/2008-ГК).»

06.03.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль