Государственная регистрация договора коммерческого найма жилого помещения

192

Вопрос

Юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения, заключает со своими работниками договоры коммерческого найма (аренды) жилого помещения (квартиры) с правом выкупа, на срок от 3 до 5 лет. Подлежит ли государственной регистрации договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения (квартиры), заключенный на срок более 1 года между физическим и юридическим лицом? Прошу обратить внимание, что в ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Прошу учесть, что по мнению некоторых судов, ни положения ГК РФ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» императивно не предусматривают обязанность сторон договора аренды жилого помещения его регистрировать в установленном законом порядке (Апелляционное определение Самарского областного суда от 29.05.2013 по делу № 33−4043/2013).Однако некоторые суды придерживаются другой точки зрения, согласно которой договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным в силу положений ст. ст. 609 и 651 ГК РФ с момента такой регистрации (см., например, Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 № 17АП-1264/2009-ГК по делу № А71−10813/2008, ФАС Московского округа от 21.09.2009 № КГ-А40/7445−09 по делу № А40−76044/08−155−607, Кассационное определение Ростовского областного суда от 16.02.2012 по делу № 33−1972).

Ответ

Наиболее верной является первая позиция. Во-первых, договор аренды и договор найма это два различных вида договора, почему они и регулируются разными главами ГК Р. Ф. Договоры делятся на виды в соответствии с тем предметом правоотношений, которые возникают из договора. Предмет договора найма отличается от предмета договора аренды тем, что по договору найма передается именно жилое помещение. Во-вторых, государственная регистрация требуется только в случаях, прямо предусмотренных законом (ст. 164 ГК РФ). Применение аналогии возможно только в случаях, когда есть правовая неопределенность в регулировании отношений (ст. 6 ГК РФ). Учитывая, что речь идет о самостоятельных видах договора, что закон не предусматривает регистрацию договора найма, такая регистрация не является обязательной.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Гражданский кодекс РФ

«Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации*.»

06.03.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль