Государственная регистрация договора коммерческого найма жилого помещения

172

Вопрос

Юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения, заключает со своими работниками договоры коммерческого найма (аренды) жилого помещения (квартиры) с правом выкупа, на срок от 3 до 5 лет. Подлежит ли государственной регистрации договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения (квартиры), заключенный на срок более 1 года между физическим и юридическим лицом? Прошу обратить внимание, что в ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Прошу учесть, что по мнению некоторых судов, ни положения ГК РФ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» императивно не предусматривают обязанность сторон договора аренды жилого помещения его регистрировать в установленном законом порядке (Апелляционное определение Самарского областного суда от 29.05.2013 по делу № 33−4043/2013).Однако некоторые суды придерживаются другой точки зрения, согласно которой договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным в силу положений ст. ст. 609 и 651 ГК РФ с момента такой регистрации (см., например, Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 № 17АП-1264/2009-ГК по делу № А71−10813/2008, ФАС Московского округа от 21.09.2009 № КГ-А40/7445−09 по делу № А40−76044/08−155−607, Кассационное определение Ростовского областного суда от 16.02.2012 по делу № 33−1972).

Ответ

Наиболее верной является первая позиция. Во-первых, договор аренды и договор найма это два различных вида договора, почему они и регулируются разными главами ГК Р. Ф. Договоры делятся на виды в соответствии с тем предметом правоотношений, которые возникают из договора. Предмет договора найма отличается от предмета договора аренды тем, что по договору найма передается именно жилое помещение. Во-вторых, государственная регистрация требуется только в случаях, прямо предусмотренных законом (ст. 164 ГК РФ). Применение аналогии возможно только в случаях, когда есть правовая неопределенность в регулировании отношений (ст. 6 ГК РФ). Учитывая, что речь идет о самостоятельных видах договора, что закон не предусматривает регистрацию договора найма, такая регистрация не является обязательной.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Гражданский кодекс РФ

«Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации*.»

06.03.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.