Урегулирование взаимоотношения организаций в отношении земельного участка

157

Вопрос

Вопрос из области земельных правоотношений. Есть две организации «А» и «Б». Зем. участок организации «А» по кадастровому паспорту отличается от фактических границ — захвачена забором небольшая часть территории (участок «Н») организации «Б». Это разделение было установлено очень давно, организация «Б» не высказывала никаких возражений относительно того, что организация «А» использовала участок «Н». Никаких капитальных реконструкций на этом участке не производилось. Этот участок использовался только для проезда автотранспорта организации «А». На сегодняшний день организация «А» планирует произвести некоторые работы капитального характера на своем участке и в то же время под эти работы попадает часть территории участка «Н». В частности, организация «А» планирует использовать участок «Н» для проезда технологического транспорта (молоковозы), прокладки инженерных сетей (водопровод, канализация). Так же на данной территории будет располагаться часть охранной зоны водного хозяйства. Вопрос: Как урегулировать организациям «А» и «Б» взаимоотношения в отношении участка «Н»? Возможно ли простое разрешительное письмо от организации «Б» на пользование этим участком, либо все нужно оформлять через межевание, кадастровую палату и т. д?

Ответ

Вариант с отчуждением в установленном порядке части земельного участка, принадлежащего организации «Н», необходимого для размещения части объектов естественно является более надежным, минимизирующий в дальнейшем какие-либо споры между сторонами. Однако данная процедура является объемной и связана с постановкой части участка на кадастровый учет, разделом участка и заключения договора отчуждения участка в собственность организации «А», регистрации перехода права собственности. Тем не менее, данный вариант не является единственно возможным.

Поскольку организация предполагает размещение на части чужого земельного участка линейных объектов (п. 11 ст. 1 ГрК РФ), для их размещения возможно получить и письменное согласие собственника или заключить соглашение о сервитуте. Так, в соответствии с позицией изложенной в письме Минэкономразвития России от 29.10.2010 № Д23−4444 размещение линейного объекта на земельном участке, находящемся в частной собственности, для строительства линейного объекта возможно осуществить на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Это следует из ст. 304 ГК РФ, статьи 60 ЗК РФ, в соответствии с которыми, при строительстве линейного объекта на чужом земельном участке необходимо получить согласие собственника участка.

В Апелляционном определении Липецкого областного суда от 18.12.2013 № 33−3338/2013 суд также указал, что действующее законодательство не предусматривает возможность предоставления земельного участка, находящегося в частной собственности, для строительства линейных объектов без согласия собственника такого земельного участка. Таким образом — письменное согласие собственника является допустимой возможностью осуществления строительства.

Также следует отметить — распространены случаи, когда новый собственник участка (например, в случае продажи организацией «Н» участка третьему лицу) будет предъявлять требования, связанные с освобождением части участка от линейных объектов. В данном случае, следует учитывать, что в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 суд допустил возможность обязать собственника объекта его демонтировать, для устранения нарушений права собственника земельного участка, не связанных с лишением владения. В рассматриваемом случае, суд установил, что разрешение на прокладку объекта не было получено от собственника земельного участка. Учитывая, что правопредшественник не давал прямого согласия на прокладку объекта, его право на негаторный иск перешло к новому собственнику участка.

Таким образом, получение согласия собственника участка на размещение объектов будет препятствовать в дальнейшем возможным требованиям третьих лиц.

Также следует отметить, что если организация планирует осуществить строительство объектов, права на которые будут подлежать гос. регистрации, то одного согласия собственника будет недостаточно. Так, право собственности на возведенный объект недвижимости в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, ст. 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. Сторона которая не имеет прав на земельный участок, лишена возможности зарегистрировать право на возведенный объект (п. 4, 7 постановления № 54).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, возмездного);

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, безвозмездного);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 15.01.2013 № 153 Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

<…>

«11. Отсутствие возражений предыдущего собственника здания относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании демонтировать часть трубопровода тепломагистрали, проложенного на земельном участке истца.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что прежний собственник этого участка не возражал против прокладки трубопровода.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, полагая, что из действий правопредшественника истца следует его согласие на прокладку трубопровода. К преемнику право переходит в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, поэтому истец не имеет права на удовлетворение иска.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, обязав ответчика демонтировать трубопровод с участка истца.

Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения. Кроме того, правопредшественник не давал прямого согласия на прокладку трубопровода, поэтому его право на иск перешло к преемнику.

Как установлено судом первой инстанции, покупатель земельного участка — истец по настоящему делу — не был предупрежден продавцом о том, что ранее он не возражал против того, что собственник соседнего участка проложит трубопровод на его земельном участке. При осмотре земельного участка покупателем установить наличие трубопровода не представлялось возможным; из документов ЕГРП и кадастра установить наличие трубопровода также невозможно; земельный участок сервитутом не обременен.*

Поскольку у ответчика отсутствует право на спорный земельный участок, его новый собственник имеет право на иск об устранении нарушений, которые претерпевал прежний собственник».

06.03.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль