Односторонний отказ от договора аренды

1178

Вопрос

Уведомление Муниципалитета мы не получали, скорее всего, поскольку у компании не должным образом налажен прием корреспонденции. Уведомление об отказе является ненормативным актом, поэтому при его оспаривании нужно руководствоваться гл. 24 АПК РФ, если я не ошибаюсь. Срок на обжалование, соответственно, три месяца. Получается, что срок у нас пропущен. Какие могут быть основания для восстановления срока? Восстановит ли суд срок на обжалование, с учетом того, что корреспонденцию мы не получали по своей вине? И правильно ли я понимаю, что оспаривать уведомление об отказе нужно как ненормативный акт? Как нам можно выйти из этой ситуации? Участком мы пользуемся вплоть до настоящего момента.

Ответ

В рассматриваемом случае, заявить требования о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды возможно в рамках искового производства, а не в порядке ст. 198 АПК РФ, в связи с чем, восстанавливать сроки для обращения в суд нет необходимости.

Судебная практика допускает исковой характер рассмотрения данных споров. Так, в Постановлении ФАС ПО от 09.08.2010А12−23524/2009 в удовлетворении требований о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным в порядке ст. 198 АПК РФ было отказано, поскольку суд сделал вывод, что арендные отношения между сторонами носят гражданско-правовой, а не властно-распорядительный характер. Следовательно отказ от договора аренды, оформленный уведомлением, является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а не по правилам гл.24 АПК Р. Ф. Аналогичный вывод приведен в Постановлении А. С. ВВО от 27.01.2015А79−4938/2013.

В Постановлении ФАС МО от 19.06.2014А40−12724/2013 также сделан вывод, что уведомления арендодателя (публичного образования) носят уведомительный характер и направлены на соблюдение процедуры по расторжению гражданско-правового договора аренды. Спор, возникший в связи с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему, подлежит разрешению в рамках искового производства.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Какие процессуальные сроки продляются, а какие — восстанавливаются;

Как не пропустить, восстановить или продлить процессуальный срок;

В каких случаях может быть отказано в восстановлении (продлении) процессуального срока;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества;

«Арендодатель пытается воспользоваться правом на односторонний отказ, которое закреплено в самом договоре

Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, предусмотренных законом либо договором (ст. 310 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя).

Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

Закон устанавливает такое право применительно к бессрочным договорам аренды (ст. 610 ГК РФ). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

131.76561 (11,17)

В каких случаях договор аренды может быть признан бессрочным

166.2085 (11,17)

Совет

Заключать бессрочный договор не в интересах арендатора, поскольку арендодатель имеет право отказаться от исполнения такого договора в одностороннем порядке.

Чтобы избежать заключения бессрочного договора аренды, рекомендуется:

  • в договоре аренды указывать, на какой срок он заключен;

  • определять срок либо конкретным периодом времени, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;

  • включить в договор пункт следующего содержания: «При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором».

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

Пример из практики: суд кассационной инстанции отклонил доводы арендатора о том, что арендодатель не имел права на односторонний отказ от договора аренды в том случае, если арендатор не допускал нарушений условий договора

  • условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

Если арендатор не заинтересован в досрочном расторжении договора, то подобного рода пункты его интересам не отвечают и их нужно стараться исключить на стадии согласования договора.

Встречаются ситуации, когда в договоре закреплено право арендодателя на отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств, арендодатель выразил желание воспользоваться этим своим правом на отказ от исполнения договора, но арендатор полагает, что обстоятельств, на которые ссылается арендодатель, обосновывая свое право на отказ от договора, в действительности не было и право на отказ от договора у арендодателя не возникло. В подобных ситуациях арендатор может избрать один из двух способов защиты своих прав:

  • арендатор может проигнорировать уведомление арендодателя об отказе от договора в связи с тем, что обстоятельств, дающих арендодателю право на отказ от договора, в действительности не возникло. Вместе с тем, арендатору нужно иметь в виду, что арендодатель может предъявить иск в суд о его выселении. В этом случае арендатору нужно быть готовым доказать в суде правоту своих действий;

  • арендатор может предъявить в суд иск о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. Дело в том, что отказ арендодателя от договора является односторонней сделкой, которая, как и любая сделка, может быть признана недействительной. Поэтому арендатор, который полагает, что действия арендодателя по отказу от договора являются неправомерными, вправе оспорить такой отказ как одностороннюю сделку.

Пример из практики: суд признал недействительным односторонний отказ арендодателя от договора, поскольку условия, необходимые для такого одностороннего отказа, в действительности отсутствовали

Арендатор (истец) обратился с иском* к арендодателю (ответчик) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения. Арендодатель предъявил встречный иск о выселении арендатора, а также о взыскании неустойки за незаконное переоборудование нежилого помещения.

Суд первой инстанции исковые требования арендатора удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под магазин.

В соответствии с договором арендатор мог производить перепланировку, переоборудование, неотделимые улучшения, реконструкцию, капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения только с письменного согласия арендодателя. При нарушении условия о согласовании с собственником проведения переустройства арендуемого имущества арендатор обязан был выплатить штраф в размере двойной суммы арендной платы. Также договор мог быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если арендатор ухудшал состояние арендуемого помещения.

Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить занимаемое помещение в течение десяти дней и заплатить штраф в размере годовой арендной платы. Требование было мотивировано тем, что в ходе инвентаризации была выявлена перепланировка арендуемого помещения, произведенная без согласия собственника.

Арендатор, полагая, что перепланировка арендуемого имущества была произведена до начала срока аренды, а ему объект аренды был передан с уже произведенной перепланировкой, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

Как было установлено по делу, строительно-монтажные работы в спорном помещении проводились предыдущим арендатором. Судами также было установлено, что истец принял помещение согласно плану БТИ, а после этого инвентаризация спорных помещений не проводилась. На основании установленных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что в течение срока аренды перепланировка спорных помещений не производилась.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили первоначальный иск о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды и отказали в удовлетворении встречного иска о выселении и взыскании штрафа за незаконное переоборудование арендуемого помещения.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 29 февраля 2012 г. № Ф09−10127/11 по делу № А60−22344/2011)*"

03.03.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль