Продление договора аренды

1142

Вопрос

Между юридическими лицами (ООО) был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения, срок действия которого истек 31.12.2014 г. Стороны договора выразили совместное желание заключить договор аренды на указанное нежилое помещение на новый срок (4 года). В связи с чем, 30.12.2014 г. в адрес Арендатора офертой был направлен новый договор аренды. По итогам рассмотрения указанного договора Арендатором был подготовлен протокол разногласий от 19.01.2015 г., который вместе с договором был направлен в адрес Арендодателя. Арендодатель не принял протокол разногласий в редакции Арендатора, и на сегодняшний день условия данного протокола разногласий редактируются Арендодателем. Срок принятия Арендодателем решения по окончательной редакции протокола разногласий Арендатору не известен. Арендатор же все это время не прекращал пользования нежилым помещением. Акт возврата помещения к истекшему договору аренды сторонами не подписывался. Кроме того, Арендатор продолжает платить арендную плату в размере, предусмотренном истекшим договором аренды, несмотря на то, что новый договор аренды предусматривает более высокий размер арендных платежей. При этом, при оплате арендных платежей, Арендатор делает ссылку на новый договор аренды. Каковы риски Арендатора при сложившейся ситуации? Каким образом Арендатору можно их избежать?

Ответ

В сложившейся ситуации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), так как арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого. В таком случае, если новый договор так и не будет согласован и подписан, арендатор лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, так как таким правом обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок.

И если в последующем арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок.

Так, пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу ст. 621 ГК РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

С учетом изложенного судами было отказано в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 г.А79−156/2009).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: В каких случаях арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

«Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

1) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;

2) договор аренды был заключен на определенный срок;*

3) договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

4) договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

5) арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

6) арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

7) арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Тому, как соблюсти все восемь условий, и посвящена эта рекомендация.

О других вопросах, связанных с реализацией арендатором своего преимущественного права на заключение нового договора аренды, см. также:

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Подробнее об этом см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок может воспользоваться только такой арендатор, который надлежащим образом исполнял возложенные на него договором обязанности. К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.

При этом не будет иметь значения, существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор. Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.

Договор аренды был заключен на определенный срок

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок.* Это объясняется тем, что для реализации преимущественного права арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о желании продлить договор, причем само это право возникает по окончании срока действия договора. Если же срок действия договора не определен, то и право на преимущественное заключение договора на новый срок реализовать не получится.

Внимание! Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок*

Договор аренды был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

Договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек*. Если договор аренды был досрочно расторгнут, то арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок.

Из этого вытекает, что арендатор не может рассчитывать на преимущественное право заключить договор аренды на новый срок, если предыдущий договор по каким-либо причинам был расторгнут до окончания срока его действия. Поэтому арендатору нужно проявлять осторожность в таких случаях, даже если арендодатель предлагает расторгнуть действующий договор аренды под предлогом последующего заключения нового договора.

Также преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа от него арендодателя (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора.

Арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения

Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя. Подробнее об этом см. Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать имущество в аренду (например, в связи с тем, что арендодатель намерен использовать объект аренды для собственных нужд), то в таком случае арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок. Дело в том, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду (постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. № 3440/05 и от 5 июня 2012 г. № 17540/11).

Вместе с тем, может оказаться, что арендодатель, отказавший в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на это обстоятельство, в последующем все же сдал имущество в аренду. О том, как поступить в таком случае, см. Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил.

Арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок перед другими лицами. Однако это не может означать, что арендатор имеет право на льготные (боле выгодные) условия аренды. Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то он может отказаться от заключения договора на новый срок. В таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

Однако это не означает, что арендатору придется согласиться на условия, худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами. И если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 150 000 руб. в месяц, а другим лицам — 140 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено.

Также может сложиться ситуация, когда на предложенных арендодателем условиях отказались заключать договор как арендатор, так и третьи лица. В таком случае арендодатель может снизить требования к заключению договора (например, снизить размер желаемой арендной платы). В этих случаях нужно иметь в виду, что при снижении арендодателем своих требований к заключению нового договора он обязан сначала предложить заключить договор на новых условиях арендатору, который обладает преимущественным правом на заключение такого договора.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.

В законе преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды ограничивается применительно к договорам:

В договоре также может быть указано, что арендатор по окончании срока аренды не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В таких случаях арендатор не сможет воспользоваться возможностью заключить договор на новый срок преимущественно перед третьими лицами.

Чтобы избежать такого рода негативных последствий, при согласовании текста договора арендатору нужно исключать из проекта соглашения подобные формулировки.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль