Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

843

Вопрос

У меня возник вопрос: получается, что я смогу зарегистрировать данный газопровод только по декларации (и то это под большим вопросом), а обращаться в Администрацию за выдачей разрешения на строительство и разрешения на ввод не целесообразно. Я права?

Ответ

Обратиться в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство в порядке ст.51 ГрК РФ, с целью дальнейшего оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГрК РФ) возможно. Однако имеется вероятность, что орган местного самоуправления откажет в выдаче разрешения на строительство объекта который уже построен, но тем не менее, предпринять попытку получить разрешение на строительство, и в дальнейшем зарегистрировать право в административном порядке, все же возможно.

Регистрация права собственности в отношении линейных объектов на основании ст. 25.3 Закона о регистрации возможна, но в случае с газопроводом данный вариант может быть нереализуем (см. Постановление ФАС ЦО от 24.09.2012А68−10863/11), в связи с чем, данный вариант не следует рассматривать в качестве основного ввиду большой вероятности отказа в регистрации.

Один из оставшихся вариантов — признание права собственности на линейный объект как на самовольную постройку, т.к. в Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 19.03.2014 указано, что право собственности на самовольную постройку, все же может быть признано и в случае, если строительство осуществлено на земельном участке, который предоставлен по договору аренды. Данный подход, находит свое отражение и в арбитражной практике (см. Постановление 2 ААС от 08.05.2014А28−12779/2013, Постановление ФАС ПО от 21.07.2011А12−20906/2010, Постановление 15 ААС от 18.01.2013А32−7801/2011, Постановление ФАС МО от 28.04.2014А40−30372/13, Постановление 15 ААС от 04.08.2014А53−12680/2013).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Условия признания права собственности на самовольную постройку;

<…>

«Строительство объекта недвижимости не всегда происходит с соблюдением установленного законом порядка. Как следствие, появляются самовольные постройки. Рано или поздно владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих прав на имущество, поскольку иначе объекты недвижимости не могут участвовать в обычном хозяйственном обороте. Однако наличие возможности в судебном порядке легализовать самовольно возведенный объект недвижимости по правилам ст. 222 ГК РФ не может быть принято судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. Алгоритм действий, которым следует руководствоваться при приобретении права собственности на самовольно возведенное здание — в этой статье.*

Необходимо принять досудебные меры по легализации строения

Возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предусмотрена ст. 222 ныне действующего ГК Р. Ф. Указанная норма устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи. В отличие от ст. 219 ГК РФ, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает создавшее ее лицо, ст. 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, в данной норме содержится ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливаются последствия создания такой вещи.

Так, в ст. 222 ГК РФ закреплено три признака самовольной постройки:

  1. возведение постройки (жилого дома, другого строения, сооружения) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке;
  2. возведение постройки без получения на это необходимых разрешений;
  3. возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Причем для того, чтобы суд отнес строение к самовольной постройке, достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков.

Следует отметить, что признание в судебном порядке права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если обратившееся в суд лицо по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке.

Решение вопроса о правомерности создания недвижимого имущества зависит от того, был ли предоставлен земельный участок под строительство конкретного объекта, получены ли разрешение на строительство и необходимые согласования, соблюдены ли при строительстве градостроительные и строительные нормы и правила.

Суд может отказать в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольные пристройки к основному зданию, если выявит недобросовестное поведение лица, создавшего самовольную постройку.

Практика. ООО обратилось в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольные постройки. Однако при рассмотрении дела в суде истцом не были представлены доказательства осуществления действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, как до начала реконструкции, так и во время проведения работ, хотя возможность для этого была. Уполномоченные органы не отказывали обществу в выдаче разрешений, каких-либо иных препятствий для получения разрешений не было, в связи с этим суд иск не удовлетворил (решение Арбитражного суда Липецкой области от 18.10.2010 по делу № А36−2315/2010).


Таким образом, если в процессе рассмотрения дела будет очевидно, что лицо обратилось в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, подменив установленный законом административный порядок получения разрешений на судебный, то в удовлетворении такого иска будет отказано. Однако в случае, если для легализации самовольной постройки лицо принимало меры, предусмотренные законом, суд, как правило, удовлетворяет заявленные требования.

Отсутствие разрешения на строительство — не основание для отказа в иске

Под мерами по легализации самовольной постройки подразумеваются обращения за получением разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию. Соединительный союз „или“ предполагает альтернативу способов легализации (п. 26 постановления Пленума В. С. РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ (далее — Постановление Пленумов № 10/22)).

Кроме того, закон не уточняет, когда заинтересованное лицо должно обращаться за разрешительной документацией (до начала возведения постройки, в процессе ее возведения или после окончания строительства).

Например, по ряду дел суды первой инстанции отказывали в иске, сославшись на то, что истец не предпринимал никаких мер по получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, что исключает возможность признания за ним права собственности на самовольно возведенный объект.

Практика. ООО обратилось в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное здание. Суд первой инстанции в иске отказал. Однако суд апелляционной инстанции, не согласившись с таким решением, иск удовлетворил, указав, что отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске. Нужно установить, были ли предприняты меры по легализации постройки: получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, и правомерен ли отказ в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Судом также установлено, что истец направил письмо в департамент градостроительства и архитектуры с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию здания. Но получил отказ, мотивированный тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может быть выдано, так как не выдавалось разрешение на строительство. Возможность сохранения постройки и признания на нее права собственности, установленные законом, подтверждается представленными доказательствами (определение ФАС Центрального округа от 09.02.2011 по делу № А36−1887/2010).


При рассмотрении таких дел суды вышестоящих инстанций удовлетворяли заявленные требования, если имелись доказательства того, что истцы обращались в уполномоченные органы с заявлениями на ввод объектов в эксплуатацию. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ такие действия следует расценивать как принятие лицом мер по легализации самовольной постройки. Аналогичный подход можно найти и в практике других судов (определение ФАС Центрального округа от 29.12.2010 по делу № А36−2000/2010, решение Арбитражного суд Липецкой области от 14.07.2011 по делу № А36−2314/2010).

Для победы в суде потребуется доказать свои права на земельный участок

Следует учитывать, что в связи с возведением самовольной постройки возникают два вида гражданско-правовых споров — о признании права собственности на самовольную постройку и о сносе самовольной постройки. Следовательно, гражданско-правовой институт самовольной постройки обладает двуединой природой. С одной стороны, ст. 222 ГК РФ представляет собой основание для приобретения права собственности, что вытекает как из содержания п. 3 данной статьи, так и из систематического расположения анализируемого института в гл. 14 ГК РФ, посвященной приобретению права собственности. С другой стороны — санкция за осуществление строительства с нарушением закона. Чтобы суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку, строение должно обладать рядом признаков. В предмет доказывания по данной категории дел входит:

  1. наличие у истца права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка;
  2. соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;
  3. отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;
  4. отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Как правило, недоказанность того или иного элемента является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Анализ практики показывает, что процент удовлетворения таких исков не очень высок, например, в Арбитражном суде Липецкой области за два прошедших года удовлетворены только 43% исковых заявлений о признании права собственности на самовольную постройку.

Такие статистические данные не столь оптимистичны для потенциальных участников подобных обращений. Однако именно они заставляют более детально изучать судебную практику и тщательно готовить материалы для подачи в суд.*

Строение не должно нарушать прав третьих лиц

Подавая иск о признании права собственности на самовольную постройку, заявитель в первую очередь должен доказать, что она отвечает признакам недвижимого имущества.

Практика. Государственное учреждение обратилось в суд с иском о признании права собственности муниципального образования и признании за истцом права оперативного управления на самовольную пристройку. Суд иск не удовлетворил, признав требования истца неправомерными в силу того, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом (п. 29 постановления Пленумов № 10/22). Кроме того, результаты экспертизы свидетельствуют, что здание не является капитальным строением, поскольку металлические опоры легко демонтируются и могут быть перевезены на другое место. Данный факт подтвердился также техническим паспортом, согласно которому пристройка с двух сторон примыкает к двум зданиям, две другие стены и кровля являлись металлическими конструкциями (решение Арбитражного суда Липецкой области от 07.07.2011 по делу № А36−4803/2010).


Лицо, установившее самовольную постройку также должно обладать правом собственности либо правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена постройка. Дело в том, что факт отсутствия одного из этих прав также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на самовольную постройку. Если лицо обладает участком на праве аренды, то суды также отказывают в удовлетворении иска (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу № А23−3625/2011).

Аналогичная практика имеет место быть в судах различных уровней и субъектов (постановления ФАС Уральского округа от 16.11.2010 № Ф09−9519/10-С6 по делу № А07−2287/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 по делу № А46−2211/2011).

Кроме того, право на самовольную постройку может быть признано за истцом в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в противном случае спорный объект недвижимости подлежит сносу (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Практика. ООО обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности на самовольное строение. Истец приобрел в собственность земельный участок, на котором располагался гараж. К гаражу истец пристроил другое строение и обратился в суд с иском о признании права собственности на него. Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Суд апелляционной инстанции, согласившись с таким решением, указал, что в соответствии техническим заключением комитета по архитектуре самовольная постройка нарушает права и интересы другого юридического лица, являющегося собственником земельного участка, на котором расположена часть самовольной постройки (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2010 по делу № А03−17153/2009).


Таким образом, прежде чем подавать исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку лицо должно удостовериться, что его строение не нарушает прав третьих лиц — в противном случае суд иск не удовлетворит.

Также необходимо обращать внимание на то, соответствуют ли возведенные сооружения правилам пожарной безопасности, строительным, санитарным нормам.

Практика. ИП обратился с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Суд первой инстанции в иске отказал. Апелляционный суд решение поддержал, мотивировав тем, что созданный объект является самовольной постройкой, поскольку строительство осуществлялось без получения соответствующих разрешений и на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном порядке. Суд также указал, что строительство объекта недвижимости произведено с нарушением установленного порядка, не представлены доказательства, подтверждающие, что до обращения в суд истцом предпринимались меры по легализации самовольной постройки. Кроме того, представленное истцом техническое заключение не содержит сведений о проведении детального инструментального обследования спорного объекта недвижимого имущества. Таким образом, соответствие самовольной постройки строительным нормам и правилам пожарной безопасности и отсутствие угрозы правам и охраняемым законом интересам других лиц либо жизни и здоровью граждан документально не подтверждены (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011 по делу № А68−4293/2010).


Соответствие самовольной постройки указанным нормам и правилам, а также отсутствие угрозы правам и охраняемым законом интересам других лиц либо жизни и здоровью граждан — обязательные условия (требования), и в случае их невыполнения суд не признает право собственности на самовольную постройку».

24.02.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль