Преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества

178

Вопрос

Помещение находится в собственности у города, и он его сдает в аренду сроком на пять лет. По истечении срока сущетствует преимущественное право аренды у арендатора. Однако, у ИП не было денег на выкуп и он заключил аренду на новый срок. По происшествии еще пяти лет, теперь уже ИП вышло с просьбой предоставить преимущественное право выкупа помещения. Но Арендодатель отказал, мотивруя п. 1 ст. 9 ФЗ № 159 от 22.07.2008 г. И ввиду этого распоряжения, в момент отказа от покупки, город издал распоряжение «Об отмене распоряжения администрации».Но сейчас новый срок арнеды, хотя договор старый. Как, не смотря на первичный отказ от приобретения, можно возобновить свое преимущетсвенное право?

Ответ

Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2015 года. Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

«Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2015 года. Срок льготной приватизации в очередной раз продлен еще на два года Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства*".

При этом арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2011 года;

  • у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также понеустойкам (штрафам, пеням);

  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства*.

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов Р. Ф. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Еще одно изменение заключается в том, что теперь в некоторых случаях арендатор может выкупить даже то имущество, которое включено в указанный выше перечень.

Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также соответствовать двум требованиям*:

  • арендатор владеет и (или) пользуется арендуемым имуществом непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором аренды по состоянию на 1 сентября 2012 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 сентября 2007 года;
  • арендуемое имущество входит в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи соответствующего заявления.

Такие правила предусматривает часть 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Имущество, которое может быть объектом выкупа, должно быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Реализация права на заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»»; далее — информационное письмо № 134).

Законодательство прямо называет несколько категорий субъектов малого и среднего предпринимательства, которые не могут воспользоваться правом преимущественного выкупа (кредитные организации и т. п.). Вместе с тем, закон называет и несколько видов имущества, в отношении которых право преимущественного выкупа не применяется.

На практике нередко возникают сложности с применением перечисленных выше условий. Уполномоченные органы субъекта РФ или муниципалитета зачастую понимают их буквально. Однако судебная практика толкует эти условия расширительно.

Так, если были незначительные промежутки между прекращением одного договора аренды и заключением следующего, требование о непрерывности владения и пользования имуществом все равно будет считаться соблюденным. Но для этого надо, чтобы выполнялись два условия.

Во-первых, в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Во-вторых, арендодатель не заявлял возражений. Такие разъяснения Президиум ВАС РФ привел впункте 6 информационного письма № 134*.

Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права в этих случаях неправомерен, и арендатор вправе его обжаловать в суде.

Суды допускают возможность незначительной просрочки и по внесению арендной платы.

Как показывает анализ судебной практики, суд может признать просрочку незначительной, если:

  • задолженность небольшая по сумме;

  • задолженность несущественная по количеству дней просрочки;

  • нарушения сроков оплаты не носили систематического характера;

  • при выявлении задолженности арендатор ее погашает;

  • заявителем обоснована уважительность причин, вызвавших просрочку в оплате;

  • меры ответственности за ненадлежащее исполнение договора аренды к арендатору не применялись.

В каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества суд дает оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. № 15АП-1835/2011 по делу № А32−19042/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 24 июня 2011 г. по делу № А32−19042/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А29−7174/2009, ФАС Уральского округа от 4 марта 2010 г. № Ф09−1209/10-С6 по делу № А76−9733/2009−61−201).

Выкуп арендованного имущества по инициативе арендатора на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ стал возможен только после 1 января 2009 года (со дня вступления в силу ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Арендатор может по своей инициативе подать в уполномоченный орган заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества*.

В этом заявлении арендатор подтверждает соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и заявляет о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Следовательно, в таком случае для реализации преимущественного права арендатора на выкуп имущества закон не обязывает его представлять какие-либо другие документы помимо заявления.

При получении такого заявления от арендатора уполномоченные органы:

  • обеспечивают заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;

  • принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

  • направляют заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества*.

  • Арендаторы, которым ранее до 1 июля 2013 года отказали в выкупе из-за требований к площади помещений либо из-за несоответствия срокам пользования, могут повторно обратиться с заявлением о реализации своего права на выкуп. Повторное заявление уполномоченный орган рассматривает в общем порядке.

  •  

Кроме того, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать (ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ):

С 1 июля 2013 года право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки можно на основании части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ. Ранее такое право в Законе № 159-ФЗ прямо не было предусмотрено, однако его можно было реализовать, обратившись в арбитражный или третейский суд, руководствуясь статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»».

  • отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

  • достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, которая используется для определения цены выкупаемого имущества;

  • бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, которые необходимы для реализации преимущественного права выкупа.

20.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.