Оспаривание сделки о продаже недвижимости

169

Вопрос

Предприятие имело в собственности земельный участок и объект недвижимости на нем. Затем предприятие разделило этот земельный участок на несколько отдельных участков и разделило пополам имеющийся объект недвижимости на нем. Впоследствии две части этого земельного участка и одна часть недвижимости были проданы третьему лицу. Через полгода была продана остальная часть недвижимости и оставшаяся часть земельного участка под ней другому лицу по заниженной цене. А еще через год в отношении этого предприятия было введено наблюдение. Арбитражный управляющий намерен оспорить эти сделки. Вопрос: Возможно ли их оспорить и если возможно, то каким должен быть предмет иска (о применении последствий ничтожной сделки или оспоримой?)

Ответ

Сделка, совершенная в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве) может быть признана недействительной (оспоримая сделка) если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом при наличии ряда условий.

Основания для оспаривания сделок при процедуре банкротства приведены в главе III.1 Закона о банкротстве.

В частности, в силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Таким образом, для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом. Данная сделка является оспоримой в связи с чем, применяются последствия для оспоримой сделки.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 (далее — Постановление № 63) разъяснено, что для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходима совокупность следующих условий: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Согласно абзацам 2 — 5 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами 2 — 5 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (пункт 6 Постановления № 63).

Согласно абзацу 4 пункта 5 Постановления № 63 при определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с пунктом 7 Постановления № 63 в силу абзаца 1 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Таким образом сделку купли-продажи имущества может оспорить конкурсный управляющий в случае возбуждения дела о банкротстве в отношении продавца. Внешний или конкурсный управляющий вправе оспорить такую сделку по специальным основаниям, предусмотренным главой III.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

1. Подозрительные сделки. К ним относятся: сделки, совершенные при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной (п. 1 ст. 61.2 Закона обанкротстве); сделки, совершенные в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве).

2. Сделки, влекущие за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (п. 1 ст. 61.3 Закона обанкротстве).

Чтобы возразить на такие требования, ответчику нужно доказать, что на самом деле сделка не подпадает под критерии, указанные в соответствующих нормах Закона о банкротства. Например, компания доказала, что по договору купли-продажи получила справедливую цену за проданные в преддверии банкротства нежилые помещения (55 млн руб.), поскольку цена даже превышала рыночную стоимость (49,6 млн руб.), определенную в отчете об оценке (постановление ФАС ЗСО от 25.08.2011 г. № А67−3492/2010).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

В каких случаях могут быть оспорены сделки, совершенные должником в преддверии банкротства;

Оспаривание сделок должника по основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве;

Оспаривание сделок по основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве;

Что нужно проконтролировать в ходе двусторонней реституции;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Должник заключил сделку в ущерб кредиторам. Как защитить активы

«11 февраля 2014 года Президиум ВАС РФ рассмотрел дело о признании сделки, совершенной до процедуры банкротства, недействительной. Фабула дела, рассмотренного Президиумом ВАС РФ, проста. Субарендодатель заключил со строительной компанией краткосрочный (на 11 месяцев) договор субаренды земельного участка. В дополнительном соглашении он согласовал арендную плату в размере 64 млн руб., которая более чем в десятки раз превысила сумму платежей по основному договору аренды. Основной договор аренды субарендодатель заключил ранее с администрацией города. Для сравнения: по указанному договору аренды сумма платежей за сопоставимый период составила чуть более 100 тыс. руб. Через год после окончания договора субарендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами. В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции строительная компания полностью признала иск. Оплаты по исполнительному листу не последовало. Еще через год после вынесения указанного решения субарендодатель обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. Требования субарендодателя были включены в третью очередь реестра требований кредиторов.


В начале 2013 года другое общество, которое также являлось одним из конкурсных кредиторов строительной компании, ссылаясь на п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее — Постановление Пленума № 35) и ничтожность условия о размере арендных платежей на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ, а также ст. 35 ЗК РФ, обжаловало в апелляционном порядке решение суда первой инстанции, взыскавшего задолженность по данному договору. Суды апелляционной и кассационной инстанций жалобы отклонили, указав, что заявитель не доказал нарушение ст. 10 ГК Р. Ф. Отчет независимого оценщика, в котором делался вывод о завышении арендной платы в 20 раз по сравнению с рыночной, суд не принял во внимание, ходатайство о назначении судебной экспертизы не удовлетворил.


Коллегия судей ВАС РФ предложила признать договор субаренды ничтожным на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ со ссылкой на п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ» (далее — Информационное письмо № 127). В пользу данного решения говорит множество фактов и обстоятельств, скрупулезно перечисленных судьями в определении о передаче дела в Президиум ВАС Р. Ф. Все они свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны субарендодателя, который воспользовался тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны сделки (строительной компании) при заключении договора действовал явно в ущерб последней.


Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Этим решением он, во-первых, вновь подтвердил возможность признания сделок ничтожными на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ. Во-вторых, сделал акцент на важности данной квалификации для сделок, совершенных в ущерб кредиторам юридического лица до или после возбуждения дела о банкротстве. 


Однако до опубликования постановления по данному делу на официальном сайте ВАС РФ остается неясной правовая позиция Президиума ВАС РФ по вопросу о том, какое значение для признания сделки ничтожной по упомянутому основанию имеет установленное судом расхождение согласованной сторонами в договоре цены с рыночной ценой или со встречным предоставлением. Коллегия в определении о передаче дела в Президиум ВАС РФ, по сути, ставит на обсуждение следующий тезис: может ли указанное обстоятельство быть достаточным для признания сделки ничтожной на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ и насколько существенно в количественном выражении должно быть это ценовое расхождение (определение ВАС РФ от 06.12.2013 по делу № А19−2903/2010).


КРЕДИТОР МОЖЕТ ОСПОРИТЬ СДЕЛКУ ПО ОБЩИМ ОСНОВАНИЯМ В САМОСТОЯТЕЛЬНОМ ПРОЦЕССЕ
*

В отношении самой возможности признания сделки ничтожной на основании ст.ст. 10,168 ГК РФ сегодня не возникает сомнений. Точку в дискуссии поставил Президиум ВАС РФ в деле «Фонд имущества профсоюзов Москвы» и «Кардиологический санаторный центр «Переделкино» против общества «Диамант Групп» (постановление от 20.05.2008 по делу № А40−72598/05−19−458). Указанное дело послужило основой для формулирования казуса в п. 9Информационного письма № 127. Позиция сформулирована следующим образом: недобросовестное поведение (злоупотребление правом) покупателя, воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган продавца при заключении договора действовал явно в ущерб последнему, является основанием для признания сделки ничтожной на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ. 


Данная практика получила широкое распространение и нередко подтверждалась ВАС РФ (определения ВАС РФ от 07.10.2009 по делу № А14−9625/2006−426/32, от 07.04.2010 по делу № А31−2840/2008, от 16.12.2010 по делу № А09−8802/2008−25, от 07.03.2012 по делу № А53−954/10, от 14.03.2012 по делу № А65−10471/2011, от 19.12.2013 по делу № А28−11561/2010;постановление Президиума ВАС РФ от 24.03.2009 по делу № А40−48536/07−53−426).


Позднее Президиум официально распространил указанную позицию на сферу банкротных отношений, признав возможность оспаривать на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ «сделки, совершенные во вред кредиторам».* 


Цитата: «Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора, может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам» (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)”"; далее — Постановление Пленума № 32).

Постановление Пленума № 32 посвящено порядку применения ст. 103 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 127- ФЗ). В литературе отмечается, что данное разъяснение понадобилось в связи с тем, что «статья 103 предусматривала только отдельные примеры (составы) оснований оспаривания сделок при банкротстве, а общее основание такого оспаривания (совершение сделки в ущерб кредиторам) в ней отсутствовало"1. Сформулированная в Постановлении Пленума № 32правовая позиция явилась существенным сдвигом в решении рассматриваемой проблемы, так как позволила как кредиторам, так и управляющим защитить свои интересы и интересы общества. Они получили возможность оспорить с помощью ст. 10 ГК РФ огромный массив сделок, совершенных в ущерб кредиторам, которые ст. 103 Закона № 127- ФЗ ранее не охватывались.


Следует отметить, что, несмотря на вступление в силу Федерального закона от 28.04.2009 № 73- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 73- ФЗ), который исключил ст. 103 из Закона № 127- ФЗ и заменил ее гл. III.1, предусматривающей специальные банкротные основания недействительности сделок, Постановление Пленума № 32 до сих пор не отменено.


Безусловно, Закон № 73- ФЗ сделал огромный шаг вперед, введя в Закон № 127- ФЗ общее основание оспаривания сделок при банкротстве.


Цитата: «Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка)» (п. 2 ст. 61.2 Закона № 127- ФЗ).

Означает ли внесение указанных изменений в Закон № 127- ФЗ, что сфера применения ст.ст. 10, 168 ГК РФ при оспаривании сделок в ущерб кредиторам существенным образом сузится? Возможно, в будущем об этом можно будет говорить, но на данный момент анализ судебной практики на уровне надзорной инстанции показывает, что сокращения применения нормы о злоупотреблении правом не происходит. Этому можно дать объяснение. 


Во-первых, Закон № 79- ФЗ вступил в силу 05.06.2009. Однако его нормы не применяются в отношении оснований недействительности сделок, которые совершены до 05.06.2009, независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.04.2010 № 137 «О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28.04.2009 № 73- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”"). К таким сделкам применяется ст. 103 Закона № 127- ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона № 73- Ф. З. Тем не менее процессуальное правило о необходимости оспаривания управляющим сделок должника только в рамках дела о банкротстве применяется с 05.06.2009 (ст. 61.8 Закона № 127- ФЗ; определение ВАС РФ от 27.07.2012 по делу № А43−668/2008). В настоящее же время до надзорной инстанции доходят дела по оспариванию сделок, совершенных до указанной даты, поэтому основной возможностью признания их ничтожными остаются ст.ст. 10, 168 ГК РФ. 


Во-вторых, ст. 61.9 Закона № 127- ФЗ наделяет правом оспаривания сделок по специальным банкротным основаниям, перечисленным в гл. III.1, только конкурсного или временного управляющего (по своей инициативе или по решению собрания/комитета кредиторов). Из такой же логики исходила и ст. 103 Закона № 127- ФЗ, которая наделяла соответствующим правом внешнего управляющего.


Таким образом, конкурсный кредитор по общему правилу лишен права самостоятельно (в одиночку) оспаривать сделки должника по банкротным основаниям (п.п. 3, 4 ст. 103 Закона № 127- ФЗ имели слишком узкую сферу применения; определение ВАС РФ от 22.11.2013 по делу № А40−38338/12−98−362). Видимо, данное положение служит целям процессуальной экономии. Однако в случаях, когда управляющий или собрание/комитет кредиторов не намерены предпринимать соответствующие действия для оспаривания конкретной сделки, конкурсный кредитор имеет шанс на защиту своих интересов в банкротном процессе. 


Цитата: «В случае признания обоснованной жалобы на бездействие (отказ) арбитражного управляющего оспорить сделку суд вправе также указать в судебном акте на предоставление подавшему жалобу лицу права самому подать заявление о ее оспаривании. Если соответствующий кредитор одновременно с жалобой на неоспаривание управляющим сделки подал заявление об оспаривании этой сделки (например, для целей неистечения давности), то рассмотрение такого заявления приостанавливается судом до рассмотрения упомянутой жалобы» (п. 31 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»».

Первый намек на возможность кредитора оспаривать сделку по общим основаниям в самостоятельном процессе был сделан в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2007 по делу № А10−2189/06.


19.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.