Расчёт стоимости аренды участка

93

Вопрос

Ростов-на-Дону. Наше общество имеет строения на муниципальной земле. Строения куплены у прежнего собственника, который был арендатором муниципального участка. Договор аренды был заключен в 2004 г. и в нем цена рассчитывалась по формуле, не включающей кадастровую стоимость. Теперь же муниципалитет ссылаясь на Постановление ВАС РФ о правоопреемстве арендных отношений, говорит о том, что мы теперь заменяем собой прежнего арендатора. Мы не против. Однако минуципалитет при этом делает расчет задолженности с применением формулы, учитывающей кадастровую стоимость. Мы не согласны. Судимся. Мы утверждаем, что коль скоро кадастровая стоимость договором не предусмотрена, рассчитывать арендную плату на ее основании нельзя. По нашему мнению, к нам должна применяться нормативная цена по Федеральному Закону № 137-ФЗ или рыночная цена. По нашему мнению, к нам перешел договор аренды в том виде, в каком он есть и с тем способом ценообразования, который там предусмотрен. Муниципалитет же говорит о том, что договор предусматривал расчет стоимости по формуле мэра, которая уже отменена и потому к нам должен быть применен общий порядок — на основании кадастровой стоимости. Мы считаем, что применению подлежит формула, предусмотренная договором, поскольку иных соглашений стороны не заключали. В крайнем случае — расчет по рыночной цене. Кто прав? Как должна расчитываться цена аренды участка по договору 2004 г., не имеющему отношения к кадастровой стоимости, и имеющему собственную формулу расчета? Может ли иной порядок расчета цены аренды применяться к договору вопреки отсутствия нашего согласия?

Ответ

 Требования администрации могут быть признаны правомерными.

Если земельный участок находился у продавца здания/строения на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, покупателю автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Таким образом, новый собственник строений стал арендатором по договору аренды земельного участка. Важный момент — договор аренды датирован 2004 г., т. е. заключен уже после вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:

  • Правительство РФ;
  • органы государственной власти субъектов РФ;
  • органы местного самоуправления.

Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ. Т. е. данная статья прямо определяет, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в мун. собственности является регулируемой.

Заключив договор аренды уже после вступления в силу ЗК РФ, применяется порядок определения размера арендной платы, который устанавливает этот закон, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был определен (абз. 4 п. 16 постановления № 73).

При этом, для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Таким образом, учитывая, что арендная плата за земельные участки находящиеся в муниципальной собственности является регулируемой, с момента издания соответствующего нормативного акта мун. образования, определяющего порядок расчета арендной платы, данный порядок будет применим к арендным отношениям, независимо от того, какой изначально порядок был определен в самом договоре (см. например Постановление А. С. СКО от 12.08.2014А32−15998/2013).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

<…>

«Как устанавливается размер арендной платы при аренде земельных участков (регулируемая арендная плата)

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:

  • Правительство РФ;
  • органы государственной власти субъектов РФ;
  • органы местного самоуправления.

  • Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьей 73 Лесного кодекса РФ,статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ „О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

  •  

Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Пример из практики: суд указал, что арендная плата является регулируемой ценой и должна применяться в соответствии с законом и на условиях, предусмотренных договором

Администрация (арендодатель) и ЗАО ОФ „Ч.“ (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. По условиям этого договора арендодатель передал арендатору по акту земельный участок для использования под отстойник. По условиям договора аренды изменение размера арендной платы производится в одностороннем порядке в случае установления субъектом РФ базовых ставок арендной платы.

Уведомлением администрация направила ответчику протокол определения величины арендной платы. Арендная плата была рассчитана на основании значения, исчисленного по правилам определения кадастровой стоимости земельного участка. В связи с образованием задолженности ЗАО ОФ „Ч.“ по арендной плате в измененном размере администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Рассматривая исковое заявление, суды исходили из следующего.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А27−13717/2010, постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09, определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-1312/12).*

Если стороны заключили договор аренды до вступления в силу закона, который регулирует размер арендной платы (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ), то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу в следующих случаях:

  • если в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров;
  • если стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Если стороны заключили договор аренды уже после вступления в силу такого закона, то применяется порядок определения размера арендной платы, который устанавливает этот закон, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был определен (абз. 4 п. 16 постановления № 73)».

19.02.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль