Оформление документов на объект после ввода его в эксплуатацию

102

Вопрос

Общество в 2006 г. построило линейный объект — газопровод. При этом данный газопровод проходит по арендованному земельному участку. Право собственности по какой-то причине не оформлено. Вопрос: Как можно сейчас Обществу оформить на него право собственности в Росреестре? Ни разрешения на строительства, ни разрешения на ввод, ни какой-либо проектной документации нет. Можно ли сейчас обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о выдаче документов?

Ответ

сообщаем следующее: Возможно рассмотреть вариант обращения в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и впоследствии получить акт ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с нормами ГрК Р. Ф. Однако данный вариант может быть нереализуем, ввиду отказа администрации в выдаче разрешения на строительство.

Так по общему правилу для строительства и реконструкции объекта недвижимости компания обязана получить разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГрК РФ). Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. При отсутствии этих документов возведенное строение признается самовольной. А это означает, что в отношении него невозможны никакие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Разрешение на строительство выдается до начала осуществления строительства и, следовательно, в выдаче разрешения на строительство объекта, который уже фактически построен может быть отказано. Данный вывод содержится в частности в Постановлении 16 ААС от 23.04.2013 № А20−4579/2012, Постановлении ФАС СКО от 19.08.2013А20−4579/2012. Таким образом, орган местного самоуправления может отказать застройщику в выдаче ему разрешения на строительство объекта, который уже фактически построен, признав его самовольной постройкой, что подтверждает и судебная практика (Постановление ФАС СКО от 19.08.2013 г.А20−4579/2012 , Определение ВАС РФ от 25.09.2013 № ВАС-12892/13).

Следует отметить, что в ряде случаев допускается регистрация права собственности на линейные объекты и в отсутствии разрешения на строительство, однако данный объект должен попадать под признаки вспомогательного назначения.

Регистрация права собственности юридического лица на объект недвижимого имущества вспомогательного использования, для строительства которого в соответствии со статьей 51 ГрК не требуется разрешение на строительство, возможна в порядке, установленном статьей 25.3 Закона о регистрации, т. е. на основании декларации, что отмечено в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14−910-ГЕ.

Основной момент при регистрации права собственности на объект недвижимости (в т.ч. гараж, склад) в упрощенном порядке состоит в том, что регистрирующий орган может усомниться в том, что регистрируемый объект относится к вспомогательному назначению, что может привести к спорным ситуациям. Как правило в данных спорах принадлежность объектов к вспомогательному назначению определяется с помощью судебно-строительных экспертиз и различных заключений.

Следует отметить, что в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Р. Ф. от 24.09.2013 г. № 88-КГПР13−10 (опубликовано в Бюллетене В. С. РФ № 6 2014 г.) разъяснено, что критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию. Аналогичные разъяснения встречаются и в арбитражной практике (см. Постановление 12ААС от 28.06.2012 г. № А57−11609/2011) и разъяснениях ведомств (см. Письмо Росреестра от 09.02.201214−910-ГЕ).

Судебная практика, которая в ряде случаев признает линейные объекты объектами вспомогательного назначения приведена в Постановление А. С. ЗСО от 27.08.2014А27−15874/2013, Постановление ФАС ЗСО от 25.02.2014А27−7257/2013, Постановление ФАС ЦО от 24.09.2012А68−10863/11. Между тем, зарегистрировать газопровод по данной схеме очень сложно (см. Постановление ФАС ЦО от 24.09.2012А68−10863/11).

Если рассматривать возможность признания права собственности в судебном порядке как на самовольную постройку, следует отметить, что в Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 19.03.2014 указано, что право собственности на самовольную постройку, все же может быть признано и в случае, если строительство осуществлено на земельном участке, который предоставлен по договору аренды. Данный подход, учитывая в т. ч. и судебную реформу, находит свое отражение и в арбитражной практике (см. Постановление 2 ААС от 08.05.2014А28−12779/2013, Постановление ФАС ПО от 21.07.2011А12−20906/2010, Постановление 15 ААС от 18.01.2013А32−7801/2011, Постановление ФАС МО от 28.04.2014А40−30372/13, Постановление 15 ААС от 04.08.2014А53−12680/2013).

Однако следует учитывать, что согласно письму Министерства регионального развития РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 газопровод, проектируемый в границах элемента планировочной структуры, в котором расположен принадлежащий застройщику земельный участок, не является самостоятельным объектом недвижимости.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде;

Условия признания права собственности на самовольную постройку;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление ФАС СКО от 19.08.2013А20−4579/2012

<…>

«В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ „Об архитектурной деятельности в Российской Федерации“ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51Градостроительного кодекса.

По смыслу приведенных норм права разрешение на строительство выдается до начала осуществления строительства и, следовательно, не может быть выдано на строительство объекта, который уже фактически построен.*

Как следует из материалов дела, общество неоднократно обращалось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство (12.03.2012, 12.07.2012).

В то же время отказ в выдаче разрешения на строительство мотивирован тем, что спорный объект уже построен и является самовольно возведенным строением. Данные обстоятельства подтверждены судебными актами по делу № А20−3203/2011 по иску общества к администрации о признании права собственности на самовольную постройку (не завершенное строительством двухэтажное жилое здание, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Идарова, 198), имеющими преюдициальное значение по отношению к данному спору. Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.02.2012 по делу № А20−3203/2011, оставленным без изменения постановлениями вышестоящих инстанций, установлено, что до начала строительства общество не обращалось в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство с приложением документов, указанных в статье 51Градостроительного кодекса, ввиду чего в удовлетворении требований общества суды отказали.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанций всесторонне исследовал доказательства по делу, установил необходимые для разрешения спора обстоятельства и дал правовую оценку доводам общества, вновь приведенным в кассационной жалобе.

При проверке обжалуемого судебного акта в порядке кассационного производства вывод суда апелляционной инстанции, о том, что отказ в выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости не нарушает действующего законодательства и не может повлечь нарушение прав и законных интересов общества, поскольку последнее обратилось за выдачей разрешения на фактически построенный объект, надлежит признать правомерным».

19.02.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Системы Юрист



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.