Ситуация: Я приобрела часть жилого дома по договору купли-продажи

299

Вопрос

Ситуация: Я приобрела часть жилого дома по договору купли-продажи от 12.01.2011г., приобретенную часть жилого дома я снесла и построила новые пристройки. Земельный участок, на котором расположен жилой дом предоставлен в пожизненное наследуемое владение прежнему собственнику. Право пожизненного наследуемое владение она (прежний собственник) зарегистрировала за собой в Ростреестре 26.03.2006г. Родственниками мы с ней не являемся, и она не оказывает помощи в оформлении указанного указанного участка, и категорически отказывается идти на уступки.Вопрос: Каким образом мне, как собственнику части жилого дома, в данной ситуации зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок на себя? Возможно ли оформить право собственности на зем. уч. без участия прежнего собственника? Имеется ли судебная практика по аналогичным делам?

Ответ

: В данной ситуации можем рекомендовать Вам обратиться в суд с исковым заявлением о прекращении права пожизненного наследуемого владения прежнего собственника жилого дома и признании права собственности на спорный земельный участок нынешнего собственника.

 

Как показывает анализ судебной практики, при рассмотрении подобных споров суды исходят из следующего:

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Следовательно, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ одновременно с приобретением права собственности на жилой дом по договору купли-продажи к новому собственнику недвижимости в порядке правопреемства от прежнего собственника недвижимости переходит право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Если земельный участок не оформлялся в собственность его прежним владельцем, то право на однократное бесплатное приобретение в собственность данного земельного участка также переходит к новому собственнику как к лицу, к которому перешло право пожизненного наследуемого владения.

Примеры судебных решений:

1. Постановление Президиума Орловского областного суда от 19.06. 2008

«Х. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области (далее — управление) в государственной регистрации права собственности на земельный участок, указав следующее. По договору купли-продажи от 16 октября 2003 г. он приобрел жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 791,69 кв. м. Решением Советского районного суда г. Орла от 14 сентября 2006 г. за ним признано право пожизненного наследуемого владения данным земельным участком. 11 января 2007 г. Х. обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, однако ему было отказано в этом в связи с необходимостью представления дополнительных документов, подтверждающих наличие права собственности на землю. Х. полагал, что нарушено его право на бесплатную приватизацию земельного участка в упрощенном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Решением Советского районного суда г. Орла от 30 мая 2007 г. (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 4 июля 2007 г.) в удовлетворении заявления Х. отказано.

В надзорной жалобе он просил отменить судебные постановления и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое судебное постановление об удовлетворении его требований, указав, что судами при рассмотрении дела было допущено существенное нарушение норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 27 мая 2008 г. дело с надзорной жалобой передано для рассмотрения в президиум Орловского областного суда, который 19 июня 2008 г. судебные постановления отменил в соответствии со ст. 387 ГПК РФ, указав следующее.

Судом установлено, что Х. на основании договора купли-продажи от 16 октября 2003 г. приобрел принадлежащий на праве собственности С. жилой дом (незавершенное строительство), расположенный на земельном участке площадью 791,69 кв. м. Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Орла от 14 сентября 2006 г. за Х. признано право пожизненного наследуемого владения названным земельным участком. 11 января 2007 г. он обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот земельный участок, однако решением от 12 февраля 2007 г. ему было отказано в государственной регистрации права собственности в упрощенном порядке в связи с тем, что он не относится к субъектам, на которых распространяются положения п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 25-2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Отказывая в удовлетворении заявлений Х. и признавая правомерным отказ управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок, районный суд исходил из того (и с этим согласился суд кассационной инстанции), что право собственности на жилой дом и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, где располагается дом, возникло у заявителя после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. По смыслу вышеприведенных правовых норм Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» за государственной регистрацией права собственности на земельный участок в упрощенном порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, могут обратиться только граждане, которым земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. до 30 октября 2001 г.

Между тем такой вывод ошибочен.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации г. Орла от 16 декабря 1994 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок был предоставлен С. (бывшему собственнику дома) для индивидуального жилищного строительства и принадлежал ему согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21 декабря 1994 г., выданному комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Орла, на праве пожизненного наследуемого владения.

Следовательно, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ одновременно с приобретением права собственности на жилой дом по договору купли-продажи к Х. в порядке правопреемства от прежнего собственника жилого дома перешло право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Поскольку земельный участок не оформлялся в собственность его прежним владельцем, то право на однократное бесплатное приобретение в собственность данного земельного участка также перешло к Х. как лицу, обладающему правом пожизненного наследуемого владения.

Кроме того, суд не учел, что ст. 25-2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п. 9-1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не содержат положений о принадлежности права на регистрацию права собственности на земельный участок в упрощенном порядке только лицу, которому он был первоначально предоставлен, и об отсутствии такого права у лица, к которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком в силу подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) и п. 3 ст. 552 ГК РФ перешло при покупке недвижимости, находящейся на этом земельном участке.

Таким образом, учитывая, что земельный участок был предоставлен прежнему собственнику дома до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и права на этот участок перешли к Х. в порядке правопреемства (право пожизненного наследуемого владения признано решением суда от 14 сентября 2006 г.), он (Х.) имеет право на регистрацию права собственности на данный земельный участок в соответствии со ст. 25-2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следовательно, вывод суда об отсутствии у Х. права на приобретение названного земельного участка в собственность в упрощенном порядке является ошибочным.

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда при наличии оснований для отмены решения незаконно оставила его без изменения.

Президиум Орловского областного суда отменил решение районного суда от 30 мая 2007 г. и определение судебной коллегии областного суда от 4 июля 2007 г.; постановил по делу новое решение, которым заявление удовлетворил: признал отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконным и обязал управление зарегистрировать за Х. право собственности на названный земельный участок".

2. Определение Приморского краевого суда от 6.04.2011 № 33-3092

«Б.Л. обратилась в суд с заявлением об обжаловании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю об отказе в регистрации прав на земельный участок.

В обоснование своих требований заявитель указала, что решением Михайловского районного суда Приморского края от 02.11.2009 года за ней признано право на получение в собственность земельного участка, площадью 1 243 кв. м, расположенного по адресу: <...>. На Администрацию Михайловского муниципального района возложена обязанность предоставить Б.Л. указанный земельный участок в собственность. Решение суда вступило в законную силу 24.12.2009 года и основании постановления администрации и договора купли-продажи от 12.08.2010 года ей передан в собственность указанный земельный участок. Ссылаясь на то, что 18 октября 2010 года она обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности спорного земельного участка, однако ей было отказано в регистрации права собственности по тем основаниям, что в границах ее участка имеется не прекращенное в установленном законом порядке право пожизненного наследуемого владения Т.М.Е. — первого владельца ее жилого дома, Б.Л. просила суд признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в регистрации права собственности на земельный участок, площадью 1 243 кв. м, по адресу: <...>, обязать произвести регистрацию права собственности на указанный земельный участок.

Представитель Михайловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявленными требованиями не согласилась и пояснила, что в результате проведения правовой экспертизы предоставленных заявительницей документов, было установлено, что 16.09.1998 года в ЕГРП внесена запись о праве пожизненного наследуемого владения Т.М.Е. на земельный участок, площадью 855 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Кроме того, заявителем не предоставлены документы, свидетельствующие о прекращении права Т.М.Е. либо его наследников на земельный участок, площадью 855 кв. м, являющегося частью земельного участка Б.Л.

Судом постановлено выше указанное решение, с которым не согласился представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, им подана кассационная жалоба.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Судом достаточно полно проверены имеющие значение обстоятельства, дана верная оценка доводам сторон и объективно признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в регистрации права собственности Б.Л. на земельный участок, расположенный в с. Михайловка по <...>.

Выводы суда аргументированы и соответствуют нормам права, на которые верно указал суда.

Согласно п. 9-1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оформление в собственность гражданина земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничено.

В судебном заседании было установлено, что спорный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного, наследуемого владения прежнему собственнику дома Т.М.Е. до введения в действие Земельного кодекса РФ, регистрация права владения произведена 16.09.1998 года, т.е. до введения Земельного кодекса РФ.

Поскольку Т.М.Е продал домовладение, находящееся на указанном земельном участке, заявительнице Б.Л. по договору купли-продажи от 12.11.2002 года, то в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ у нее, одновременно с приобретением права собственности на жилой дом по договору купли-продажи, в порядке правопреемства от прежнего собственника дома перешло право пожизненного наследуемого владения земельным участок и право получить в собственность и зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, ранее находившийся в бессрочном пользовании Т.М.Е.

Установив, что указанный земельный участок в собственность прежним владельцем Т.М.Е. не оформлялся и регистрация права его собственности отсутствует, суд пришел к обоснованному выводу о том, что отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности Б.Л. является незаконным.

При этом суд верно указал, что в силу ст. 25-2 Федерального закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит положений о принадлежности права на регистрацию собственности на земельный участок в упрощенном порядке лишь лицу, которому он был первоначально предоставлен и об отсутствии такого права у лица, которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком перешло при покупке недвижимости в силу п. 1 ст. 1 ЗК РФ и ч. 3 ст. 552 ГК РФ (принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов).

Кроме того, судом обоснованно указано, что права Б.Л. на пожизненное наследуемое владение спорным земельным участком установлено вступившими в законную силу судебными решениями, которые в силу ст. 13 ГПК РФ обязательны для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, должностных лиц и граждан, и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Доводы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебном заседании и в кассационной жалобе о том, что право пожизненного наследуемого владения Т.М.Е. не прекращено, противоречит выше указанным нормам и верно не приняты во внимание судом.

Каких-либо иных оснований для отмены постановленного судом решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 — 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Михайловского районного суда Приморского края от 9 февраля 2011 года — оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю — без удовлетворения«.

15.05.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.