Дополнительное соглашение к договору купли-продажи

4098

Вопрос

Между двумя ООО заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка под ним. Переход права собственности зарегистрирован. Расчет на момент сделки не произведен. Спустя 2 месяца (в связи с кризисом) стороны подписали соглашение к договору купли-продажи и снизили цену продаваемого недвижимого имущества. Имеет ли такое доп. соглашение юридическую силу и следует ли его представлять в орган регистрации для помещения в дело правоустанавливающих документов?

Ответ

Если согласно договора купли-продажи расчет производится после регистрации перехода права собственности и на момент подписания дополнительного соглашения расчет не произведен, можно предположить, что дополнительное соглашение является действительным и не подлежит регистрации. Обязанность представлять его в орган регистрации законом не предусмотрена.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случае, указанном в вопросе, обязательство покупателя по оплате имущества не исполнено, в связи с чем, обязательства по договору купли-продажи не прекращены на основании ст.408 ГК РФ и договор является действующим (ч.3 ст.425 ГК РФ).

Договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания не подлежит государственной регистрации (регистрируется только переход права собственности на данное имущество), следовательно, и дополнительное соглашение как часть договора не подлежит государственной регистрации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1.Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009А70−2321/10−2007

«Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.»

2.Письмо Росреестра от 26.11.201314-исх/10925-ГЕ/13 «По вопросу проставления штампа регистрационной надписи»

«Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ „О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ (далее — Закон № 302-ФЗ) предусмотренные в том числе статьями 558, 560 ГК правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения) не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона № 302-ФЗ.*

Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (статьи 8.1, 131 ГК).

Соответственно с 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.»

3.Постановление 6 ААС от 03.10.2012А16−292/2012

«Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрена государственная регистрация договора купли — продажи земельного участка* (именно как оформленного документа, а не сделки). Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК Р. Ф. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ.»

4.Постановление ФАС ПО от 22.07.2008А65−26844/07

«Суд обоснованно признал данные выводы налогового органа несостоятельными, поскольку они не основаны на нормах статьи 551 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а не регистрацию существенных условий договора — соглашение сторон о цене сделки, регулируемой ст. ст. 424, 555 ГК РФ, обратное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством (ст. 421 ГК РФ, п. 2 ст. 424, 452 ГК РФ) принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора, предусмотренной п. 2 ст. 424 ГК РФ в порядке установленном ст. 452 ГК РФ — предусматривающих изменение цены сделки после заключения договора путем заключения соглашения, совершаемого в той же форме, что и договор. При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю."*

16.02.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль