Про договор аренды нежилого помещения

1034

Вопрос

Какие документы должны быть приложены к договору аренды нежилого помещения в обязательном порядке? (например, экспликация к поэтажному плану и т. д.).

Ответ

В краткосрочных договорах аренды, не требующих регистрации предмет договора можно индивидуализировать путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды.

Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды.

Если договор аренды подлежит государственной регистрации, то общий перечень документов указан в п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

«Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:


  • законодательству;

  • уже достигнутым с арендодателем договоренностям;

  • оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.

Предмет договора

Предмет договора аренды — условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:


  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:


  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);

  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;

  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.


  •  

Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы*, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно*. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“ (в ред.постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее — постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ*. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества. В частности, такой способ придется использовать, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществляется техническая инвентаризация либо сведения технической инвентаризации не соответствуют фактическим техническим характеристикам помещения (например, в случае последующей реконструкции помещения). Кроме того, данный порядок можно использовать при аренде объектов незавершенного строительства.

Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды.* В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.

При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.


  1. Условие о целевом использовании помещения. Поскольку именно арендатор будет использовать помещения под определенные цели, будь то офис, склад и т. п., то этот пункт имеет большое значение. В противном случае может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия. Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора. Следовательно, не нужно указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, „имущество арендуется для предпринимательской деятельности“ или „имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора“.

  1. Условие о наличии обременений сдаваемого в аренду помещения. При заключении договора аренды будет не лишним проверить, а в самом договоре указать, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц.

Если не проверить наличие таких обременений, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочного расторжения договора. Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Подробнее см. Как получить у Росреестра информацию о недвижимом имуществе.

Однако нужно иметь в виду следующее.

Если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта недвижимости устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Поэтому если арендатору передается в аренду не весь объект недвижимости, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимости еще не означает, что обременена именно та часть объекта аренды, которая является предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРП не отражаются сведения о том, что помещение уже передано другому лицу по краткосрочному договору аренды. Поэтому наличие или отсутствие такого обременения с достоверной точностью можно установить лишь при личном осмотре объекта аренды перед подписанием договора и (или) акта приема-передачи помещения.

В любом случае включение в договор оговорки такого рода может оттолкнуть недобросовестного арендодателя от заключения договора. А если объект аренды все же окажется под обременением, от арендодателя можно будет потребовать возмещения причиненных убытков. Вместе с тем, поскольку факт причинения убытков и их размер зачастую не так просто доказать, в договоре целесообразно установить штрафную неустойку на случай передачи арендодателем в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц.

Порядок передачи помещения

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):


  • имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);

  • стороны подписали передаточный акт.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания убытков и (или) неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к данному сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.

Также в договоре нужно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это необходимо, чтобы исключить ситуации, когда недобросовестный арендодатель уклоняется от принятия помещения по окончании срока аренды.

При подписании акта приема-передачи помещения арендатору необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:


  • местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае имеется риск принятия не того помещения, которое указано в договоре;

  • в акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Если состояние помещения хуже заявленного в договоре, об этом нужно сделать соответствующую запись в акте. Если помещение пустое — также нужно указать об этом в акте. Это все необходимо для того, чтобы арендодатель не потребовал с арендатора возмещения убытков за возврат помещения в худшем состоянии, чем оно было передано, а также за ущерб, вызванный недостачей или повреждением мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду;

  • если в акте приема-передачи указано на аварийное состояние объекта аренды, это не освобождает арендодателя от обязанности привести имущество в состояние, пригодное для использования объекта аренды по назначению, включая проведение капитального ремонта. Если арендодатель не приведет состояние помещения в надлежащий вид, то арендатор вправе выполнить ремонтные работы самостоятельно с зачетом их стоимости в счет арендной платы или с последующим отнесением их стоимости на арендодателя. Такой вывод можно сделать из пункта 12 информационного письма № 66 и постановления ФАС Дальневосточного округа от 14 мая 2013 г. по делу № А51−19716/2012.

См. также

»

12.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.