Про заключение договора залога недвижимости

131

Вопрос

Разве договор залога прав на доли и на аренду з/уч, действителен без регистрации? Договор от июня 2014г. И что с изменениями от 01.07.2014г? Например об отмене регистрации.  Если покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретенное им имущество является предметом залога, то залог прекращается (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ)…Добросовестным считается залогодержатель, который получил заложенное имущество от лица, не являющегоего собственником (или неуправомоченного им распоряжаться), о чем такой залогодержатель не знал и не должен был знать.(п. 2 ст. 335 ГК РФ). В связи с добросовестностью залогодержателя залог такого имущества сохраняет свою силу. Это разве никак не регулирует ситуацию?

Ответ

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами До 01.07.2014 г. он подлежал обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ). В случае если договор не прошел регистрацию, он считается незаключенным, в связи с чем, дольщики может ссылаться на тот факт, что право залога у банка на участок и объект незавершенного строительства не возникло.

С 1 июля 2014 года установлено следующее правило: если покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретенное им имущество является предметом залога, то залог прекращается (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Таким образом, дольщики, которые приобрели квартиры после указанной даты могут ссылаться на тот факт, что они являются добросовестными приобретателями, что влечет прекращение залога. Однако следует учитывать, что в настоящее время за дольщиками не зарегистрировано право собственности на квартиры, а дом не введен в эксплуатацию, в связи с чем, суд может и не признать их добросовестными приобретателями, т.к. титул собственников у них еще отсутствует.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Защита добросовестного приобретателя имущества и добросовестного залогодержателя: новые правила;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как помешать необоснованному обращению взыскания на заложенное имущество

«Как защитить свои права добросовестному приобретателю

По общему правилу новый собственник заложенного имущества становится залогодателем (но не должником по основному обязательству). К новому собственнику предмета залога переходят обязанности залогодателя (постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июля 2011 г. по делу № А56−56565/2010). То есть на это имущество будет обращено взыскание по требованию залогодержателя.

Как устанавливает это закон: в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя — приобретает права и несет все обязанности залогодателя, кроме прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (ст. 353 ГК РФ).

Однако другая ситуация возникает, если такой приобретатель заложенного имущества не знал и не должен был знать о том, что он покупает имущество, обремененное залогом.

167.2172 (11,17)

Внимание! С 1 июля 2014 года установлено следующее правило: если покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретенное им имущество является предметом залога, то залог прекращается (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Иными словами, если покупатель знал или должен был знать о приобретении заложенного имущества, то залог сохраняет свою силу и новый собственник становится залогодателем. Однако в случае добросовестности покупателя залог прекращается, а к покупателю обязанности залогодателя не переходят. Поэтому приобретенное имущество нельзя будет у него изъять, обратить взыскание как на предмет залога и др.

Таким образом, лицо, которое приобретает имущество, будет считаться добросовестным приобретателем, если оно не знало и не должно было знать о том, что имущество является предметом залога. Залог в таком случае прекращается.*

ВАС РФ в пункте 25 постановления № 10 по этому вопросу указал, что не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Пример из практики: приобретатель имущества не знал и не должен был знать, что оно является предметом залога. Поэтому суд отказал залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество

Президиум ВАС РФ в постановлении от 22 марта 2012 г. № 16533/11 также разъяснил, что залогодержатель не сможет обратить взыскание на заложенное имущество, если:


  • залогодатель продал имущество добросовестному приобретателю (п. 25 постановления № 10);

  • лизингополучатель получил в собственность несвободное от обременений имущество, поскольку лизингодатель передал его в залог кредитной организации.

Исправным лизингополучателям предоставляется равная степень защиты независимо от того, до или после прекращения договора лизинга надлежащим исполнением возникают у залогодержателей основания для обращения взыскания на предмет залога, переданный в выкупной лизинг.

После регистрации права собственности лизингополучателя на предмет лизинга прекращается и залог. А обращение взыскания на имущество, в отношении которого залог уже прекратился, законодательством не предусмотрено.

ФАС Московского округа в постановлении от 2 июля 2012 г. № А41−20255/11 отказал банку-залогодержателю во взыскании на заложенное имущество. Суд указал, что право собственности на предмет залога перешло в соответствии с договором лизинга к лизингополучателю, а значит, все предыдущие обременения данного имущества утратили свою силу.

Таким образом, приобретатель имущества, который добросовестно заблуждался относительно того, что имущество заложено, не лишится своего имущества по требованию залогодержателя.

Поэтому если суд установит, что приобретатель имущества знал о его нахождении в залоге (в частности, должник ему не передал первоначальный экземпляр паспорта транспортного средства), то суд удовлетворит требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество (постановление ФАС Московского округа от 25 января 2012 г. по делу № А40−52327/11−97−454, определением ВАС РФ от 13 марта 2012 г. № ВАС-2285/12отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора)».

12.02.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль