Плата с собственника объекта за пользование участком

147

Вопрос

Под принадлежащим нам земельным участком, используемым отелем для парковки, расположено принадлежащее на праве ЦБ РФ бомбоубежище, которое собственник намерен реконструировать и обратился к нам с соответствующим письмом, в котором выражает намерение задействовать 250 кв метров нашей парковки на период сентябрь, октябрь, ноябрь. Мы готовы бесплатно предложить им время январь-март 2016, лужайку с насаждениями при условиями, что они сначала все породистые деревья вынут из грунта, а по окончании привезут и расположат, как были, согласно подеревной ведомости. А если они будут использовать парковку, то площадь меньше 250 кв м, и с арендной платой.

Ответ

В РФ действует принцип платности использования земельных участков (п.п.7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в связи с которым, любое использование земли осуществляется за плату, в связи с чем, собственник участка вправе требовать плату с собственника объекта за пользование участком.

Заключение соглашение о пользовании земельным участком на условиях изложенных в вопросе возможно, но только при наличии согласия двух сторон. В случае, если собственник бомбоубежища не согласиться с условиями пользования участком, предложенным его собственником (приведение участка в первоначальное состояние, путем посадки зеленых насаждений; плата за использование парковки и т. д.), возникший спор он может разрешить только в судебном порядке, путем применения норм о сервитуте.

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Если стороны не придут с соглашению о порядке пользования участком, данный спор возможно разрешить в судебном порядке. Суды считают возможным установление земельного сервитута для обеспечения потребностей собственника недвижимости в проведении различных работ (см. постановление ФАС УО от 08.11.2006 № Ф09−9801/06-С6). Однако, собственник участка вправе требовать плату за пользование участком.

Относительно критерии платы за установления сервитута. В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 дается определение критериев установления платы за сервитут, которые сводятся к следующему.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (сдача в аренду спорной части третьим лицам). Следовательно, при определении размера платы за сервитут суды должны учитывать, какие имущественные выгоды мог бы получить собственник от части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут. К таким имущественным выгодам, очевидно, могут быть отнесены плоды (продукция), которые собственник земельного участка получал от части земельного участка, в отношении которой установлен сервитут.

Характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут, влияют на размер платы. Исходя из указанного критерия, судам будет необходимо оценивать способ прохода, проезда через обслуживающий земельный участок, а также периодичность (частоту) использования. Очевидно, что указанные факторы должны быть определены в резолютивной части решения суда и влиять на размер платы за сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода, в зависимости от обстоятельств спора, допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.

Для определения размера платы за сервитут возможно воспользоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром от 17.03.2004 г. в соответствии с которыми, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Также может учитываться при определении соразмерности платы площадь обремененной части участка, степень неудобства собственника, которая может зависеть, например, от количества людей, проходящих по участку, времени использования, издаваемого шума и т. д.

Стоит также отметить, что если бомбоубежище имеет статус защитного сооружения гражданской обороны, на собственника бомбоубежища распространяются Правила эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны (приложение к Приказу МЧС России от 15.12.2002 № 583).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Проблемы правового регулирования сервитутов;

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, возмездного);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке;

<…>

«В предпринимательской деятельности может возникнуть ситуация, когда для прохода к своему земельному участку нужно воспользоваться соседним участком. Сервитут как право ограниченного пользования призван решить возникшую проблему. Однако далеко не всегда предпринимателям удается договориться и заключить соглашение об установлении частного сервитута самостоятельно. В этом случае заинтересованному лицу придется обратиться в суд. К сожалению, тут также не все так просто. Дело в том, что сервитут может быть установлен судом только в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости.*

В настоящий момент правовую основу регулирования отношений по сервитуту (ограниченному пользованию) чужим земельным участком составляют положения ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ.

Цитата: „Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)“ (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Причем, если суд удовлетворит требования истца, то своим решением он должен установить сервитут, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Земельным кодексом РФ более подробно регулируются вопросы, связанные с установлением публичного сервитута (ст. 23).

Таким образом, в действующем гражданском и земельном законодательстве правовое регулирование сервитутов на земельный участок носит довольно общий характер, многие вопросы не конкретизированы. По сути, вопрос об установлении частного сервитута на земельный участок полностью отдан на усмотрение сторон конкретного правоотношения.

Недостаточное правовое регулирование сервитутов повлекло большое количество споров между правообладателями земельных участков, связанных с установлением сервитутов на них. И поскольку в арбитражной практике по спорам, связанным с сервитутами, долгое время отсутствовало единообразие, Высший арбитражный суд РФ дал комплексные разъяснения по этому вопросу.

Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 (далее —Постановление) были сформулированы следующие правовые позиции в отношении установления сервитута:

исключительность случаев установления сервитута. Сервитут как единственный способ доступа к земельному участку;

иск об установлении сервитута на земельный участок не является негаторным иском;

наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможность установления сервитута.

Также в этом постановлении Президиумом ВАС РФ определены критерии установления платы за сервитут и требования к описанию объекта сервитута.

Суд должен индивидуализировать объект сервитута*

Сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ, ст.ст. 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее — Закон № 122-ФЗ)).

Если между собственником земельного участка и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования, есть спор, то основанием государственной регистрации сервитута является решение суда. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на основании которых суд устанавливает сервитут.

При государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута. Также должен быть приложен кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется действия сервитута (ст. 27 Закона № 122-ФЗ).

Кроме того, при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия. Эти характеристики должны быть необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

Если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд должен разрешить данный спор и установить границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела (ст. 82 АПК РФ).

То есть Президиум ВАС РФ обязал суды индивидуализировать объект сервитута таким образом, чтобы сведения о нем можно было отразить в данных ЕГРП и ГКН как обременение земельного участка.*

Полагаем, что указанное Постановление Президиума ВАС РФ позволит преодолеть имевшиеся в правоприменительной практике проблемы, связанные с отсутствием детального правового регулирования частных сервитутов на земельные участки.

Необходимо отметить, что в проекте изменений в ГК РФ (законопроект № 47538−6) сервитутам как виду ограниченных вещных прав уделяется большое внимание. В частности, в нем сформулирован ряд новых принципов:


  • принцип экономичности сервитута;

  • принцип поглощения сервитутов (однородные сервитуты должны осуществляться одним и тем же способом),

  • принцип старшинства сервитутов (младший сервитут не должен затруднять старший) и т. д.


  •  

Также в законопроекте предусмотрена детальная классификация сервитутов. К видам сервитутов отнесены:


  • сервитут перемещения (прохода, прогона, проезда);

  • строительные сервитуты (сервитут опоры, сервитут стройки для размещения материалов, устройств);

  • сервитут мелиорации (для отвода воды);

  • горный сервитут (для добычи полезных ископаемых);

  • коммунальный сервитут (для эксплуатации линейных объектов).


  •  

Важно отметить, что проект изменений в ГК РФ предлагает существенно реформировать институт сервитута на земельный участок. Так, предлагается закрепить право установления сервитута между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью (п. 6 ст. 301 Проекта).

Обращает на себя внимание, что в отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 274 ГК РФ), предлагаемый проект изменений в ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых сервитутов (п. 5 ст. 301 и § 2 гл. 20.2).

В соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия: а) вид сервитута; б) условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность); в) размер платы за сервитут.

Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута (п. 5 ст. 301.1 Проекта).

С учетом изложенного, есть все основания полагать, что правовые позиции Президиума ВАС РФ, а также детальное правовое регулирование сервитутов в проекте изменений в ГК РФ повлияют на активизацию процесса вовлечения в гражданский оборот данного ограниченного вещного права, более широкое его использование в предпринимательской деятельности».

12.02.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль