Предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости

282

Вопрос

Какой предварительный договор лучше заключать? Ситуация: физическое лицо желает приеобрести строящуюся недвижимость, а расчеты произвести передачей в собственность застройщику имеющейся у него недвижимости. Стороны пришли к согласию о равноценности недвижимости. Однако, затруднились в оформлении.

Ответ

Стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о возможности оплаты в натуральной форме путем передачи застройщику в собственность объекта недвижимости или договор мены.

По смыслу пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54). В связи с данными разъяснениями, теперь суды должны разрешать споры по договорам по нормам гражданского законодательства о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество, долевое строительство и т. д.).

Наряду с договором купли-продажи будущей недвижимости, данные правоотношения могут быть квалифицированы как договор мены. По договору мены одна из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). При этом в силу закона каждая из сторон такой сделки выступает по отношению друг к другу как покупатель и продавец одновременно.

Также стоит отметить общее правило — застройщик, получающий денежные средства граждан на строительство жилых помещений на основании предварительного договора купли-продажи квартиры или инвестиционного договора, может быть привлечен к административной ответственности, в соответствии ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Договор мены равноценными товарами;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Гражданский кодекс Р. Ф. Часть вторая

<…>

«Статья 567. Договор мены

Комментарий Сергеева

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.11

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.15

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

Комментарий Сергеева

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.7

2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.8

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

Комментарий Сергеева

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Комментарий Сергеева

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Комментарий Сергеева

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков».

12.02.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль