Предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости

262

Вопрос

Какой предварительный договор лучше заключать? Ситуация: физическое лицо желает приеобрести строящуюся недвижимость, а расчеты произвести передачей в собственность застройщику имеющейся у него недвижимости. Стороны пришли к согласию о равноценности недвижимости. Однако, затруднились в оформлении.

Ответ

Стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о возможности оплаты в натуральной форме путем передачи застройщику в собственность объекта недвижимости или договор мены.

По смыслу пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54). В связи с данными разъяснениями, теперь суды должны разрешать споры по договорам по нормам гражданского законодательства о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество, долевое строительство и т. д.).

Наряду с договором купли-продажи будущей недвижимости, данные правоотношения могут быть квалифицированы как договор мены. По договору мены одна из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). При этом в силу закона каждая из сторон такой сделки выступает по отношению друг к другу как покупатель и продавец одновременно.

Также стоит отметить общее правило — застройщик, получающий денежные средства граждан на строительство жилых помещений на основании предварительного договора купли-продажи квартиры или инвестиционного договора, может быть привлечен к административной ответственности, в соответствии ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Договор мены равноценными товарами;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Гражданский кодекс Р. Ф. Часть вторая

<…>

«Статья 567. Договор мены

Комментарий Сергеева

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.11

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.15

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

Комментарий Сергеева

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.7

2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.8

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

Комментарий Сергеева

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Комментарий Сергеева

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Комментарий Сергеева

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков».

12.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.