Расходы на содержание и ремонт общего имущества

180

Вопрос

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по Договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Как указал Президиум ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10, арендаторы нежилых помещений не состоят в правоотношениях с управляющей компанией. Поэтому арендаторы нежилых помещений не могут выступать в качестве стороны договора управления многоквартирным домом. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Следовательно, лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества такого дома. Соответственно, и плату за содержание, текущее обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме управляющей компании должны вносить собственники помещений этого дома, согласно постановлениям ФАС Поволжского округа от 29.06.2010 по делу N А72−8612/2009, ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2011 N Ф07−5610/11 по делу N А42−2504/2010. Но, между арендатором, арендодателем, управляющей компании был заключен доп. соглашение о внесении изменения к договору, согласно которому арендатор несет бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в здании и мест общего пользования. Вопрос: как, несмотря на это доп. соглашение возложить расходы на содержание и ремонт общего имущества в здании и мест общего пользования на арендодателя, при условии что он не желает расторгнуть данное доп. соглашение. Судебный процесс по возврату неосновательного обогащения с управляющей компании уже затеян. И подкрепление своей позиции судебной практикой.

Ответ

Из фабулы вопрос: «был заключен доп. соглашение о внесении изменения к договору…». Какому договору, если мы говорим о трехстороннем допе, то, следовательно, имеется некий трехсторонний договор. Иначе, каким образом к двух стороннему договору между УК и арендодателем — собственником, вдруг в допе присоединилось третье лицо — арендатор. Или он просто подписался, но просто подписаться, не будучи стороной договора, значит просто вроде бы согласиться, но это совершенно не свидетельствует о заключенности договора арендатором. Или речь идет о допе к договору аренды, тогда какое отношение к аренде имеет УК — не ясно.

С другой стороны, арендодатель и арендатор согласовали, что арендатор несет расходы и по кап. ремонту, так договорились, на то была ВОЛЯ сторон (п. 1 ст. 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором).

Весьма спорная позиция. Только, если признавать это доп. соглашение недействительным или не заключенным. Сделка оспоримая, год — срок давности.

Однако, все стороны субъекты предпринимательской деятельности и осуществляют ее на свой страх и риск. Также работает норма п. 5 ст. 166 ГК РФ, что препятствует признанию этого доп. соглашения недействительным в ситуации, когда арендатор фактически оплачивал кап. ремонт, а теперь желает вернуть деньги.

Можно говорить о том, что заключило этот доп. лицо без полномочий, как-то доказать это. НО арендатор платил за содержание общего домового, следовательно, признавал наличие обязательства, согласно допу. Статья 431 ГК РФ суд толкует договор, а также учитывает последующее поведение сторон.

Можно попытаться говорить о том, что расходы на содержание и ремонт общедомового должны быть распределены по 1/3 на каждого, стороны не распределили, следовательно, не договорились ст. 432 ГК Р. Ф. Зависит от того каким образом сформулированы условия допа. И допа к чему. Если, например, говорить о наличии солидарной ответственности. Тогда у арендатора возникает право требовать с УК неосновательного обогащения за период с момента заключения до настоящий в размере 1/3, которое УК получила с арендатора, согласно выставленным счетам. Такое же право возникает у арендатора и по отношению к арендодателю, но доп. на оплату кап. ремонта арендатором заключен (он пока не оспорен).

Для того, чтобы однозначно высказаться по правовой позиции в этой ситуации и подобрать какую-то определенную судебную практику, а практика подбирается в усиление позиции, а у нас пока нет позиции.

В Вашем случае, учитывая крайнюю сомнительность и спорность ситуации необходимо изучать материалы дела, а именно условия договоров. Нужно знать то о чем договорились, КАК сформулировали, можно ли это оспорить. Как действовали после и т. д.

Для того, чтобы расторгнуть или хотя бы изменить доп. нужно доказать существенность нарушения одной из сторон ИЛИ существенное изменение обстоятельств.

На данном этапе информация в вопросе весьма скудная и не ясна пусть не правовая, но хотя бы позиция стороны, которая обратилась с иском о неосновательном к УК и в чем сторона видит обогащение у УК в ситуации подписанного договора (если подписанного, а не просто надписанного). И каким образом и на каком основании арендатор намерен расторгнуть доп., мотивируя кап. ремонтом, в ситуации, когда он сам подписал и согласился производить кап. ремонт (ремонт на который собирают деньги жильцы по статье «содержание и текущий ремонт» общедомового осуществляется при кап. ремонтах. При текущем ремонте общедомовое, за содержание которого, т. е. надлежащее функционирование, отвечает исполнитель коммунальной услуги — УК.).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Журналы и книги:Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

05.02.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль