Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта строительства

146

Вопрос

Физическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик допустил просрочку сдачи объекта. Между застройщиком и Участником (физическим лицом) было подписано соглашение, согласно которому стороны договорились о выплате Участнику неустойки за просрочку сдачи объекта строительства (размер неустойки в несколько раз меньше размера неустойки, предусмотренной законом). Данное соглашение было подписано сторонами, но не было зарегистрированное в Управлении Росреестра. Застройщик не произвел выплаты по данному соглашению. Участник обратился в суд с иском о взыскании неустойки после чего Ответчик (застройщик) произвел выплаты по соглашению. Взыскание неустойки Ответчик считает неправомерным, т.к. Сторонами было подписано соглашение, по которому стороны согласовали меньший размер неустойки. Необходимо ли было регистрировать Соглашение о выплате неустойки в Управлении Росреестра? Можно ли в судебном порядке взыскать с Ответчика неустойку в размере, предусмотренном законом, если Ответчик произвел выплату по Соглашению?

Ответ

По общему правилу, любое дополнительное соглашение к договору, подлежащего гос. регистрации (в т.ч. договора долевого участия в строительстве), также подлежит государственной регистрации (ст.164 ГК РФ).

Между тем, условие о размере неустойки при нарушении срока передачи дольщику объекта долевого участия в строительстве установлено императивно (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ) и данный размер неустойки не может быть уменьшен по соглашению сторон. В рассматриваемом случае, стороны заключили соглашение, которое фактически предусматривает условие об уменьшении законной неустойки.

В отношении императивной законной неустойки стороны не должны располагать правом договариваться об освобождении от уплаты неустойки, указанной в законе или ином правовом акте, а равно об уменьшении ее размера. Подобные соглашения должны рассматриваться как ничтожные (см. например, Обобщение судебной практики по гражданским делам Нижегородского областного суда, связанным с ответственностью сторон за неисполнение договорных обязательств (неустойка, штраф, пени)). Таким образом, соглашение об уменьшении законной неустойки может рассматриваться как ничтожное и следовательно, не подлежащее государственной регистрации.

Тот факт, что застройщик произвел выплату неустойки по соглашению в полном объеме, не лишает права дольщика требовать оплаты неустойки в полном размере, предусмотренной законом. При этом следует отметить, что если неустойка предусмотрена законом, у ответчика есть шанс ее снизить. Но при этом надо учитывать разъяснения Пленума ВАС РФ. Все они применяются и в случаях, когда неустойка определена законом. Об этом прямо сказано в пункте 4 Постановления № 81. Иными словами, законная неустойка может быть снижена по общим правилам (см. «Как убедить суд уменьшить размер неустойки«).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства

«2. У меня заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик должен был передать квартиру по акту еще полгода назад, но этого не произошло. Он ссылается на то, что сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушает субподрядчик. Я могу получить компенсацию, если договор не предусматривает неустойку за просрочку?

Да, можете. Во-первых, вы вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, если вы приобретаете квартиру для личных нужд, то на ваши отношения с застройщиком распространяется также Закон РФ от 07.02.92 № 2300−1 «О защите прав потребителей» (ч. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ). А это значит, что помимо неустойки вы можете потребовать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50 процентов от всей суммы, присужденной судом в вашу пользу (п. 6 ст. 13, ст. 15 закона № 2300−1). Причем ссылки застройщика на срыв сроков из-за субподрядчика не освобождают его от ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ, п. 6 обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом В. С. РФ 01.02.12). Однако суды, как правило, значительно снижают неустойку на основании ст. 333 ГК Р. Ф. Так, в одном из дел сумма неустойки за нарушение срока передачи квартиры с 800 тыс. рублей была снижена до 70 тыс. рублей (определение Липецкого областного суда от 05.12.11 по делу № 33−3374/2011)*".

02.02.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль