Переоценка стоимости земельного участка

131

Вопрос

По законодательству Краснодарского края за земельный участок находящемся в категории земель особо охраняемой территории и объектов арендную плату исчисляют от рыночной стоимости, т. е. кадастровая стоимость у земельного участка 2 000 000, а рыночная 1 000 000. Мы платим от рыночной стоимости. Расчеты направляются нам департаментом имущественных отношений 1.50% от Рс. х 1.05. Вопрос: в чем где рыночная стоимость утверждается, т. е. кто произвел оценку земельного участка (мы оценку не заказывали) значит кто-то заказал, оценил и утвердил где искать сам документ куда обратится? Можно ли еще раз оценить (переоценить) ЗУ?

Ответ

Отчет о рыночной оценке имущества должен находиться у арендодателя.

В настоящее время арендная плата земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности является регулируемой, т. е. размер арендной платы автоматически корректируется актом уполномоченного органа. Постановлением Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 установлены ставки арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости за земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов. Рыночная стоимость земельного участка, определяется на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды.

При этом, обязанность провести оценку передаваемого в аренду государственного или муниципального имущества возлагается на арендодателя. Данный вывод приведен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010А45−9398/2008 и подтверждается судебной практикой — см. Определение ВАС РФ от 19.11.2009ВАС-11923/09.

Таким образом, рыночная стоимость участка должна определяться арендодателем до заключения договора аренды. При этом, договором аренды должна предусматриваться возможность пересмотра арендной платы за земельный участок в случаях изменения рыночной стоимости земельного участка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ГЛАВЫ АДМИНИСТРАЦИИ (ГУБЕРНАТОРА) КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ОТ 27.01.2011 № 50

«В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Краснодарского края от 5 ноября 2002 года № 532-КЗ „Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае“, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 „Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации“, в целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, постановляю:

1. Утвердить:

4) ставку арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов,* земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5−7 пункта 1 настоящего постановления (подпункт с изменениями на 28 декабря 2011 года).

4. Правила расчета арендной платы на основании рыночной стоимости

4.1. Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

АП = Р x С, где (абзац с изменениями на 28 декабря 2011 года):

АП — размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р — рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;*

С — ставка арендной платы, %;

(абзац исключен согласно изменениям на 28 декабря 2011 года).

4.2. В случае когда земельный участок был предоставлен в аренду заинтересованному лицу, подавшему единственное заявление о предоставлении земельного участка, при условии, что торги (конкурс, аукцион) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка не состоялись по причине участия менее двух участников, годовая арендная плата за земельный участок устанавливается на двенадцать месяцев в размере начального размера арендной платы, определенного на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

По истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации договора аренды земельного участка размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка либо ставки арендной платы от рыночной стоимости земельного участка в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка в порядке, предусмотренном разделом 2 либо настоящим разделом Правил (пункт введен согласно изменениям на 9 ноября 2012 года).

4.3. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, договором должна предусматриваться возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт с изменениями на 9 ноября 2012 года).

5. Условия пересмотра арендной платы

5.1. При заключении (изменении) договора аренды земельного участка, если иное не установлено федеральным законодательством, предусматривается возможность пересмотра арендной платы за земельный участок в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:

изменения уровня инфляции — ежегодно;

изменения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границы, изменении вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую;

изменения рыночной стоимости земельного участка;*

пересмотра ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год;

изменения законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующие соответствующие правоотношения;

в случаях, предусмотренных условиями договора;

в иных случаях, предусмотренных законодательством.

5.2. Арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке аренодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется (пункт с изменениями на 28 декабря 2011 года)».

30.01.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.