Договор долевого участия в строительстве

455

Вопрос

Согласно ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором или законом. В соответствии со ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2014, земельный участок, на котором ведется строительство жилого дома находится в залоге у участников долевого строительства. Подскажите, как можно изложить пункт договора, предусматривающий право застройщика (залогодателя) распоряжаться предметом залога (домом, земельным участком) без согласия участников долевого строительства.

Ответ

Включение в договор долевого участия в строительстве пункт, предусматривающий, что застройщик вправе без согласия дольщика распоряжаться предметом залога (земельным участком) образует риск привлечения застройщика к административной ответственности, в связи с чем, к формулировкам данных пунктов следует походить осторожно.

В силу пункта 9 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В силу пункта 7 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору. При этом права на соответствующий участок не могу быть переданы застройщиком иным лицам, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, без согласия участника долевого строительства.

Таким образом, судебная практика исходит из того, что включение в договор условий о распоряжении земельным участком без согласия дольщиков или обязывающих дать такое согласие является нарушением имущественных интересов потребителей, т.к. дольщик в любом случае вправе по своему усмотрению решать, каким образом распорядиться находящимся у него в залоге имуществом (см. например Постановление 8 ААС от 18.02.2014А70−9223/2013, Постановление ФАС СКО от 14.10.2010А53−2757/2010).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО ОТ 23.06.2014А70−9223/2013

«К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (пункт 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Из содержания пункта 2.5 договора от 23.11.2011 следует, что в соответствии со статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства, являющийся залогодержателем земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, 3-ий Заречный микрорайон (ГП-1), кадастровый номер 72:23:0110001:0187, площадью 34600 кв. м уведомлен о том, что земельный участок под объектом строительства подлежит разделению на несколько участков и согласен на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях. Дополнительного согласия участника долевого строительства, как залогодержателя на данные действия не требуется.

Исходя из части 1 статьи 345 ГК РФ, частей 7, 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что на спорном земельном участке площадью 34 600 кв. м возводятся два многоэтажных жилых дома с нежилыми помещениями. После ввода домов в эксплуатацию застройщиком планируется разделение земельного участка для последующей передачи каждого из вновь образованных земельных участков в состав общего имущества многоквартирного дома.

Учитывая наличие у участника долевого строительства права знать о площади и параметрах вновь образованного земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома, является обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что условие договора, обязывающее участника долевого строительства (физическое лицо) заранее дать застройщику согласие на замену залога, ущемляет установленные законом права потребителя*"

27.01.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль