Нашей организацией подписан договор аренды земельного участка в ноябре 2012 года сроком на 3 года

108

Вопрос

Нашей организацией подписан договор аренды земельного участка в ноябре 2012 года сроком на 3 года. При этом расчет арендной платы проводился Арендодателем уже после подписания договора сторонами в одностороннем порядке. Нам этот договор вместе с расчетом был представлен администрацией (АРЕДОДАТЕЛЕМ) уже в начале 2013 года. Арендная плата по прошлогоднему расчету в 20 раз выше арендной платы по расчету за текущий год. До сих пор этот договор аренды земельного участка не прошел гос. регистрацию. Кроме того, наша организация земельным участком не пользуется, хотя с начала этого года мы начали уплачивать арендную плату по новому расчету (за 2013 год). Арендную плату наша организация платить не хочет ввиду того, что размер арендной платы значительно превышает все наши ожидания. Что делать в этой ситуации? Платить ли дальше нам? Можно ли признать указанный договор заключенным с момента уплаты нами арендной платы (в 2013 году)?

Ответ

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения: «согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ».

Исходя из вышеизложенных норм, Договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации, будет считаться заключенным с момента такой регистрации. Однако, в силу того, что сторонами предприняты действия по исполнению условий незаключенного договора, между арендодателем и арендатором возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Арендодатель при таких обстоятельствах вправе предъявить требование к арендатору о взыскании платы за пользование имуществом. Арендатор, в свою очередь, вправе отказаться от оплаты, если собственник не передал имущество в пользование либо арендатор не принял его, либо соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования не было достигнуто.

При решении вопроса о дальнейшей оплате в Вашей ситуации необходимо проанализировать вышеприведенные вопросы, а также, подписан ли акт приема-передачи земельного участка, подписан ли обеими сторонами расчет арендной платы и другие моменты, подтверждающие либо опровергающие достижении сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды и его исполнение.

В случае если стороны потеряли интерес к договору до его регистрации, обязательства, возникшие из него, могут быть прекращены по соглашению сторон.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

  • Рекомендация: Как можно скорректировать размер арендной платы в судебном порядке

«В случае судебного разбирательства арендатор может предъявлять доказательства необоснованности повышения арендной платы арендодателем.

Во-первых, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании недействующим нормативно-правового акта в целом (или в части), которым вносятся изменения в формулу (порядок) расчета.

Во-вторых, в качестве возражений на иск о взыскании арендной платы в новом размере арендатор может указывать, что без заключения соглашения повышение размера арендной платы не имело правовых оснований (в частности, если арендодатель увеличивает арендную плату в одностороннем порядке, однако условие об этом в договоре отсутствует).

Вместе с тем, следует иметь в виду, что по мнению ВАС РФ в случае, если в договоре прописан механизм автоматического расчета арендной платы применительно к определенному правовому акту (например, распоряжению мэра города), то арендодатель вправе производить увеличение арендной платы без подписания каких-либо дополнительных соглашений к договору.

Более того, в этом случае вопреки положениям пункта 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», даже если речь идет о договоре, прошедшем государственную регистрацию, не требуется не только подписания дополнительного соглашения, но и регистрации такого соглашения (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10).

В-третьих, арендатор вправе предъявить иск об изменении условия договора об арендной плате в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку при заключении договора аренды он не мог предвидеть наступления соответствующих изменений. Как показывает судебная практика, эта возможность малореализуема, так как доказать все условия, закрепленные в статье 451 Гражданского кодекса РФ, весьма сложно. И арбитражные суды сегодня эту норму практически не применяют. Вместе с тем, примеры такой практики имеются (постановление ФАС Центрального округа от 3 октября 2011 г. по делу № А36-3428/2010, определением ВАС РФ от 26 декабря 2011 г. № ВАС-16155/11 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора). Суд, в частности, пришел к выводу о наличии всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, поскольку при заключении договора «стороны объективно не могли предвидеть подобные изменения, касающиеся размера и порядка определения арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды*». В частности, при заключении договора аренды арендодателем по договору являлся орган местного самоуправления, однако впоследствии произошел переход прав и обязанностей арендодателя к России. Соответственно, изменился и нормативно-правовой акт, устанавливающий размер арендной платы по договору.

В-четвертых, арендатор в обоснование своей позиции может ссылаться на то, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы не является экономически обоснованным.

2.Рекомендация: Арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что договор аренды не зарегистрирован. Как возразить на этот довод арендатора

«В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату, если арендатор пользовался арендованным имуществом.

В ситуации, когда стороны подписали договор аренды недвижимого имущества, который подлежит регистрации, согласовали все существенные условия договора аренды, но при этом договор не зарегистрировали, то нужно исходить из следующего. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний и вносил арендные платежи, то между сторонами возникает обязательство, которое не может быть произвольно изменено по требованию одной из сторон*. Если в договоре установлена неустойка, то она по требованию арендодателя также может быть взыскана с арендатора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“ (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль