О досрочном расторжении договора

181

Вопрос

Заключен договор аренды нежилого помещения — предоставлены каникулы на 180 дней для проведения ремонта арендатором. Арендатор направляет письмо о досрочном расторжении договора. Имеет право арендодатель в связи с тем, что ремонт не произведен и договор досрочно расторгнут по истечении 60 дней потребовать компенсацию или оплату аренды. Имеет право арендодатель не возвратить депозит, если в договоре зафиксировано — при расторжении договора раннее 11 месяцев депозит не возвращается. Направьте решения суда

Ответ

В данном случае ответ зависит от того, что именно подразумевается под арендными каникулами.

Законодательство РФ позволяет заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, во время которых он будет освобожден от арендной платы, но за ним сохранится право пользования помещением.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Однако в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 689 ГК РФ установлено, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Исходя из изложенного гражданское законодательство не запрещает сторонам договора аренды установить арендные каникулы, то есть освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату за определенный период, но с сохранением в течение его за арендатором права пользования соответствующим имуществом. В то же время следует отметить, что правоотношения сторон за данный период следует квалифицировать как безвозмездное пользование. Таким образом, в указанной ситуации стороны вправе заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы на первые два месяца договора аренды, при этом в данных месяцев правоотношения сторон должны быть квалифицированы как безвозмездное пользование.

Параллельно описанному выше на практике встречаются «арендные каникулы», которые не подразумевают безвозмездность, как таковую. Стороны лишь оговаривают в дополнительных соглашения то, что суммы, потраченные на ремонт, идут в счет арендных платежей.

Соответственно, право требования арендодателя зависит на прямую от того, возмездные (аренда) или безвозмездные (ссуда) отношения были за установленный промежуток. По нашему мнению, в первом случае требование об арендной плате обосновано, а во втором нет. Однако судебной практики, отражающей полностью вашу ситуацию, не выявлено.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление ФАС МО от 15.11.2012 № А40−115428/11−85−1046

«Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа доплачиваемого месяца.

Согласно п. 5.2.1 договора, стороны договорились, что в связи с невозможностью использования арендуемых помещений по целевому назначению и необходимостью проведения ремонтных работ в период с 01 июля 2010 г. по 31 июля 2010 г. признается сторонами периодом арендных каникул, в течение которого арендная плата за пользование арендуемыми помещениями площадью 61,1 кв.м. не начисляется и не уплачивается.

Последующее внесение арендной платы арендатор производит авансом до 5-го числа месяца, за который производится платеж.»

21.01.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.