Существенные условия основного договора должны соответствовать условиям предварительного

164

Вопрос

Покупатель с продавцом заключают договор купли-продажи недвижимого имущества. Перед подписанием основного договора, сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому оплата производится в три этапа. В основном договоре данное условие не указано, стоит только общая сумма договора, причем данная сумма меньше, чем общая сумма по предварительному договору. 1. Обязательно ли условия по оплате должны быть идентичны в основном договоре и в предварительном? 2. Не придется ли доплачивать покупателю сумму больше чем в основном договоре (до той суммы, которая указана в предварительном договоре) 3. Сможет или нет продавец, оспорить основной договор из-за разного содержания условия по оплате в договорах и суммах? У продаваемого недвижимого имущества есть претендент на преимущественное право выкупа. Данному лицу была отправлена телеграмма, которая согласно штампа, отправляющей организации была получена лично указанным лицом. Необходим ли в этом случае нотариальный отказ от преимущественной покупки недвижимого имущества?

Ответ

Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, — это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре, таким образом, условие о цене содержащееся в основном договоре должно полностью соответствовать условиям предварительного договора купли-продажи.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Основная тенденция судебной практики исходит из того, что никакие расчеты при заключении предварительного договора не могут быть совершены (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 №№ 13331/09, А40−59414/08−7-583). Следовательно, если стороны включают соответствующее условие в соглашение, то его нельзя будет квалифицировать в качестве предварительного договора (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Единственная обязанность сторон предварительного договора — это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре. Несоответствие условий основного и предварительного договора купли-продажи может быть оспорено в суде (Постановление Двадцатого ААС от 21.02.2014 № А62−4742/2013, Постановление ФАС ЦО от 04.06.2014 № А62−4742/2013).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нотариального удостоверения отказа участника долевой собственности от преимущественного права покупки не требуется.

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 14 Постановление Пленума В. С. РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

В рассматриваемом случае участник долевой собственности был надлежащим образом извещен, таким образом если в течении месяца участник не изъявит желания приобрести имущество передаваемое по сделке, то имущество может быть продано любому третьему лицу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54

«8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате*.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления».

19.01.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль