Земельный участок - в залоге у банка

3810

Вопрос

Земельный участок - в залоге у банка. Договор ипотеки зарегистрирован как положено в Росреестре. Должник-собственник зем.участка разделил его на 3 части, прошел кадастровый учет, собирается подавать документы на регистрацию права собственности на вновь образованные участки с прекращением права собственности на первоначальный участок. Что нужно подавать одновременно с регистрацией права собственности на новые участки и прекращения права собственности? Письмо-согласие банка на раздел с сохранением залога, письмо-согласие банка на раздел с сохранением залога + дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора) или совместное заявление (банк+ должник) о прекращении залога на весь участок (чтобы прекратить право собственности) + дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора)?

Ответ

Согласно ст. 22.2. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательными приложениями к документам, представляемым для государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Согласно ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно ч. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.201№ N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11_8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Из приведенных выше норм можно сделать вывод, что для регистрации права собственности на вновь образованные участки с прекращением права собственности на первоначальный участок достаточно приложения письма-согласия банка на раздел с сохранением залога.

Однако так как согласно ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора) также должно быть зарегистрировано.

Изменение и дополнение условий договора об ипотеке возможны на основании соглашения между сторонами договора, составленного в той же форме, что и договор. Данное соглашение, которое может иметь вид как дополнительного соглашения к договору, так и новой редакции договора подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя — п. 1 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Дополнительное соглашение к договору ипотеки может быть зарегистрировано как при регистрации права собственности на вновь образованные участки, так и отдельно. Для регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

Совместного заявления (банк+ должник) о прекращении залога на весь участок для регистрации права собственности на вновь образованные участки не требуется.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 17.01.2011 № А13-5722/2010

«Как следует из материалов дела, Суров Е.А. является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов площадью 3073 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2046 и площадью 4914 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2047, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Северная, с разрешенным использованием «для автостоянки, станции технического обслуживания, автодрома». Право собственности обременено ипотекой в пользу Банка.

По данным регистрирующего органа, в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2046 зарегистрирована ипотека в силу закона, в отношении участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2047 — первоначально ипотека в силу закона, затем — на основании договора залога, в настоящее время — договора о последующей ипотеке.

В целях упорядочивания пользования объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках, собственником принято решение от 10.03.2010 о перераспределении данных земельных участков с образованием двух новых участков общей площадью 3619 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2065 и общей площадью 4368 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2064.

На перераспределение земельных участков с погашением ипотеки в силу закона в пользу Банка в отношении ранее существовавших земельных участков и на регистрацию права собственности Сурова Е.А. в отношении вновь возникших земельных участков с распространением на них ипотеки в силу закона получено предварительное согласие Банка от 25.02.2010 N 3622/19.

В отношении образовавшихся в результате перераспределения земельных участков составлены кадастровые паспорта.

В марте 2010 года предприниматель Суров Е.А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2046, 35:24:0303006:2047 и государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2064, 35:24:0303006:2065, приложив кадастровые паспорта на земельные участки, решение от 10.03.2010 о перераспределении участков, согласие Банка*.

Уведомлением от 06.05.2010 Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации по причине непредставления дополнительного соглашения к договорам об ипотеке в связи с изменением предмета залога*.

Предприниматель Суров Е.А., ссылаясь на то, что перераспределение земельных участков было согласовано с залогодержателем и до государственной регистрации права собственности на образованные в результате перераспределения земельные участки он не вправе заключать в отношении них соглашения о залоге, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием*.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отношения, связанные с перераспределением земельных участков, возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки, регулируются главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, вопросы государственной регистрации прав на вновь образованные участки — статьей 22.2 Закона о государственной регистрации.

Согласно статье 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

В силу пункта 2 статьи 11.2 упомянутого Кодекса земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

В силу статьи 22.2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех вновь образуемых земельных участков с одновременной государственной регистрацией ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Исходя из положений статей 6, 9, 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем может быть только собственник имущества (обладатель права хозяйственного ведения), а в договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Проанализировав указанные положения законодательства применительно к установленным судом обстоятельствам, в частности, получения согласия Банка на перераспределение земельных участков, и с учетом позиции Банка, поддерживающего требования Сурова Е.А., суд пришел к правильному выводу, что в данном случае, поскольку в силу закона обременения ранее существовавших земельных участков сохраняются в отношении вновь образованных участков, не имелось препятствий для государственной регистрации права собственности Сурова Е.А. на два вновь созданных земельных участка, после которой возникают предпосылки для внесения изменений в договор ипотеки и их государственной регистрации в установленном порядке*«.

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 07.03.2013 №№ А05-5547/2012, Ф07-320/2013

«Пунктом 6 статьи 22.2 Закона о регистрации установлено, что в случае, если право на земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с названным Законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Согласно пункту 7 статьи 22.2 Закона о регистрации одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Таким образом, в случае раздела земельного участка необходимо подать заявление о прекращении права собственности на разделенный земельный участок и о государственной регистрации указанного права на образуемые в результате раздела земельные участки*.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения Общества с таким заявлением. Заявление Общества о внесении изменений в ЕГРП связи с преобразованием объекта недвижимости в данном случае не может служить основанием для совершения регистрационных действий».

3. Статья: Прения сторон

«Долгое время суды признавали ипотеку прекратившейся при отсутствии на то воли залогодержателя по формальным основаниям. Впоследствии ВАС РФ признал, что не влекут прекращения ипотеки: достройка объекта незавершенного строительства (п. 1 Информационного письма), раздел или иное преобразование предмета ипотеки и изменение обеспечения обязательства (п. 10, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 „О некоторых вопросах применения законодательства о залоге“, далее — Постановление № 10).

Данное дело продолжает обозначенную тенденцию. Но теперь основным способом освободить имущество от ипотеки остается признание договора ипотеки недействительной сделкой или договора незаключенным. В отношении залога движимого имущества тенденция прямо противоположная: отчуждение заложенного имущества добросовестного приобретателя влечет отказ в обращении взыскания (п. 9 Постановления № 10)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль