О возможности изменения и расторжения договора

119

Вопрос

Покупатель (ЮЛ — застройщик) приобрел по договору купли-продажи в общую долевую собственность половину земельного участка (долю), получил свидетельство о гос. регистрации права. По условиям договора оплату стоимости доли зем. участка покупатель обязан производить в рассрочку ежемесячно в течение 3х лет. Нарушения существенных, и каких бы то ни было других условий по договору со стороны продавца не допущено. Однако покупатель утерял интерес к приобретению доли земельного участка и хотел бы расторгнуть договор, но продавец препятствует прекращению отношений и предпринимает меры понуждения покупателя в судебном порядке исполнять финансовые обязательства. В связи с этим вопросы: 1) Возможно, ли покупателю инициировать расторжение договора, обратившись в суд с заявлением о расторжении договора, сославшись на возникновение существенных обстоятельств таких, как отказ остальных собственников долей земельного участка заключить с покупателем соглашение о выделе в натуре приобретенной покупателем доли земельного участка? 2) Возможно, ли покупателю инициировать расторжение договора, обратившись в суд с заявлением о расторжении договора, сославшись на возникновение существенных обстоятельств таких как отказ остальных собственников долей земельного участка заключить с покупателем соглашение о выделе в натуре приобретенной им доли земельного участка в тех границах. Которые его интересуют, как застройщика жилья, а именно, на территории, которой отсутствуют линии электропередач (ЛЭП)?

Ответ

В случае, если в договоре купле-продажи доли в праве на земельный участок не содержится оговорок о возможности изменения/расторжения договора в случае отказа остальных долевых собственников от заключения соглашения о выделе доли на определенных условиях, возможность удовлетворения иска о расторжении договора, на основании отказа остальных собственников долей участка заключить соглашение о выделе в натуре (в т.ч. и в границах отсутствия ЛЭП) приобретенной покупателем доли земельного участка маловероятно. Скорее всего суд не расценит данное обстоятельство как существенное изменение, предоставляющее право покупателю требовать расторгнуть договор.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ), в связи с чем истец должен доказать, что его случай полностью подпадает под приведенное определение. Если стороны договора не оговорили обстоятельства, как получение согласия долевых собственников на дальнейший выдел доли в натуре в определенных границах, как существенные и при невыполнении которых покупателю предоставляется право требовать расторгнуть договор, оснований для расторжения договора у суда будут отсутствовать. В том числе и по причине того, что покупатель доли не лишен возможности реализовать право на выдел доли в судебном порядке, на основании ст.252 ГК РФ.

Кроме того, по общему правилу суды не очень охотно идут на расторжение договора в связи с существенным изменением условий и обычно ссылаются на отсутствие доказательств, которые подтверждали бы наличие всех приведенных условий.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила

<…>

«Изменить и расторгнуть договор можно лишь по соглашению сторон или по решению суда (а если такого соглашения или решения нет — то по воле одной из сторон, но только в тех исключительных случаях, которые прямо названы в законе). Это вызвано тем, что одна из задач гражданского законодательства — обеспечить стабильность оборота.

При этом соглашение сторон в данном случае может означать, что:


  • стороны заранее предусмотрели и прописали в договоре, что он может быть расторгнут по взаимному согласию или по требованию одной из сторон при наступлении определенных условий или же безусловно (отказ от исполнения);

  • в самом договоре возможность расторжения не упоминается, но по взаимному согласию стороны его расторгают.


  •  

Частным случаем расторжения является отказ от исполнения договора одной из сторон. Контрагентам, заинтересованным в гибкости договора, важно при его заключении предусмотреть ситуации, при которых допустимо изменение или расторжение договора. Это позволит контрагентам показать друг другу, какое развитие ситуации является для них приемлемым, и создаст основу для решения возможных конфликтов без обращения в суд. Ведь несмотря на то, что контрагенты вправе требовать изменения или расторжения договора в судебном порядке, это довольно сложная процедура, не гарантирующая истцу достижения искомого результата.

Суд вправе изменить или расторгнуть договор в следующих случаях (п. 2 ст. 450 ГК РФ):


  • при существенном нарушении условий договора другой стороной;

  • при существенном изменении обстоятельств;

  • в иных случаях, предусмотренных законом или договором.


  •  

Существенное нарушение договора другой стороной

Нарушение договора одной из сторон будет считаться существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Это определение содержится в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, истцу необходимо подробно описать, почему нарушение, допущенное контрагентом, повлекло для него именно такой ущерб. Устанавливать, является ли нарушение существенным, будет суд в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Пример из практики: суд расторг договор поставки текстильной продукции в связи с существенным нарушением договора продавцом

Существенное изменение обстоятельств

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ). Как и в случае с расторжением договора из-за существенного нарушения, истец должен доказать, что его случай полностью подпадает под приведенное определение.

Пример из практики: суд расторг договор использования рекламного места по требованию одной из сторон. Существенным изменением обстоятельств суд признал необходимость демонтажа рекламного щита, так как он мешал эксплуатации новой железнодорожной линии

При существенном изменении обстоятельств сторонам необходимо достигнуть соглашения о приведении договора в соответствие с новыми обстоятельствами или о его расторжении (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Если такое соглашение не будет достигнуто, то суд расторгает договор по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии следующих условий:


  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.


  •  

Суды не очень охотно идут на расторжение договора в связи с существенным изменением условий и обычно ссылаются на отсутствие доказательств, которые подтверждали бы наличие всех приведенных условий.

Часто, но далеко не всегда (отсутствие однозначной позиции ВАС РФ по этому вопросу приводит к вынесению прямо противоположных решений в разных округах) суды не считают существенным изменением обстоятельств следующие случаи:

Изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств суд может только в исключительных случаях. Для этого необходимо, чтобы расторжение договора противоречило общественным интересам либо влекло для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ)».

13.01.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.