Запрет на совершение раздела земельного участка

471

Вопрос

Заключен договор аренды земельного участка на аукционе — цель для строительства многоквартирных домов. В рамках Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусмотрен залог земельного участка при заключении договоров участия в долевом строительстве. Следовательно, необходимо разделить предоставленный по договору аренды земельный участок на несколько, под каждый многоквартирный дом. Однако при разделе фактически измениться предмет договора аренды, вместо одного земельного участка станет несколько. Но границы земельного участка останутся прежними. Возможно, ли разделить земельный участок, приобретенный на аукционе, на несколько участков?

Ответ

Законодательство не содержит запрета на совершение раздела земельного участка, который находится в аренде у арендатора по результатам проведенного аукциона. В данном случае действуют нормы пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в соответствии с которыми в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

См. также: «Может ли арендатор объединить несколько арендуемых земельных участков и получить объединенный участок в аренду, если условия таких договоров аренды одинаковы«;

Кроме того, возможно отметить, что вопросы комплексного строительства нескольких объектов на одном земельном участке также рассмотрены Управлением Росреестра по Новосибирской области, в которых разъясняется следующее:

1. Множество вопросов возникает при комплексном строительстве, когда на одном земельном участке возводится несколько объектов недвижимости. При вводе в эксплуатацию первого жилого дома, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), из содержания которого следует, что прежний (большой) земельный участок прекратил свое существование и в результате было образовано несколько новых участков, в т. ч. для эксплуатации первого дома.

Запись о праве (сделки аренды) в отношении данного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) не прекращена.

Начинает осуществляться государственная регистрация прав собственности участников долевого строительства на жилые и нежилые помещения, входящие в состав первого созданного дома.

Данный факт является положительным для одних лиц, но, в результате, влечет невозможность осуществления другими лицами, участвующими в строительстве иных объектов недвижимости, строящихся на этом же земельном участке, следующих действий:

— до государственной регистрации прав застройщика на вновь образованные земельные участки осуществлять государственную регистрацию сделок уступки права требования, дополнительных соглашений к договорам, договоров залога права требования с участниками долевого строительства уже созданного жилого дома, так как имеется информация о ликвидации земельного участка, в отношении которого велась регистрация таких сделок, и об образовании земельного участка, необходимого для эксплуатации созданного дома, а заявления о государственной регистрации таких сделок могут быть поданы только в отношении уже прекратившего свое существование земельного участка;

— осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве по другим строящимся объектам недвижимости, так как заявления о государственной регистрации таких сделок могут быть поданы только в отношении прекратившего свое существование земельного участка, записи о правах на вновь образованные участки отсутствуют;

— осуществить государственную регистрацию прекращения права застройщика на прежний земельный участок с одновременной государственной регистрацией его прав на все вновь образованные земельные участки, так как:

• один из них уже сформирован для эксплуатации первого созданного дома. Регистрируются права собственности участников долевого строительства на помещения, входящие в его состав. Соответственно, в силу п. 2 ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственники помещений одновременно становятся собственниками сформированного земельного участка, как общего имущества многоквартирного жилого дома;

• при прекращении прав на прежний земельный участок необходимо перенести все записи о сделках, зарегистрированных в отношении данного земельного участка и записи об ипотеке на вновь образованные земельные участки. Записи о сделках долевого участия в отношении первого созданного дома невозможно перенести из-за отсутствия записи о праве застройщика на земельный участок, сформированный под этим домом, более того, он принадлежит уже собственникам помещений в этом жилом доме, чьи права зарегистрированы;

— осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности участников долевого строительства на земельный участок, сформированный под первым созданным домом, так как права застройщика на прежний земельный участок не прекращены по сведениям ЕГРП.

Возможно, если на практике все застройщики будут руководствоваться нормой, содержащейся в п. 6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, а факт выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию будет поставлен в зависимость от наличия сформированного земельного участка для эксплуатации конкретного объекта, при этом, все застройщики своевременно будут оформлять права на вновь образованные земельные участки (до начала регистрации прав собственности в первом созданном доме), то возможно будет избежать всех вышеперечисленных проблем, возникающих при комплексном строительстве.

Тогда и положения п. 2 ст.23 Закона о регистрации будут соответствовать действительности, где идет речь о том, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Земельный кодекс РФ

<…>

«Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки5

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4−11.7 настоящего Кодекса.

2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.*

5. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров».

30.12.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль