Демонтаж ветхого объекта

132

Вопрос

Ветхое здание находилось на балансе одного ОАО, поскольку ОАО в нем не нуждалось, она наняла ООО, чтоб те произвели демонтаж этого ветхого объекта, чтоб снять его с баланса. Вместе с тем, нанятое для демонтажа ООО ветхое здание не разрушило, а по согласованию с прежним собственником ОАО, наоборот закупило шлакоблоки и восстановило это ветхое здание на условии, что ООО будет размещаться в этом восстановленном здании. ОАО сняло здание с баланса, ООО достроив здание и произведя в нем ремонт с 2011 года разместило в нем своих сотрудников, которые находятся в нем по настоящее время. Бремя содержания (коммунальные платежи, текущий и капитальный ремонт здания и инженерных сетей) этого восстановленного объекта с 2011 года несет ООО, работники которого там находятся (офис). Руководитель ООО поставил задачу оформить указанный объект в собственность. Вопрос в том, возможно ли это сделать и каким образом? Сделан запрос прежнему собственнику данного объекта (ОАО), о том числиться ли данный объект у него на балансе. Ответ получен, что не числиться. Сделан запрос в правление муниципального имущества. Ответ получен, что в реестре муниципальной собственности не значится. Однако, согласно ГКН земельный участок под восстановленным зданием оформлен на ОАО. Как быть в данной ситуации? Что это бесхозный объект и как оформить его в собственность? Или это самовольная постройка?!».

Ответ

Для разрешения данного вопроса необходимо учитывать, обладало ли ОАО правом собственности на данный объект (например, право собственности возникло до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ), зарегистрированы ли права на данный объект в ЕГРП, а также дату первоначальной постройки.

Если ОАО не обладало разрешением на строительство объекта, не обладает правом собственности на объект и не сможет совершить отчуждение данного объекта в собственность ООО, следует учитывать, что признать данное строение самовольным и признать право собственности ООО на него можно при следующих условиях.

Дата постройки объекта должны быть не ранее 1995 г., т.к. к объектам, построенным до 1995 года, не применяются нормы о самовольных постройках (см. постановление № 5698/12 Президиума ВАС РФ).

ООО необходимо будет оформить права на земельный участок (например, заключив договор купли-продажи с ОАО), т.к. право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, ст. 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. Сторона которая не имеет прав на земельный участок, лишена возможности зарегистрировать право на возведенный объект. Данное правило применяется и в отношении самовольных построек.

Между тем следует отметить следующее. В силу п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Таким образом, закон допускает обращение в суд с иском о признании права на самовольно реконструируемый объект.

В предмет доказывания иска о признании права собственности на самовольную постройку входит:


  1. наличие у истца права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка;

  2. соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; Поэтому организации необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы;

  3. отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;

  4. отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.


  5.  

С учетом разъяснений п. 26 постановления № 10/22,п. 9 информационного письма № 143 суд может также выяснить, принимало ли лицо попытки для получения необходимого разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию. В отсутствии данных доказательств, в соответствии с разъяснениями ВАС РФ в иске о признании права может быть отказано, как в рассматриваемом случае.

Относительно прав на участок, то судебная практика, в т. ч. арбитражная, допускает признание права собственности на самовольную постройку на земельном участке, предоставленном по договору аренды, однако в настоящий момент единообразный подход отсутствует.

Ранее, как правило, арбитражная судебная практика указывала, что лицо, заявляющее требование о признании права собственности на самовольную постройку должно обладать правом собственности либо правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена постройка. Факт отсутствия одного из этих прав также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на самовольную постройку. Если лицо обладает участком на праве аренды, то суды также отказывают в удовлетворении иска (см. Постановление 20 ААС от 24.04.2012 № А23−3625/2011). Аналогичная практика имеет место быть в судах различных уровней и субъектов (постановления ФАС УО от 16.11.2010 № А07−2287/2010, 8ААС от 29.09.2011 № А46−2211/2011). Данный подход присутствует и в настоящее время (см. Постановление ФАС ЗСО от 29.07.2014А46−15300/2013).

Между тем, в Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 19.03.2014 указано, что право собственности на самовольную постройку, все же может быть признано и в случае, если строительство осуществлено на земельном участке, который предоставлен по договору аренды. Данный подход, учитывая в т. ч. и судебную реформу, находит свое отражение и в арбитражной практике (см. Постановление 2 ААС от 08.05.2014А28−12779/2013, Постановление ФАС ПО от 21.07.2011А12−20906/2010, Постановление 15 ААС от 18.01.2013А32−7801/2011, Постановление ФАС МО от 28.04.2014А40−30372/13, Постановление 15 ААС от 04.08.2014А53−12680/2013).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Об утверждении Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации«;

Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде;

Условия признания права собственности на самовольную постройку;

Президиум ВАС РФ сформулировал три важных вывода, которые помогут в признании права собственности на объекты, построенные до 1995 года;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Журнал «Юрист компании» июнь 6 2011 Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде

«Предъявление иска о признании права на самовольную постройку

В свежей судебной практике есть примеры, когда компаниям удается получить признание права собственности на самовольную постройку через суд, не оформляя разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Рассмотрим ситуацию, типичную для иска о признании права собственности на самовольную постройку: компания, являясь собственником земельного участка, возводит на нем объект недвижимости или реконструирует имеющийся объект, по каким-либо причинам не оформляя разрешительную документацию на строительство либо получив отказ в оформлении необходимой документации. Другой вариант: у компании есть разрешение на строительство, но не оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (например, при осуществлении работ были допущены существенные отступления от условий, указанных в разрешении на строительство).

Условия признания права собственности. Как следует из пункта 26 постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При определенных условиях компания все же может стать собственником самовольной постройки. Таких условий три: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 09.12.10 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ», далее — информационное письмо № 143), а также попытки компании получить необходимые разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.*

Безопасность объекта.* Доказывание отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан возлагается на истца (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.10 № 07АП-7331/10). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 28.06.10 по делу № А19−23650/09, Поволжского округа от 31.03.11 по делу № А49−9734/2009).

Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Другими словами, это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (допуск обязателен в соответствии с положениямигл. 6.1 Градостроительного кодекса). Так, в одном из дел, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Центрального округа (постановление от 20.01.11 по делу № А62−2291/2010), суд не принял в качестве доказательства заключение о техническом состоянии конструкций спорного объекта в связи с его несоответствием требованиям Свода правил по проектированию и строительству СП 13−102−2003 от 21.08.03 (в отчете не было сведений о проведении детального инструментального обследования объекта, эксперты ограничились лишь визуальным осмотром). Кроме того, у организации, составлявшей заключение, не было допуска к работам по подготовке проектной документации.

Отсутствие нарушения прав других лиц.* Ни в постановлении № 10/22, ни в информационном письме № 143 не разъясняется, каким образом доказывается отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. В то же время, согласно пункту 4 информационного письма № 143, «возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью». Следовательно, застройщику фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам (см., например,определение Высшего арбитражного суда от 30.04.10 № ВАС-5316/10). Так, в одном из дел суд прямо указал, что «при отсутствии разрешения на строительство, обстоятельства того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам» (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.11.09 по делу № А68−636/09−70/17).

Попытки получения разрешения.* Компания должна доказать, что предпринимала все необходимые меры для получения разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 26 постановления № 10/22,п. 9 информационного письма № 143). Если компания даже не попыталась получить необходимые разрешения, то в иске будет отказано. Отказ будет и в том случае, когда компания обращалась за получением необходимой разрешительной документации, но получила правомерный отказ, например, из-за того, что не приложила к соответствующему заявлению все необходимые документы (п. 9 информационного письма № 143). Судебные решения с таким подходом встречались и раньше, однако после принятия постановления № 10/22 отказы в признании прав на самовольную постройку на этом основании стали массовыми (определение Высшего арбитражного суда от 23.03.11 № ВАС-2673/11, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.11 № Ф09−226/11-С6).

При этом у истца есть шанс добиться в суде признания прав на самовольную постройку, если за получением разрешения на строительство он обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.11 по делу № А41−10322/10). Но попытку оформить разрешение обязательно нужно предпринять до обращения суд. Если компания сделает это уже после подачи иска, то в признании прав на самовольную постройку будет отказано (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.11 по делу № А03−8721/2010)*»

26.12.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль