Регистрация договора аренды недвижимого имущества

993

Вопрос

Между юридическими лицами заключен договор аренды недвижимого имущества на 11 месяцев, т. е. такой договор не подлежит государственной регистрации. По истечении указанного срока стороны заключили дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды ещё на 11 месяцев. Вопросы: 1. Нужно ли после пролонгации договора регистрировать его в регистрационной палате? 2. Считается ли после пролонгации договора, что договор заключен на 22 месяца (11 мес. первоначальный договор + 11 мес. пролонгация договора)? 3. Если в договоре аренды изначально будет написано, что после окончания первоначального срока аренды (11 мес.) договор пролонгируется на тот же срок, т. е. снова на 11 месяцев, нужно ли его будет регистрировать? Прошу дать ответ со ссылкой на судебную практику.

Ответ

По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов.

1. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации (при условии что он продлен на срок менее года).

Постановление ФАС ВВО от 26.01.2011 № А82−104/2010, Определение ВАС РФ от 03.08.2010 №№ ВАС-10125/10,А51−13330/2009, Постановление ФАС ЗСО от 19.03.2013 № А75−836/2012, Постановление ФАС ЦО от 24.11.2010 № А64−6783/09.

2. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением на срок менее года, в связи с чем общий срок аренды становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации.

Постановление ФАС УО от 11.11.2009 №№ Ф09−8709/09-С3, А47−831/2009−12ГК.

При заключении договора аренды на определенный срок менее года стороны могут сразу предусмотреть в нем возможность его продления на тех же условиях и на тот же срок, в случае если ни одна из сторон заблаговременно о своем отказе от продления не заявит (автоматическая пролонгация). Это условие может быть внесено в договор и в течение срока его действия.

При таком продлении согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 отношения между сторонами будут регулироваться новым договором аренды, условия которого будут идентичны предыдущему. Соответственно, после окончания первоначального срока аренды новый договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не будет подлежать государственной регистрации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59

«10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК*.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора*. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора. В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т. е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года».

24.12.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль