Уступка прав и обязанностей по договору аренды участка

334

Вопрос

Возможно, ли переуступить права и обязанности по договору аренды лесного участка для заготовки древесины, заключенного по результатам аукциона, без проведения аукциона? На мой взгляд, можно, т.к. п. 2 ст.17.1. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 г., предусмотрено, что указанный в части 1 статьи 17.1. порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Ответ

Для уступки прав и обязанностей по договору аренды участка лесного фонда необходимо получить согласие арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ. Если договором аренды предусмотрено получения согласия арендодателя на переуступку права, то заключенный договор переуступки права без согласия арендодателя является ничтожной сделкой (см. Постановление ФАС ВСО от 18.01.2012 № А19−2060/2011). Проведение обязательного аукциона для переуступки прав аренды лесного участка законом не предусмотрено. Однако необходимо отметить, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12 157/13).

Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности;

Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 78−80 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75.

Подпунктом «г» пункта 10 Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка (утв. Приказом Рослесхоза от 26.07.2011 № 319) указано, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать лесной участок, прошедший государственный кадастровый учет, в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам.

При этом, в отсутствии согласия арендодателя на перенаем лесного участка, соглашение о перемене лиц в обязательстве является недействительной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), как заключенное в нарушение статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 615 ГК РФ (см. Постановление ФАС ЗСО от 05.09.2013 № А75−7058/2012, Постановление ФАС УО от 07.10.2011 № А60−42 339/2010).

Между тем, стоит отметить, что если бы предметом аренды выступало нежилое помещение, то заключить договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды без проведения торгов было бы нельзя (см. постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 16 679/11). Дело в том, что договор, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования муниципальным имуществом, можно заключить только по результатам проведения торгов, при этом есть некоторые исключения (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Однако порядок заключения договоров определенных данной статьей не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Лесным Кодексом РФ (ч.2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Случаи, когда договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 07.10.2011 № А60−42 339/2010

«Обществом и управляющей компанией подписан договор уступки прав и обязанностей от 29.12.2008 № 434, в соответствии с которым общество уступает управляющей компании право владения и пользования участком лесного фонда площадью 1,5 га, расположенным по адресу: Свердловская область, территория МО «Верхняя Пышма», Уралмашевский лесхоз, Верхнепышминское лесничество, в квартале № 45 (выделы № 5), и переводит на нее исполнение обязанностей арендатора в полном объеме по договору аренды участка лесного фонда от 12.11.2004 № 14 на срок, указанный в этом договоре.

По акту приема — передачи земельного участка, являющемуся приложением № 1 к договору от 29.12.2008 № 434, названный участок лесного фонда передан обществом управляющей компании.

Управляющая компания направила обществу письма от 10.09.2009 № 21/01, от 26.01.2010 № 45/11, от 30.10.2010 № 18/07, от 10.11.2010 № 37/12, в которых просила выполнить обязательства по государственной регистрации договора от 29.12.2008 № 434 и предоставить необходимые документы.

В связи с тем, что данные обращения обществом оставлены без удовлетворения, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу, ссылаясь на ст. 165, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды пришли к выводу, что договор уступки прав и обязанностей от 29.12.2008 № 434 совершен в надлежащей форме в соответствии с требованиями п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, компанией исполнен, при этом общество от государственной регистрации данного договора уклоняется не смотря на неоднократные обращения в нему общества с соответствующей просьбой.

Между тем судами не учтено следующее.

Правовая природа земельных и лесных участков не тождественна, лесные участки являются самостоятельными объектами, имеющими специальный правовой режим, определяемый лесным законодательством.

На основании ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 29.12.2008 № 434), имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с данным Кодексом. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, на отношения по аренде лесных участков распространяются нормы Гражданского, а не Земельного кодекса Российской Федерации, который в соответствии с ч. 4 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации регулирует отношения по предоставлению лесных участков в постоянное (бессрочное) либо безвозмездное срочное пользование.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Иные, чем приведены в данной норме, условия передачи арендатором лесного участка своих прав и обязанностей по договору аренды Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрены.

Таким образом, в отсутствие согласия арендодателя на перенайм лесного участка, договор уступки прав и обязанностей от 29.12.2008 № 434 является недействительной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный в нарушение ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем иск управляющей компании удовлетворению не подлежит*".

16.12.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль